Nga viti 2028 qeveria parashikon të nisë zbatimin e ligjit të ri për taksimin e pasurive të paluajtshme për ndërtesat e banimit, ndërsa nga 2030 do të nisë zbatimin taksimi për truallin.

Ndërsa periudha nga  2026 deri 2027 në do të shërbejë si fazë tranzitore deri në aplikimin e ligjit të ri.

Po ashtu Ministria e Financave parashikon që brenda vitit 2026, të gjitha bashkitë të jenë të integruara në sistemin e Kadastrës Fiskale. Ky është konsideruar edhe  parakushti thelbësor për çdo hap të mëtejshëm.

Në kuadër të këtij procesi Këshilli i Ministrave miratoi disa ndryshime në vendimin nr.171, datë 28.3.2018,  të Këshillit të Ministrave, “Për organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme  të Taksës së Pasurisë”.

Vendim përcakton ndryshime në organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme të Taksës së Pasurisë, duke theksuar rolin e saj në mbështetje të bashkive për administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme.

Drejtoria ka përgjegjësi për menaxhimin e regjistrit qendror të pasurive (Kadastra fiskale), përditësimin e të dhënave, asistencën teknike ndaj bashkive dhe zbatimin e legjislacionit për taksën mbi ndërtesat.

Ajo gjithashtu monitoron saktësinë e të dhënave, verifikon përputhshmërinë e vendimeve të këshillave bashkiakë me ligjin, asiston në shërbimin ndaj taksapaguesve dhe organizon fushata informuese. Drejtoria bashkëpunon me institucionet shtetërore si AKSHI, përgatit manuale dhe trajnon stafet e bashkive, dhe informon periodikisht ministrin e Financave mbi ecurinë e procesit dhe të ardhurat e mbledhura.

Ndër të tjera vendimi gjithashtu parashikon që Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë të asistojë bashkitë në regjistrimin e pagesave të taksës mbi pasurinë e paluajtshme në pikat e autorizuara, si dhe përmes portalit “e-Albania”.

Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë do të japë udhëzime për llogaritjen e taksës dhe për procesin e dërgimit të njoftimeve të vlerësimit të taksapaguesve, duke siguruar që pagesat të kryhen korrekt dhe në kohë. Gjithashtu, Drejtoria monitoron dhe verifikon saktësinë e të ardhurave të mbledhura nga këto taksa.

Vendimi ngarkon Ministrinë e Financave dhe Drejtorinë e Taksës për zbatimin e tij dhe hyn në fuqi pas botimit në “Fletoren Zyrtare”.

Vendimi i miratuar

1. Pikat 2 dhe 3, të vendimit nr.171, datë 28.3.2018, të Këshillit të Ministrave ,“Për organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme të Taksës së Pasurisë”,  ndryshohen, si më poshtë vijon:

“2. Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë ka si mision kryesor mbështetjen e njësive të vetëqeverisjes vendore (bashkitë) në zbatimin e legjislacionit që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme.

3. Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë ka këto kompetenca dhe përgjegjësi:
4. a) Administron regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra  fiskale) dhe është dhënësja e vetme e të dhënave që përmban ai;
5. b) Ofron asistencë për bashkitë gjatë procesit të regjistrimit, përditësimit dhe korrigjimit të të dhënave në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), duke siguruar që informacioni të jetë i saktë dhe i përditësuar;
6. c) Monitoron rregullisht të dhënat e regjistruara nga bashkitë në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) duke identifikuar mangësitë, gabimet ose mospërputhjet, si dhe u jep udhëzime bashkive mbi mënyrën e adresimit të tyre;

ç) Regjistron dhe përditëson të dhënat në  regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), siç përcaktohet në vendimin përkatës të Këshillit të Ministrave për krijimin e  bazës së të dhënave shtetërore “Regjistri qendror  i bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale)”;

1. d) Pajis përdoruesit e sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me kode hyrjeje dhe u vë në dispozicion kredencialet e përdoruesve (aksesit), në përputhje me vendimin përkatës të Këshillit të Ministrave për krijimin e bazës së të dhënave shtetërore “Regjistri qendror i bazës së të dhënave pasurive të paluajtshme (Kadastra Fiskale )”;
2. dh)  Miraton me vendim të drejtorit të Përgjithshëm modelet tip të:
3.  njoftimit të vlerësimit të taksës mbi ndërtesën;
4. kërkesës për korrigjim;

iii. formularit të vetëdeklarimit;

1. formularit të evidentimit në terren;
2. kërkesës për pajisjen me kod hyrës dhe kredencialet e aksesit në sistemin informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
3. ekstraktit të të dhënave nga regjistri qendror i bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale).
4. e) Asiston bashkitë në adresimin e kërkesave dhe problematikave që mund të lindin gjatë punës për administrimin e taksës mbi ndërtesën, si më poshtë:
5. Jep  udhëzime teknike për hyrjen dhe përdorimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
6. Jep udhëzime për përcaktimin e bazës së taksës për njësitë e ndërtesës dhe llogaritjen e taksës për to;

iii. Jep asistencë për adresimin e kërkesave dhe problematikave që lidhen me procesin e gjenerimit dhe dërgimit të njoftimeve të vlerësimit të taksës së taksapaguesit, përmes portalit “e-Albania”, si dhe regjistrimin e pagesave në pikat e autorizuara të pagesës;

1. Jep asistencë për çështje ose kërkesa të tjera që lidhen me proceset e ndryshme të punës së bashkive në administrimin e taksës mbi ndërtesën.

ë) Monitoron dhe vlerëson rregullisht zbatimin e legjislacionit që lidhet me përcaktimin e bazës së taksës (vlerës së taksueshme), detyrimit për taksën dhe aspekte të tjera të administrimit të taksës mbi ndërtesat në bashkitë e Republikës së Shqipërisë, si pjesë e udhëheqjes së këtij procesi;

1. f) Kërkon nga bashkitë korrektimin e të dhënave të ndryshme, që përcaktojnë bazën e taksës mbi ndërtesën dhe detyrimet tatimore, si dhe adresimin e çështjeve të tjera, kur konstaton parregullsi dhe gabime në zbatimin e legjislacionit;
2. g) Verifikon përputhshmërinë e parashikimeve të vendimeve të këshillave bashkiakë për taksën mbi pasurinë e paluajtshme me legjislacionin që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe informon bashkitë për rezultatet e verifikimit;
3. gj) Administron procesin e mirëmbajtjes, operimit dhe zhvillimit të funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), që kanë lidhje me procesin e regjistrimit, përcaktimit të bazës së taksës, taksimit, faturimit, mbledhjes së detyrimeve tatimore apo aspekte të tjera të sistemit informatik, me qëllim sigurimin e pajtueshmërisë së sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me legjislacionin në fuqi dhe nevojat funksionale;
4. h) Bën testimin dhe pranimin përfundimtar të funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
5. i) Bashkëpunon dhe mban takime të rregullta me Agjencinë Kombëtare të Shoqërisë së Informacionit (AKSHI) për:
6. adresimin e kërkesave dhe problematikave që lidhen me mirëmbajtjen, operimin dhe zhvillimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra Fiskale); dhe
7. sigurimin e ndërveprimit dhe adresimit të nevojave për përmirësimin e ndërveprueshmërisë së regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me bazat e tjera shtetërore të të dhënave.
8. j) Asiston bashkitë në aktivitetet dhe proceset e punës që lidhen me informimin dhe shërbimin ndaj taksapaguesve si dhe organizon, kur është e mundur,  fushata informuese dhe ndërgjegjësuese për të promovuar përmirësimin e nivelit të pajtueshmërisë me detyrimet ligjore;
9. k) Kërkon nga bashkitë informacion të detajuar mbi:
10. procesin e administrimit të taksës mbi pasurinë e paluajtshme;
11. shërbimin ndaj taksapaguesve;

iii. të ardhurat e mbledhura nga taksa mbi pasurinë e paluajtshme;

1. l) Harton dhe i propozon ministrisë përgjegjëse për financat ndryshime në kuadrin ligjor që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme;
2. ll) Trajnon stafet përgjegjëse për administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme në të gjitha bashkitë;
3. m) Përgatit manuale informuese për zbatimin e legjislacionit që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe për përdorimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
4. n) Informon në mënyrë periodike ministrin përgjegjës për financat mbi ecurinë e procesit të regjistrimit të të dhënave në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe mbi të ardhurat e mbledhura nga këto taksa;
5. nj) Bashkëpunon dhe mban marrëdhënie institucionale me agjentin përgjegjës për mbledhjen e taksës mbi ndërtesat, ofruesit e shërbimeve dhe autoritetet e tjera që janë përgjegjëse për zbatimin e legjislacionit në fuqi që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme.”.
6. Ngarkohen Ministria e Financave dhe Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë për zbatimin e këtij vendimi.

Ky vendim hyn në fuqi pas botimit në “Fletoren zyrtare”.

 

Lexoni edhe:

Taksa e re për pronën, Malaj: Në 2028 nis për ndërtesat, në 2030 për truallin

 

The post Vendimi / Taksa e re për pasuritë e paluajtshme, njoftimet për detyrimin do gjenerohen në e-Albania appeared first on Revista Monitor.

TIRANË, 25 nëntor /ATSH/ Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka shënuar rritje të dukshme gjatë gjashtëmujorit të parë të vitit 2025, sipas vrojtimit të publikuar sot nga Banka e Shqipërisë, që përfshiu 230 shoqëri ndërtimi dhe agjenci imobiliare, që përfaqësojnë rreth 75-80% të tregut, prej të cilave 174 subjekte.

Sipas këtij vrojtimi, numri i pronave të shitura u rrit në 1959, nga 863 në gjashtëmujorin e kaluar, me një mesatare prej 11 pronash për subjekt. Rreth 58% e pronave u blenë me kredi bankare, ndërsa 15% e banesave janë blerë nga shtetas jorezidentë, prej të cilëve 71% janë të BE-së.

Ndërkohë treguesi i situatës së përgjithshme arriti në +6%, duke treguar optimizëm të dukshëm krahasuar me mesataren afatgjatë prej -14%. Për subjektet që raportuan shitje, balanca neto ishte +21%.

Koha mesatare e shitjes u rrit në 11,6 muaj, ndërsa në Tiranë arriti 11,1 muaj, krahasuar me 7,1 muaj gjashtë muaj më parë. Në zonat bregdetare koha e shitjes u ul në 8,7 muaj.

Sa i takon çmimeve sipas Indeksit Fischer, çmimet e banesave u rritën me 14,6% krahasuar me gjashtëmujorin e kaluar dhe 41,7% krahasuar me një vit më parë, ndërsa çmimet në Tiranë u rritën 32,6% në krahasim me një vit më parë.

Agjentët parashikojnë rritje të çmimeve dhe një nivel të qëndrueshëm të pronave të regjistruara për gjashtëmujorin e ardhshëm, duke reflektuar optimizmin e tyre për ecurinë e tregut në të gjithë vendin, thekson vrojtimi i BSH-së.

/e.xh/j.p/r.e/

The post Mbi 1900 prona u shitën në 6-mujorin e parë, çmimet e banesave u rritën me 14,6% appeared first on Agjencia Telegrafike Shqiptare.

Të dhënat e Eurostat për tremujorin e tretë të vitit 2025 tregojnë një rënie të ndjeshme të besimit të konsumatorëve në Europë për blerjen ose ndërtimin e një banese brenda 12 muajve të ardhshëm.

Shqipëria, me një vlerë prej -82.8 pikësh, renditet ndër vendet më pesimiste të kontinentit në këtë drejtim. Eurostat e mat indeksin e besimit përmes balancës së përgjigjeve.

Balanca llogaritet si diferenca midis përqindjes së atyre që mendojnë “po, do blej/ndërtoj” dhe atij që mendojnë “jo”. Një vlerë –82.8 do të thotë se pjesa dërrmuese e familjeve shqiptare (rreth 80–85% më shumë sesa ata optimistë) nuk e shohin të mundshme blerjen ose ndërtimin e një shtëpie në 12 muajt në vijim.

Indeksi i balancës është negativ në të gjitha vendet dhe nënkupton se shumica e qytetarëve nuk presin të ndërmarrin një hap të tillë në afat të shkurtër.

Në krahasim me mesataren e Bashkimit Europian (-77.9) dhe atë të vendeve të eurozonës (-79.0), niveli i besimit të konsumatorëve shqiptarë është më i ulët. Kjo tregon se pritshmëritë për blerjen ose ndërtimin e një shtëpie janë më të zbehta se në pjesën më të madhe të vendeve europiane.

Një pjesë e këtij pesimizmi lidhet me rritjen e fortë të çmimeve të banesave në Shqipëri, veçanërisht në zonat bregdetare dhe në Tiranë, ku kërkesa e lartë nga investitorët vendas dhe të huaj ka shtyrë tregun përtej mundësive reale të familjeve me të ardhura mesatare.

Besimi i konsumatorëve shqiptare për blerje banesë në 12 muajt në vijim ndodhet në një pozicion të ngjashëm me Belgjikën (-82.1) dhe Bullgarinë (-78.3), por më mirë se Italia (-88.9) dhe Serbia (-98.7), ku pesimizmi është edhe më i thellë.

Megjithatë, disa vende të tjera të Ballkanit si Mali i Zi (-72.6) dhe Kroacia (-72.5) kanë shfaqur pritshmëri disi më pozitive, ndoshta si rezultat i zhvillimeve më të qëndrueshme në sektorin e turizmit dhe investimeve të huaja në banesa.

Në të kundërt, vendet e Europës Qendrore dhe Veriore si Gjermania (-69.3) dhe Danimarka (-68.3) shfaqin nivele më të larta besimi, duke reflektuar stabilitet ekonomik dhe mundësi më të lehta financimi për qytetarët e tyre.

Në tërësi, besimi konsumator në Europë tregon një ngadalësim të dukshëm të gatishmërisë për investime në pasuri të paluajtshme.

Kjo lidhet me normat e larta të interesit që kanë vijuar të qëndrojnë në nivele të shtrënguara gjatë vitit 2025, pas politikave të Bankës Qendrore Europiane për të frenuar inflacionin, si dhe me pasiguritë e përgjithshme ekonomike që ndikojnë drejtpërdrejt tek vendimet e familjeve për shpenzime të mëdha.

Në rastin e Shqipërisë, rezultati -82.8 tregon hendekun midis të ardhurave dhe çmimeve të tregut të banesave, që është thelluar ndjeshëm vitet e fundit.

Ky tregues dëshmon se pronësia po bëhet një synim gjithnjë e më i paarritshëm për shtresat e mesme dhe të ulëta, ndërkohë që tregu i pasurive të paluajtshme mbetet i dominuar nga investime për qëllime fitimi dhe jo nga nevoja reale e strehimit./ B.Hoxha

Për të blerë një hyrje duhen 19 paga vjetore, 6 vjet më shumë se një dekadë më parë rekord në Europë

The post Qytetarët shqiptarë, ndër më pesimistët në Europë për blerje banese më 2025 appeared first on Revista Monitor.

Kërkesa e shtuar për strehim nga familjet që kanë shtyrë blerjen e një apartamenti, për shkak të çmimeve të larta, së bashku me zgjerimin e strukturave të qirasë ditore, që ka reduktuar ndjeshëm stokun e pronave të disponueshme, kanë ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e çmimeve të qirasë afatgjatë edhe në vitin 2025. Rritja më e lartë deri në 30% arrin në zonat afër qendrës, që parapëlqehen për qiratë ditore. Në total, në vitin 2024 të ardhurat totale nga qiratë arritën në 350 milionë euro, me rritje 10% krahasuar me 2023, sipas raportit të “Deloitte”.

 

Dorina Azo

Të gjesh një apartament me qira nën 400 euro brenda vijës së verdhë të ndërtimit në Tiranë është tepër e vështirë.

Familjet me buxhete të kufizuara po e shtyjnë blerjen e shtëpisë dhe detyrohen të paguajnë qira gjithnjë e më të larta, ndërsa agjentët imobiliarë pohojnë se edhe në zonat periferike janë të pakta apartamentet me çmime të lira.

Agjentët e tregut të qirasë nënvizojnë se shumë pak prona listohen me çmime 300–350 euro, kryesisht në periferitë “Astir” ose “Fresku”, të cilat merren menjëherë nga qiramarrësit.

Sipas Stela Dhamit, nga “Colliers International Albania”, në tërësi, në tregun e qirasë afatgjatë, çmimet kanë shënuar rritje, por shtrenjtimi më i lartë vërehet te zonat pranë qendrës, mesatarisht 20 deri në 30% më shumë se vitin e kaluar.

Së fundmi, edhe në raportin e publikuar nga “Deloitte”, ku analizohet tregu i pasurive të paluajtshme për 28 shtete europiane, dhe në të cilin Shqipëria u përfshi për herë të parë, thuhet se të ardhurat totale nga qiratë në vitin 2024 arritën afërsisht 350 milionë euro, me rritje prej rreth 10% krahasuar me vitin e mëparshëm.

“Rritja e kërkesës nga turizmi afatshkurtër çoi në shtrenjtimin e qirave me 20% në fund të vitit 2024, me apartamente njëdhomëshe (1+1) në Tiranë që jepen me 500 – 800 euro në muaj (rreth 8–12 euro për metër katror)”, theksohet në raport.

Në segmentin e qirave rezidenciale, sivjet çmimet për apartamente 1+1 në Tiranë kanë arritur deri në 900 euro në muaj në zonat më të kërkuara të qytetit. Të dhënat nga agjencitë e pasurive të patundshme tregojnë se tregu i qiradhënies po shënon rritje të vazhdueshme, me çmime që janë rritur mesatarisht 6 deri në 57% në vetëm një vit.

Në kontrast, turistët që marrin me qira për periudha afatshkurtra, mund të gjejnë shtëpi me qira në kryeqytet përmes platformave online edhe në 40-60 euro/ditë, shumë më lirë sesa në kryeqytete të njohura europiane, ku mesatarisht në ditë duhet të paguajnë më shumë se 100 euro.

Të dhënat e AirDNA, njësia analitike e platformës së qiradhënies Airbnb, bënë të ditur se në fund të 2024-s, në gjithë vendin kishte rreth 21 mijë njësi të listuara, nga të cilat rreth 3 mijë në Tiranë.

Sipas AirDNA, mesatarja e thjeshtë e çmimit ditor në Tiranë në 2024 ishte 46 euro dhe fitimi neto 25 euro (duke llogaritur sa për qind të ditëve apartamenti është i zënë).

 

 

Çmimet e qirave për apartamentet 1+1 në zonat më të kërkuara të Tiranës kanë shënuar rritje të ndjeshme nga viti 2024 në 2025, duke reflektuar shtimin e kërkesës, uljen e ofertës dhe ndryshimet strukturore në treg.

“Monitor” ka analizuar ndryshimin e çmimeve të qirave për apartamentet 1+1 dhe 2+1 për 11 zona në Tiranë. Çmimet mesatare të qirave janë marrë nga finalizimi i transaksioneve për qiratë të disa prej agjencive kryesore të tregut real estate.

Sipas agjencive imobiliare, çmimet mesatare për 11 zonat e analizuara ndikohen ndjeshëm nga vjetërsia e ndërtesës dhe niveli i mobilimit. Një apartament me ndërtim më të vjetër dhe mobilim të konsumuar mund të ketë një çmim më të ulët, edhe nëse ndodhet në një zonë me vlerë të lartë.

Për apartamentet 1+1, çmimet mesatare të qirave në muajin shtator 2025 krahasuar me të njëjtën periudhë të 2024-s, në vlera janë rritur nga 50 deri në 150 euro. Për pronat 2+1, shtrenjtimi në vlerë varion nga 50 deri në 400 euro.

Në Tiranë, zona më e shtrenjtë për qiratë e apartamenteve vijon të mbetet pranë stadiumit “Air Albania”. Për banesa 2+1, çmimi mesatar arriti në 1,800 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet u rritën me 13%.

Në zonën e ish-Bllokut, çmimi për apartamente 1+1 në shtator të këtij viti arriti 650 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet e qirasë janë rritur me 16%.  Për apartamentet 2+1, çmimi i qirasë ka arritur 900 euro apo 6% më shumë se 2024.

Në Rrugën e Elbasanit, çmimi i qirave për apartamentet 1+1 është 700 euro në muaj në 2025 apo rreth 8% më shumë se vjet. Rritje të ndjeshme në këtë zonë kanë shënuar qiratë për prona 2+1.

Nga 700 euro në muaj që ishin çmimet vjet, sivjet kanë arritur në 1,100 euro në muaj apo 57% më shumë, për shkak të kërkesës së lartë dhe ofertës së ulët sipas agjentëve imobiliarë.

Qiratë për apartamentet 1+1 në zonën e Komunës së Parisit vazhdojnë të qëndrojnë në të njëjtat nivele si gjatë vitit 2024, mesatarisht rreth 650 euro në muaj. Për apartamentet 2+1, çmimet e qirave arritën 800 euro në muaj apo 14% më shumë se në vitin 2024.

Ndryshime çmimesh janë shënuar edhe për qiratë në zonën e Liqenit Artificial. Çmimet e qirave për apartamente 1+1 arritën në 900 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet u rritën 13%. Për apartamentet 2+1, çmimet arritën në 1,400 euro në muaj, nga 1,200 euro në muaj që ishin vjet. Krahasuar me vjet, çmimet janë shtrenjtuar 17%.

Sipas agjentëve imobiliarë, çmimet në zonën pranë Liqenit Artificial kanë shënuar rritje, kryesisht si rezultat i kërkesës në rritje për apartamente brenda kompleksit “Lake View”, të cilat po përdoren gjithnjë e më shumë për funksione zyrash.

Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë real estate “CPM”, thotë se kërkesa më e lartë për prona me qira afatgjatë, veçanërisht nga familjarët, është për zonat pranë Liqenit Artificial, Liqenit të Thatë, Komunës së Parisit dhe pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, të aksesueshme lehtësisht me qendrat e punës dhe institucionet arsimore.

Kategoria që kërkon kryesisht banesa me qira janë familjet që nuk kanë mundësi financiare për të blerë një shtëpi, apo ato që e kanë shtyrë blerjen për shkak të kufizimit të buxheteve dhe çmimeve të larta.

Sipas saj, kërkesa në rritje nga kjo kategori është një ndër faktorët që ka ndikuar në shtimin e çmimeve të qirave në këto zona.

“Janë zona shumë të kërkuara, kryesisht nga familjarë që parapëlqejnë të qëndrojnë me qira. Këto zona janë afër qendrës, kanë akses të lehtë në institucionet publike, shkollat për fëmijë dhe linjat e transportit urban.

Bëhet fjalë për familje që e kanë shtyrë blerjen e një apartamenti për shkak të çmimeve të larta. Ato presin një ulje në treg ose nuk kanë mundësi të blejnë për shkak të kufizimeve buxhetore, që zakonisht variojnë deri në 100 mijë euro”, shprehet znj. Meta.

Në zonat si “Don Bosko” dhe “Zogu i Zi”, çmimet janë rritur nga 11 deri në 17%. Në “Don Bosko” për apartamentet 1+1, qiraja mujore ka arritur 500 euro me rritje 11% krahasuar me vjet. Për apartamentet 2+1, çmimet kanë arritur 700 euro në muaj apo 17% më shtrenjtë sesa në 2024.

Për apartamentet e kategorisë 1+1, te “Zogu i Zi” çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet. Ndërsa qiratë për prona 2+1 kanë arritur në 700 euro në muaj apo 17% më tepër sesa vjet.

Në zonën e “Astirit”, çmimet e qirave kanë mbetur të pandryshuara për të dyja kategoritë e pronave.

Qiraja mujore e apartamenteve 2+1 në “Kinostudio”, nga 700 euro, këtë vit kanë arritur 800 euro në muaj, e ndikuar nga kërkesa e lartë veçanërisht prej studentëve pas zhvendosjes në këtë zonë të një universiteti jopublik.

Çmimet janë rritur 14% krahasuar me vjet. Në zonën e “Freskut”, çmimet e qirave për apartamentet 1+1 kanë arritur në 400 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet janë rritur me 14%.

Për pronat 2+1, çmimet e qirave në këtë zonë kanë arritur 450 euro në muaj. Qiratë janë shtrenjtuar 13%.

“Numri i banesave me çmime nga 300 deri në 350 euro të listuara për qira afatgjatë është shumë i ulët, ndërsa kërkesa për to është e lartë. Kjo kategori pronash, sapo publikohet në faqe, merret menjëherë nga qiramarrësit.

Veçanërisht, kjo lloj prone për qira afatgjatë preferohet në zonën e ‘Freskut’ apo deri në ‘Astir’. Më tutje kërkesa është e ulët. Ne kemi prona me qira në këtë nivel çmimi edhe në zonën e Linzës, por kërkesa aty është shumë më e ulët”, pohon Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë imobiliare “CPM”.

Pranë Rrugës së Elbasanit, çmimet e qirave për apartamentet 1+1, nga 380–400 euro që ishin në 2021 arritën në 700 euro në vitin 2025. Rritja e çmimeve të qirave për banesat në këtë zonë është 75%.

Në ish-Bllok, një nga zonat më të shtrenjta në kryeqytet në vitin 2021, qiratë varionin nga 440 deri në 500 euro, ndërsa në vitin 2025, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet arritën 650 euro.

Krahasuar me qiratë aktuale, rritja e tyre arrin deri në 47% më shumë se viti 2021. Në Komunën e Parisit, çmimet e qirave variojnë nga 370–500 euro në 2021 në 650–800 euro në 2025. Edhe në këtë zonë, çmimet në raport me 2021 kanë shënuar rritje të ndjeshme që varion nga 60 deri 75%.

Pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, çmimet e qirave të apartamenteve nga 360–400 euro që ishin në 2021 kanë arritur në 600 euro për apartamentet 1+1 për vitin 2025. Rritja është nga 50 deri në 66%.

Pranë stadiumit “Air Albania”, një nga zonat më të frekuentuara dhe të zhvilluara të Tiranës, çmimet e qirave për apartamente të kategorisë 2+1 nga 800–1,060 euro që ishin në 2021, për vitin 2025 arritën në 1,800 euro. Kjo përfaqëson një rritje nga 70 deri në 125% të çmimit.

Edhe në zonat më periferike si “Fresku”, “Astiri”, “Kinostudio”, rritja është gjithashtu e dukshme krahasuar me 2021. Çmimet, në vitin 2021 për apartamentet 1+1 varionin nga 240 deri në 350 euro, ndërsa në 2025, çmimet nisin nga 400 euro deri në 500 euro në muaj. Rritja varion nga 43 deri në 66%.

 

Strehim i papërballueshëm

“Kërkesa e lartë për qira vjen kryesisht si pasojë e pamundësisë financiare të shumë familjeve të reja për të blerë një apartament, ndërkohë që edhe çmimet e shitjes janë rritur ndjeshëm. Këta dy faktorë kryesorë po ndikojnë vazhdimisht në rritjen e çmimeve të qirave. Veçanërisht në zona si Liqeni i Thatë, pranë Digës dhe pranë shkollës së mesme ‘Petro Nini Luarasi’, ku kërkesa është më e lartë, qiratë janë rritur ndjeshëm. Por në përgjithësi, në të gjithë Tiranën, është shënuar një tendencë në rritje e çmimeve të qirasë dhe nuk pritet ndonjë ulje në periudhën e afërt”, shprehet Dritan Leka, një nga drejtuesit e agjencisë imobiliare “CPM”.

 

 

Rritja e kërkesës për strehim, çmimet e larta të shitjes dhe turizmi nxisin shtrenjtimin e qirave

Agjentët e tregut të qiradhënies dhe ekspertët pohojnë se shtimi i kërkesës për prona me qëllim strehimi dhe çmimet në rritje të shitjes së apartamenteve mbeten ndër faktorët kryesorë që po ndikojnë drejtpërdrejt në shtrenjtimin e qirave në Tiranë.

“Kërkesa e lartë për qira vjen kryesisht si pasojë e pamundësisë financiare të shumë familjeve të reja për të blerë një apartament, ndërkohë që edhe çmimet e shitjes janë rritur ndjeshëm.

Këta dy faktorë kryesorë po ndikojnë vazhdimisht në rritjen e çmimeve të qirave. Veçanërisht në zona si Liqeni i Thatë, pranë Digës dhe pranë shkollës së mesme ‘Petro Nini Luarasi’, ku kërkesa është më e lartë, qiratë janë rritur ndjeshëm.

Por në përgjithësi, në të gjithë Tiranën, është shënuar një tendencë në rritje e çmimeve të qirasë dhe nuk pritet ndonjë ulje në periudhën e afërt”, shprehet Dritan Leka, një nga drejtuesit e agjencisë imobiliare “CPM”.

Përveç kërkesës së lartë, rritja e çmimeve të qirave po ndikohet edhe nga rënia e ofertës, pasi gjithnjë e më shumë prona po kalojnë nga tregu i qirasë afatgjatë në atë të qirasë ditore.

Kjo e fundit është nxitur së tepërmi nga kërkesa e turistëve. Të huajt parapëlqejnë akomodimin në apartamente me qira ditore, për shkak të çmimeve të lira, sesa në strukturat tradicionale.

“Në vitet e fundit, është regjistruar rritje e ndjeshme e çmimeve të qirave në shumicën e zonave kryesore të qytetit.

Kjo tendencë lidhet ngushtë me kërkesën e lartë për prona, e cila është fuqizuar nga investimet në njësitë hoteliere me qira ditore, që kanë reduktuar në mënyrë të ndjeshme ofertën e pronave për qira afatgjata.

Gjithashtu, fluksi i shtuar i expatriate-ve (shtetas të huaj që jetojnë përkohësisht ose për një kohë të gjatë në një vend tjetër nga vendi i tyre i origjinës, zakonisht për punë, biznes ose arsye personale) dhe individëve që zgjedhin të jetojnë në Shqipëri ka kontribuar në rritjen e kërkesës për banesa me qira, veçanërisht në zonat me akses të mirë në shërbime dhe infrastrukturë.

Si pasojë, çmimet e qirave kanë shënuar rritje të qëndrueshme duke krijuar presion në treg dhe duke e bërë më të vështirë gjetjen e apartamenteve me çmime të arsyeshme për banim afatgjatë”, pohon znj. Dhami.

Sipas Dritan Lekës, tregu i qiradhënies ditore në vitet e fundit është organizuar kryesisht përmes agjencive të specializuara, të cilat menaxhojnë nga 4 deri në 20 prona secila.

“Një numër gjithnjë e më i madh individësh po blejnë apartamente ose marrin prona me qira afatgjatë, për t’i dhënë më pas me qira ditore. Shumë prej tyre zgjedhin t’ua besojnë menaxhimin e pronave agjencive, kundrejt një tarife të caktuar.

Ky model menaxhimi është treguar më efikas sesa menaxhimi i drejtpërdrejtë nga vetë pronari.

Kjo, për shkak se kostot operative janë më të ulëta: një pastruese kujdeset për të gjitha pronat e agjencisë, po ashtu edhe një punonjës mirëmbajtjeje mbulon të gjitha nevojat teknike të tyre duke rritur efikasitetin dhe duke ulur shpenzimet për çdo pronë individualisht.

Ky zhvillim ka sjellë rritje të ndjeshme të kërkesës për prona me qira ditore duke ulur ndjeshëm ofertën në treg për qira afatgjatë. Si rezultat, po bëhet gjithnjë e më e vështirë për qytetarët të gjejnë apartamente me qira të përhershme, veçanërisht në zonat urbane dhe turistike”.

Stela Dhami, nga “Colliers International Albania”, thotë se shtimi i strukturave të qirasë ditore ka reduktuar ndjeshëm stokun e pronave të disponueshme për qira afatgjatë duke ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e çmimeve.

“Çmimet vijojnë një trend të qartë rritjeje, veçanërisht në zonat qendrore të qytetit. Kjo lidhet ngushtë me rritjen e numrit të rezidentëve në Tiranë dhe me faktin që stoku rezidencial po shfrytëzohet gjithnjë e më shumë për qëllime të tjera.

Vitet e fundit, Shqipëria ka përjetuar një rritje të konsiderueshme të numrit të vizitorëve, të cilët kalojnë disa ditë në kryeqytet. Për pasojë, shumë apartamente në zonat qendrore janë konvertuar në njësi për qira ditore, sipas modelit të platformave si Airbnb.

Në Tiranë, një pjesë e konsiderueshme e stokut të pronave rezidenciale po përdoret në funksion të sektorit të hotelerisë. Megjithëse po ndërtohen projekte të reja për hotele, kapaciteti akomodues mbetet ende i ulët për një qytet me këtë nivel të lartë vizitorësh”.

Sipas të dhënave të AirDNA, në prill kishte 23.4 mijë njësi të listuara për t’u dhënë me qira, me rritje prej 38% në raport me të njëjtin muaj të një viti më parë, ose rreth 6.4 mijë apartamente apo njësi banimi më shumë.

Në prill 2023, kishte vetëm 12.6 mijë njësi të listuara, pra në dy vjet, numri i tyre është dyfishuar. Numri i apartamenteve të disponueshme për t’u marrë me qira në prill 2025 ishte i njëjti me gushtin 2024, kur gjithnjë shënohet rekord për shkak të kërkesës së lartë në kulmin e sezonit.

Rritja e konkurrencës dhe çmimet relativisht të ulëta të qirasë ditore, që variojnë mesatarisht nga 45 euro në shkurt deri në 80 euro në gusht në kulmin e sezonit, së bashku me normën e zënies që luhatet nga 30 në 60%, po e bëjnë këtë biznes të paleverdishëm, pavarësisht kërkesës së lartë për akomodim që ka nga turistët.

Treguesi i parë që biznesi i qiradhënies nuk është më aq i leverdishëm është rënia e përqindjes së zënies së njësive të banimit.

Në shkurt 2025, norma e zënies ishte 39.3%, nga 42.2% në të njëjtin muaj të një viti më parë. Në mars, treguesi ishte 37.2%, nga 44.1% në mars 2023. Vetëm në prill, zënia ishte pothuajse në të njëjtat nivele, në 46.2%.

 

Familjet e reja kryesojnë kërkesën për strehim me qira

Teksa oferta është e kufizuar, kërkesa për prona me qira është në rritje. Shtimi i ofertës është një ndër faktorët kryesorë që po shtrenjton qiratë sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme.

Dritan Leka, nga agjencia e shitblerjes së pasurive të paluajtshme CPM, pohon se aktualisht kërkesa dominohet nga çiftet e reja që kërkojnë të banojnë në apartamente me qira, pasi e kanë të pamundur blerjen, studentët dhe shtetas të huaj që jetojnë apo punojnë përkohësisht në vend.

Ndërsa  çiftet e reja, sipas agjentes Ani Meta, parapëlqejnë më shumë prona me qira afër zonave të qendrës, për shkak të afërsisë me vendin e punës, për të shmangur përdorimin e makinës.

Kërkesa është e lartë edhe në zonat periferike si “Astiri” apo “Fresku” për banesa 1+1 me çmime të lira, por oferta e tyre është e kufizuar.

Kërkesa nga të huajt kryesohet nga shtetasit turq, kryesisht të punësuar në sektorin e teknologjisë së informacionit. Këtu përfshihet edhe rritja e kërkesës nga shtetas nga Kanadaja apo SHBA që vijnë në Shqipëri për punësim.

 

 

 

 

The post Qiratë shtrenjtohen sërish, po bëhen të papërballueshme për vendasit, të lira për turistët appeared first on Revista Monitor.

Çmimet e larta të apartamenteve dhe të ardhurat e ulëta të shqiptarëve vijojnë ta rendisin Tiranën  ndër pesë qytetet më të shtrenjta të Europës për përballueshmërinë e blerjes së një prone.

Sipas të dhënave të Numbeo-s, nëse për të blerë vjet një apartament në Tiranë nevojiteshin 15.3 vite, deri në 6-mujorin e parë të 2025, indeksi i përballueshmërisë së blerjes së apartamentit është rritur me rreth 3 vite.

Në Tiranë duhen 18 vite për të blerë një apartament sipas të dhënave të Numbeo-s të publikuara për 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në renditjen botërore, Tirana pozicionohet në vendin e 37-të, me 18 vite për blerjen e një apartamenti.

Ndër qytetet europiane me indeksin më të lartë të përballueshmërisë për blerjen e një prone është kryeqyteti i Portugalisë, Lisbona, me 19.8 vite, Londra me 19.2 vite, Spliti  dhe Tirana me 18 vite, më pas renditet Beogradi me 16.6 vite dhe Parisi me 15.3 vite.

Në vitin 2025, Tirana tejkalon Milanon, një ndër qytetet më të shtrenjta në Europë, për përballueshmërinë e blerjes së një prone.

Në Milano nevojiten 16 vite për të blerë një apartament. Në vitet 2023-2024, Milano renditej pas Tiranës me 17 deri në 19 vite për të blerë një apartament, ndërsa në Tiranë duheshin 2 deri në 3 vjet më pak.

Në renditjen botërore për 6-mujorin e parë 2025, qyteti më i shtrenjtë në botë për të blerë një apartament vijon të mbetet Xiamen në Kinë përkatësisht me 40.1 vite.

Në vitin 2024, qyteti më i shtrenjtë në Europë është Lisbona me 19.5 vite, e ndjekur nga Parisi dhe Spliti  me 17.8 vite. Pas tyre vjen Milano me 16.3 vite. Tirana ashtu si në 2023 vijoi të renditet pas Milanos për apartamentet më të shtrenjta në Europë.

Në vitin 2023, qyteti më i shtrenjtë në Europë ishte Parisi me 20.2 vite, i ndjekur nga Lisbona  me 19.6 vite, Dubrovniku dhe Praga me 19.3 vite, Milano me 19 vite dhe Tirana me 17.5 vite.

Një tregues i ngjashëm për përballueshmërinë e blerjes së një apartamenti në Tiranë  është përllogaritur edhe nga “Monitor” mbështetur nga formula e prezantuar në raportin e “Deloitte” që mat se sa paga vjetore reale bruto duhen për të blerë një apartament të ri, me një madhësi standarde prej 70 metra katror.

Duke i përshtatur këto të dhëna me Tiranën, llogaritet se për të blerë një apartament 70 metër katror nevojiten 19 paga vjetore reale bruto.

Sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat kombëtare të “Deloitte”, qyteti më pak i përballueshëm në këtë sondazh është Amsterdami, ku banorëve u nevojiten 15.4 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament 70 m² – një rritje e lehtë prej 0.3% krahasuar me një vit më parë.

Pas tij renditet Athina, me 15.3 paga vjetore, ndërsa në vendin e tretë është Praga, ku duhen 15 paga vjetore për një banesë të ngjashme.

Në nivelin vijues të përballueshmërisë (14.0 – 14.9 paga vjetore) renditen qytete si Košice (14.2) dhe Brno (14.0). Në grupin tjetër, me 12.0–13.9 paga vjetore, bëjnë pjesë Banská Bystrica (12.8) dhe Bratislava (12.3).

Qytetet ku përballueshmëria llogaritet mes 10.0 dhe 11.9 pagave vjetore përfshijnë Lubjanën (11.7), Selanikun (11.4), Budapestin (11.4), Ostravën (10.9), Londrën e brendshme (10.8) dhe Roterdamin (10.1).

Në skajin më të përballueshëm të spektrit, banorët e Odense në Danimarkë dhe Torinos në Itali kanë nevojë vetëm për 4.9 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament të ri – duke i bërë këto qytete më të përballueshmet në krahasim.

Të tjera qytete me përballueshmëri relativisht të lartë janë Mançesteri (5.3), Aarhus (5.8) dhe Katowice (7.1).

Sipas raportit, është e rëndësishme të theksohet se përballueshmëria e strehimit formësohet jo vetëm nga çmimet e pasurive të paluajtshme, por edhe nga niveli i pagave lokale.

Në disa raste, edhe qytetet me çmime të larta mund të ofrojnë përballueshmëri më të mirë falë rritjes së të ardhurave mesatare.

Për këtë arsye, balanca mes rritjes së të ardhurave dhe inflacionit të kostos së banesave mbetet një faktor thelbësor që përcakton aksesin në strehim në mbarë Europën.

 

 

 

The post Indeksi i Numbeo-s: Nga 15.3 vite për të blerë vjet një shtëpi në Tiranë duhen 18 vite në 2025 appeared first on Revista Monitor.

Raporti çmim/qira përdoret kudo në botë për të treguar nëse ia vlen të blesh një shtëpi, apo të rrish me qira. Ai mat vlerën e një shtëpie, në krahasim me të ardhurat që mund të marrësh nga ajo.

Sipas vlerësimeve të ekspertëve, të marrësh një shtëpi me qira është e leverdishme nëse ky raport është më i madh sesa 20, dhe ta blesh nëse kjo normë është më pak se 15.

Nëse norma është midis 15 dhe 20, atëherë ka më shumë sens që të blesh, në rast se blerësi synon të jetojë në shtëpi për një kohë të gjatë.

Raporti i çmimit ndaj qirasë është kostoja mesatare e pronësisë e pjesëtuar me të ardhurat e marra nga qiraja (nëse blihet me qira) ose qiraja e vlerësuar që do të paguhet nëse jepet me qira (nëse blihet për të banuar).

Vlerat më të ulëta sugjerojnë se është më mirë të blesh sesa të marrësh me qira dhe vlerat më të larta sugjerojnë se është më mirë të marrësh me qira sesa të blesh.

Sipas të dhënave që jep “Numbeo” deri në mesin e 2025 për Tiranën ky raport është 19.7 për zonat e qendrës, dhe 16.2 për zonat jashtë qendrës. Pra për zonat jashtë qendrës raporti është brenda kufirit të blerjes së shtëpisë.

Stela Dhami, eksperte e tregut të pasurive të paluajtshme dhe përfaqësuese e “Colliers International Albania”, thotë se raporti mes çmimit të shitjes së një apartamenti dhe të ardhurave që vijnë nga dhënia me qira është bërë gjithnjë e më i zhdrejtë në Shqipëri.

“Sot, në Tiranë, duhen mesatarisht 19 vite për të shlyer investimin e një apartamenti përmes të ardhurave nga qiraja, ndërkohë që mesatarja në vendet e tjera europiane është rreth 13 vite, dhe në mënyrë ideale kjo periudhë duhet të jetë 10–12 vite”, – shprehet znj. Dhami.

Sipas saj, ky disproporcion vjen sepse çmimet e shitjes janë rritur në mënyrë të ndjeshme në vlerë nominale, ndërsa qiratë nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm rritjeje.

Kjo e bën kthimin e investimit më të ngadalshëm dhe e vendos tregun shqiptar në një trajektore të ngjashme me ato të disa ekonomive perëndimore, ku shumë njerëz nuk arrijnë dot të blejnë dhe përfundojnë duke jetuar përherë me qira.

 

Qiratë e zyrave dhe dyqaneve

Përveç çmimit të qirave afatgjatë të banesave, edhe qiratë për zyra vijuan të mbeten të larta gjatë 2025-s.

Sipas të dhënave të publikuara nga “Colliers International Albania”, çmimet mesatare të qirave për zyra në qendër të Tiranës vijuan të mbeten 30 euro për metër katror edhe për 6-mujorin e dytë të 2025-s, duke u barazuar me ato të Barcelonës dhe Pragës, dy tregje të konsoliduara në Europë.

Me këtë çmim, Tirana renditet jo vetëm ndër qytetet më të shtrenjta në rajon, por edhe më lart se disa qytete të Bashkimit Europian.

Në Tiranë, çmimet e qirave tejkaluan kryeqytetet europiane, si: Portugalia që shënon vlera 29 euro apo Budapesti me çmime 25.5 euro dhe Bukureshti me çmime mesatare 20 euro për metër katror në muaj.

Çmimet e qirave për zyra janë edhe më të larta sesa kryeqytetet e rajonit. Në zonat qendrore të Beogradit, çmimet arritën 18 euro për metër katror në 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në Zagreb, çmimet janë 17.5 dhe në Sofje 16 euro për metër katror në muaj.

Tirana pozicionohet ndër qytetet më të shtrenjta edhe për çmimet e qirave në zonat sekondare. Me një mesatare prej 19 eurosh për metër katror në muaj, kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të rajonit si Beogradi (15 euro), Zagrebi (13 euro) dhe Sofja (11 euro).

Në terren, sipas të dhënave të marra nga agjencitë imobiliare, çmimet e qirave për zyra ndryshojnë ndjeshëm në varësi të vendndodhjes dhe cilësisë së ndërtesës.

Në objekte kulla apo qendra të njohura të biznesi, si “Arena Center”, “Alban Tower”, “Downtown One”, “Rainbow Center” (ish-Blloku), “MET Building” dhe “Lion Park” ofrohen qira për ambiente zyrash me çmime nga 22 deri në 30 euro në muaj për metër katror, duke reflektuar standard të lartë ndërtimi, por edhe vendndodhje të favorshme për bizneset.

Nga ana tjetër, çmimet për zyrat në zona të ndryshme të Tiranës janë më të ulëta dhe më të përballueshme, por me variacione të dukshme brenda vetë zonës.

Në Unazën e Re, qiratë variojnë nga 6 deri në 8 euro në muaj për metër katror, duke e bërë atë një nga zonat më ekonomike për zyra.

Në ish-parkun e autobusëve, “21 Dhjetori”, çmimet janë më të larta, duke filluar nga 10 deri në 13 euro në muaj për metër katror.

Zona e Rrugës së Kavajës në Qendër paraqet një gamë prej 15 deri në 23 euro në muaj për metër katror, ndërsa ish-Blloku dhe sheshi “Willson” janë ndër më të shtrenjtët në zonat jo-kulla, me çmime që luhaten nga 18 deri në 25 euro në muaj për metër katror.

Në zona si ish-stacioni i trenit, Bulevardi i Ri dhe Tregu Medreseja te zona 5 Maji, çmimet e zyrave nisin nga 8 deri në 10-12 euro për metër katror në muaj.

Rritje kanë shënuar edhe qiratë e dyqaneve vitet e fundit. Në vitin 2020, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet maksimale të ambienteve për dyqane në rrugët kryesore ishin 40 euro për metër katror, ndërsa maksimalja e qirasë për dyqanet në qendrat tregtare arriti 52 euro për metër katror.

Për 2024, sipas “Colliers Albania”, qiratë maksimale kanë arritur në 70 euro për metër katror në muaj për qendrat tregtare dhe 55 euro për metër katror në muaj për rrugët kryesore të shitjes me pakicë. Rritja është 38%.

 

 

 

 

 

 

The post Të blesh një shtëpi apo ta marrësh me qira? appeared first on Revista Monitor.

Një arsye pse kemi marrë në shqyrtim rastin e Italisë është afërsia gjeografike, politike dhe sociale që ka midis dy vendeve – me kërkesë të lartë turistike dhe me zhvillim jo vetëm të zonave bregdetare, por edhe atyre të brendshme – të agroturizmit dhe fshatrave. Pavarësisht ndryshimeve të mëdha midis dy vendeve, si në aspektin ekonomik dhe pozitës gjeopolitike në arenën ndërkombëtare, në shumë drejtime marrëdhëniet midis të dy vendeve janë të ndërlidhura nëpërmjet shumë dimensioneve.

 

Opinion nga Eralda Memeli

Në javën e fundit, në Shqipëri është rikthyer diskutimi për çmimet referencë dhe taksën mbi pasuritë e paluajtshme. Për të ndihmuar në këtë debat, artikulli i mëposhtëm sjell në mënyrë të sintetizuar / përmbledhjen e taksimit për pasuri të paluajtshme në shtetin fqinj, Itali.

Në parantezë duhet theksuar se sistemi fiskal i Italisë është ndër sistemet më të zhvilluara dhe komplekse në Europë, i cili kërkon të ruajë një ekuilibër të qëndrueshëm midis barrës fiskale dhe zhvillimit të bizneseve apo mirëqenies së individëve.

Një tjetër arsye pse kemi marrë në shqyrtim rastin e Italisë është afërsia gjeografike, politike dhe sociale që ka midis dy vendeve – me kërkesë të lartë turistike dhe me zhvillim jo vetëm të zonave bregdetare, por edhe atyre të brendshme – të agroturizmit dhe fshatrave.

Pavarësisht ndryshimeve të mëdha midis dy vendeve, si në aspektin ekonomik dhe pozitës gjeopolitike në arenën ndërkombëtare, në shumë drejtime marrëdhëniet midis të dy vendeve janë të ndërlidhura nëpërmjet shumë dimensioneve.

Në Itali, kur bëhesh pronar i një shtëpie, duhet të kesh parasysh një sërë taksash, të cilat janë të vendosura si nga autoriteti qendror ashtu edhe ai vendor. Disa prej taksave paguhen vetëm një herë, në momentin e blerjes, por ka edhe disa taksa të cilat paguhen çdo vit. Në formë të përmbledhur janë paraqitur në vazhdim taksat e aplikuara në tregun e pasurive të paluajtshme në Itali, në varësi të pozicionit blerës ose shitës.

Kur blini një shtëpi në Itali, zakonisht duhet të paguhen disa taksa mbasi bëhet kontrata, të cilat varen nëse shitësi është një individ apo biznes (një subjekt i regjistruar për TVSH), dhe gjithashtu nëse prona është e destinuar si rezidencë e parë apo e dytë.

Një tjetër komponent i rëndësishëm është dhe vlera kadastrale, e cila është vlera e shtëpisë në regjistrin e hipotekës ¹ dhe ndryshon në varësi të zonës gjeografike, vendndodhjes, madhësisë dhe kategorisë së pronës etj..

Taksat që paguhen vetëm një herë janë:

1- Taksa kadastrale (Imposta Catastale): Zakonisht është një taksë si shumë fikse prej 50 € kur shtëpia blihet nga një shitës privat (individ); dhe në shumën prej 200 € nëse blihet nga një biznes (subjekt i regjistruar për TVSH).

2- Taksa e kredisë hipotekore (Imposta Ipotecaria): Praktikisht kjo taksë përfshin dy lloje taksash. Njëra është një shumë fikse, e cila është në të njëjtat nivele si taksa kadastrale dhe do të paguhet nga blerësi edhe kur nuk merret kredi.

Ajo është një shumë fikse prej 50 € kur shtëpia blihet nga shitës privatë dhe 200 € nëse blihet nga një subjekt i regjistruar për TVSH, paguhet edhe në rast kur çmimi i shtëpisë përmban edhe TVSH.

Ndërkohë, që në rastin e dytë, ajo është një taksë e cila aplikohet mbi shumën e kredisë së marrë për blerjen e shtëpisë. Kështu, individët paguajnë një taksë e cila llogaritet 0.2% e kredisë së marrë për shtëpinë e parë dhe 2% për shtëpinë e dytë.

3- Taksa e regjistrimit / ose pullës (Imposta di Registro): Nëse po blihet shtëpia e parë (rezidenca primare ku blerësi do të jetojë) nga një shitës privat (individ) është 2% e vlerës kadastrale (minimumi 1,000 €).

Nëse blihet një shtëpi e dytë (si shtëpi pushimi apo për investim) ajo është 9% e vlerës kadastrale (minimumi 1,000 €). Nëse shtëpia do të blihet nga një subjekt i regjistruar për TVSH, kjo taksë është një shumë fikse prej 200 €.

4- TVSH (IVA): Nuk aplikohet kur shtëpia blihet nga një shitës privat, që nuk është i regjistruar për TVSH. Kur blihet nga zhvilluesit ose kompanitë e rinovimit (brenda 5 viteve nga ndërtimi), TVSH e paguar është 4% e vlerës për rezidencën primare; 10% për shtëpitë e dyta dhe 20% për shtëpitë luksoze.

Nëse shtëpia e blerë ka më shumë se 5 vite që është ndërtuar – atëherë përgjithësisht nuk paguhet TVSH, por ka dhe raste të veçanta kur ndërtuesi / zhvilluesi mund të kërkojë aplikimin e saj.

 

 

Taksat që paguhen çdo vit janë:

1- IMU (Taksa e Pronës nga Bashkia) Tatimi kryesor mbi pronën e marrë nga bashkitë në Itali:

a. Përjashtohen nga kjo taksë banesa kryesore / primare, përveç rasteve kur prona klasifikohet si luks.
b. Zbatohet gjithmonë për shtëpitë e dyta, pronat me qira ose pronarët që nuk janë rezidentë.
c. Normat e aplikuara për këtë taksë bazohen në të ardhurat e llogaritura nga kadastra, të rregulluara me një rritje prej 5% dhe shumëzuar me një koeficient (zakonisht ×160), pastaj taksohen me normën e komunës ku ndodhet shtëpia, zakonisht në intervalin 0.4%–1.14%.

2- TASI (Taksat për shërbimet e aseteve të palëvizshme)

a. Një tatim për shërbime “të aseteve të pashkëputshme” (p.sh., ndriçimi i rrugëve, mirëmbajtja e rrugëve).
b. Shtëpia e parë është e përjashtuar nga pagesa e kësaj takse (përveç shtëpive të kategorisë luksoze).
c. Komunat e vendosin normën e kësaj takse të tillë që së bashku me IMU, totali nuk mund të kalojë 1.06% të vlerës së të ardhurave kadastrale.

3- Taksë për mbeturinat

a. Taksë për mbledhjen e mbetjeve që bazohet në madhësinë e pronës (m²) dhe numrin e banorëve.
b. Në përgjithësi varion nga 150 – 500 € në vit, megjithatë ndryshon sipas rajoneve.
c. Shtëpitë e dyta mund të paguajnë tarifa më të ulëta, nëse nuk janë të banuara vazhdimisht. Pagesa kryhet kryesisht në dy këste, zakonisht më 16 Qershor dhe 16 Dhjetor.

4- Tatimi mbi të Ardhurat nga Qiraja. Nëse jepni pronën tuaj me qira, ka dy regjime kryesore për taksim:

a. Taksimi i sheshtë: Një tatim i sheshtë prej 21% mbi të ardhurat nga qiraja, e cila mund të aplikohet vetëm për rezidentët, nuk lejohet që të zbriten kostot e tjera dhe duhet të përcaktohet që në fillim të nënshkrimit të kontratës. Nuk mund të ndryshohet më vonë.

b. Norma e taksës që aplikohet varet nga taksimi progresiv sipas skemës së të ardhurave personale (IRPEF Standard ²). Pra norma që aplikohet për taksimin e të ardhurave neto nga qiraja përcaktohet pasi të ardhurat mblidhen me të ardhurat personale nga puna dhe në varësi të intervalit në të cilin janë të ardhurat totale të individit përcaktohet norma e tatimit.

Më konkretisht, sipas IRPEF të 2024, kjo normë do të ishte: 23% për të ardhura deri në 28,000 €; 35% për të ardhura nga 28,001 në 50,000 €; 43% mbi 50,000 €. Këtu norma e taksimit aplikohet mbi të ardhurat nga qiraja mbasi janë zbritur shpenzimet e lejuara, të cilat përfshijnë mirëmbajtjen, tarifat e agjentëve, etj.

Kur shisni një shtëpi në Itali, zakonisht jeni përgjegjës për pagesën e disa taksave, të cilat varen nga koha (pra sa vite keni) që ju e zotëroni shtëpinë, vlera kadastrale e shtëpisë (dhe të ardhurat kadastrale); nga vendi se ku ndodhet; nëse e keni të blerë apo të përfituar si dhuratë dhe nëse jeni rezident ose jo në Itali.

 

 

1- Tatim mbi fitimin kapital Kjo është taksa kryesore që paguhet kur shitet një pronë në Itali.

a. Nëse shtëpia që po shitet është brenda 5 viteve nga blerja: Mund të keni detyrime tatimore mbi fitimet kapitale për diferencën midis çmimit të shitjes (minus kostot e dokumentuara si tarifat noteriale, rinovimet) dhe çmimit të blerjes. Dhe norma e taksës që aplikohet për fitimin neto të kapitalit mund të zgjidhet njëri midis dy opsioneve si më poshtë:

i. Sipas taksimit progresiv të të ardhurave personale totale. Në varësi të intervalit që i përkasin të ardhurat totale, do të jetë dhe norma e aplikuar, sikurse zbatohet në rastin e të ardhurave nga qiraja.
ii. Si alternativë, mund të zgjidhet të paguhet një “normë tatimore zëvendësuese” prej 26% (imposta sostitutiva) te noteri gjatë shitjes, gjë që i thjeshton gjërat.
b. Nëse shtëpia do të shitet pas 5 vitesh pronësie: Nuk kërkohet taksë mbi fitimet kapitale.
c. Nëse prona që shitet ishte vendbanimi juaj kryesor (rezidenca principale), ajo është e përjashtuar nga tatimi mbi fitimet kapitale, pavarësisht se sa kohë është mbajtur në zotërim. Për t’u kualifikuar si rezidencë primare, duhet të jetë e regjistruar zyrtarisht si vendbanimi juaj, për pjesën më të madhe të periudhës së pronësisë.

2- Kosto të tjera gjatë shitjes

a) Tarifat e Agjencisë (nëse përdorni një agjent pasurish të paluajtshme për të gjetur blerësin). Kjo kosto zakonisht është 2–4% e çmimit të shitjes, e cila mund të paguhet nga blerësi, shitësi ose të ndahet mes tyre (e negociueshme).
b) Tarifat e Noterit, e cila zakonisht paguhet nga blerësi, jo nga shitësi.
c) Kostot e marrjes së Certifikatave. Shitësit duhet të paraqesin dokumente të tilla si certifikata e performancës së energjisë (APE), studimet kadastrale dhe certifikatat e përputhshmërisë – këto mund të kushtojnë disa qindra euro.

3- Raste të Veçanta

a) Trashëgimi / Pronë e Dhuruar: Nëse shisni një pronë të trashëguar ose të dhuruar, rregulli 5-vjeçar zbatohet edhe në këtë rast (bazuar në kohën kur i ndjeri ose dhuruesi e bleu atë fillimisht).
b) Kostot e rinovimeve të shtëpive mund të njihen si të zbritshme: Kostot e dokumentuara të rinovimit mund të zvogëlojnë fitimin e taksueshëm të kapitalit neto, sepse ato i shtohen kostos së blerjes.
c) Jorezidentët sikurse dhe rezidentët i nënshtrohen taksës italiane mbi fitimet kapitale sipas të njëjtave rregulla, megjithëse traktatet tatimore midis vendeve mund të shmangin taksimin e dyfishtë.

Rregulli 5-vjeçar për taksimin e fitimeve kapitale nga shitjet e pronave në Itali u prezantua me Reformën Tatimore të vitit 1986. Reforma e vitit 1986 përcaktoi, nëse një pronë (përveç vendbanimit kryesor / primar) shitet brenda 5 viteve nga blerja, fitimi llogaritet nën kategorinë “të ardhura të ndryshme” dhe është i taksueshëm. Nëse shitet pas 5 vitesh, fitimi është i përjashtuar nga taksat.

Nëse ka qenë vendbanimi juaj kryesor për pjesën më të madhe të pronësisë, shitja është e përjashtuar në çdo kohë, pavarësisht se mund të ketë më pak se 5 vite që është blerë. Që nga ajo kohë, rregulli ka mbetur në thelb i njëjtë, megjithëse norma e taksës ka ndryshuar me kalimin e kohës:

Fillimisht, e përafruar me normat e zakonshme të taksës mbi të ardhurat (IRPEF progresive). Në vitin 1997, u prezantua opsioni i një takse të sheshtë zëvendësuese te noteri. Në vitin 2014, norma e taksës së sheshtë u rrit në 20%, dhe në vitin 2019, në 26%.

Përzgjedhja e rregullit 5-vjeçar për aplikimin ose jo të taksës së fitimit kapital në tregun e pasurive të paluajtshme në Itali nuk është e rastësishme. Ai ka të bëjë kryesisht me shkurajimin e blerjeve spekulative dhe mbrojtjen e tregut të banesave, veçanërisht të blerësve për herë të parë. Ja disa nga arsyet kryesore pse qeveria italiane zgjodhi këtë periudhë:

• Masa kundër spekulimit. Në të kaluarën, shumë investitorë i “ndërronin” shtëpitë shpejt, duke blerë lirë, duke i rinovuar pak dhe duke i rishitur brenda 1-2 viteve vetëm për të përfituar. Kjo sjellje rriti artificialisht çmimet, duke e bërë më të vështirë për familjet dhe të rinjtë të përballonin blerjen e shtëpive. Duke taksuar fitim kapital nga shitja e shtëpisë brenda 5 viteve, qeveria ngadalëson qarkullimin e shpejtë të pronës dhe veçanërisht shkurajon kërkesën nga ky grup blerësish në treg dhe inkurajon pronësinë për një periudhë më të gjatë.

• Inkurajimi i rezidencës së qëndrueshme. Nëse prona e blerë është rezidenca kryesore, shitja e saj përjashtohet nga taksa mbi fitimet kapitale, edhe brenda 5 viteve. Kjo politikë shpërblen njerëzit që jetojnë në shtëpitë e tyre në vend që t’i trajtojë ato vetëm si investime të përkohshme.

• Përshtatja me praktikat e tjera europiane. Shumë vende europiane kanë rregulla të ngjashme për taksimin e fitimit kapital nga shitja e shtëpisë. Kështu, Spanja aplikon taksim duke përjashtuar shtëpinë primare; Franca aplikon tatim mbi fitimet kapitale, vetëm nëse shtëpia mbahet për 22 vjet (lehtësim progresiv); Gjermania përjashton nga taksat nëse shitet pas 10 vjetësh, ose menjëherë nëse është shtëpia kryesore. Italia zgjodhi periudhën 5-vjeçare si kompromis mjaftueshëm i rreptë për të kufizuar spekulimet, por jo shumë i gjatë krahasuar me shtetet e tjera të BE-së.

• Stabiliteti fiskal. Strehimi është një burim kryesor i të ardhurave tatimore në Itali. Periudha 5-vjeçare garanton që shteti mbledh të ardhura nga fitimet spekulative, ndërkohë që inkurajon investimet dhe banimin afatgjatë. Ndërkohë që duke shkurajuar spekulimet, ai ofron edhe një treg banesash më të përballueshëm për çiftet e reja dhe blerësit për herë të parë.

Skema e mësipërme e tatimit të pasurive të paluajtshme, në rastin e Italisë, është një shembull i mirë i politikës fiskale që krijon një kuadër ekuilibër midis stabilitetit të të ardhurave fiskale dhe barrës fiskale për individët apo zotëruesin e banesës / pronës. Gjithashtu, kjo skemë ofron edhe një kuadër të ekuilibruar midis thjeshtësisë dhe kompleksitetit duke marrë parasysh dhe qëllimin kryesor të përdorimit të shtëpisë.

Aktualisht në Shqipëri ka një diskutim të gjerë mbi rritjen e shpejtë dhe të fortë të çmimeve të banesave, e cila po bëhet gjithmonë e më e papërballueshme për familjet e reja dhe blerësit e parë.

Sistemi i çmimeve referencë të banesave, i propozuar rishtas nga Ministria e Financave, përfshin një pjesë të elementeve apo të karakteristikave që merren parasysh edhe në përcaktimin e vlerës kadastrale në Itali.

Por, ndërkohë, vihet re se propozimit aktual i mungojnë dy elemente të rëndësishme të shembullit italian që e bëjnë mekanizmin efektiv. Elementi i parë është mungesa e diferencimit / dallimit në taksimin e shitjeve të shtëpive të para / kryesore ose jo.

Elementi i dytë po kaq i rëndësishëm është aplikimi i tatimit të fitimit kapital brenda një periudhë fikse prej 5 vjetësh, duke eliminuar mekanizmin që nxit kërkesën spekulative në treg, ose të blerjes dhe shitjes së një shtëpie brenda një kohë të shkurtër, kur tregu në vend e ka të theksuar edhe këtë tipar, pra spekulimin.

Ndërkohë, një tjetër element tjetër shtesë për t’u marrë parasysh mund të jetë që krahas taksimit me një normë fikse të të ardhurave nga qiraja ose të fitimit kapital, të lihet mundësia që ato të përfshihen në taksimin e të ardhurave personale, ku vetë individi mund të zgjedhë se cilën normë të aplikojë, sikurse është aktualisht në Itali.

Kjo masë do të jetë e favorshme për njerëzit me të ardhura të ulëta ose të papunë, që ata të kenë një barrë më të ulët fiskale në rast të shitjes së banesës.

Gjithsesi propozimet e mësipërme nuk mund thjesht të kopjohen. Ato duhet të analizohen në kompleksitetin e vet dhe e theksojmë gjithnjë të para në kuadër të plotë, jo duke përzgjedhur nga regjime të ndryshme, ato elemente që duket se qëllimin e kanë vetëm të çojnë më shumë para në buxhetin e shtetit.

Kështu është e rëndësishme një analizë më e thelluar për anën pozitive dhe negative të këtyre elementeve dhe se sa ato përshtaten me stadin e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, me shkallën e informalitetit dhe të zhvillimit ekonomik në tërësi në Shqipëri, me qëllim mbrojtjen e konsumatorit fundor dhe duke ofruar më shumë përkrahje sociale për shtresat në nevojë.

 

——————

1. Vlera kadastrale llogaritet si një shumëfish i të ardhurave neto të shtëpisë, e cila është e ardhura hipotetike e përftuar nga dhënia me qira e saj (e cilat llogaritet nga zyra e hipotekës), shumëzuar me 5% dhe më pas shumëzuar me një multiplikator / koeficient që në më të shumtën e rasteve është 160. Ky koeficient ndryshon në varësi të kategorisë së shtëpisë që blihet; përse do të përdoret, dhe nëse është shtëpi e parë ose e dytë etj. Vlera kadastrale ndryshon ndjeshëm nga çmimi i tregut, ai është përgjithësisht më i ulët, duke përcaktuar edhe një barrë më të ulët për taksat. Kjo vlerë nuk bazohet në çmimet referencë që llogariten nga një institucion i pavarur që quhet: “Vëzhguesi i tregut të pasurive të paluajtshme” pjesë e tatimeve dhe taksave.

 2. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) është forma kryesore e taksimit të të ardhurave (personale) të individëve, e cila është progrseive dhe rishikohet rregullisht. Këtu është dhënë nivelet më të fundit të aplikuara për 2024.

 

The post Përvoja, taksimi për pasuri të paluajtshme në Itali appeared first on Revista Monitor.

Tirana renditet në vendin e parë në Europë për yield-in nga qiratë e zyrave, sipas një analize krahasuese të tregjeve kryesore europiane të kompanisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme “Colliers International”.

Për vitin 2025, me një normë kthimi prej 8.5%, Tirana lë pas qytete si Stambolli (8%), Sofia (7.75%), dhe Beogradi (7.5%). Në Tiranë çmimet mesatare të qirave të zyrave variojnë nga 19 euro për metër katror në muaj për zonat sekondare deri në 30 euro për metër katror në muaj te zonat qendrore të biznesit.

Krahasuar me rajonin Tirana kryeson në rajon për çmimet e qirave të zyrave, ku në Beograd çmimi mesatar në zonat qendrore është 18 euro për metër katror në muaj, në Zagreb 17.5, në Sofje të Bullgarisë 16 euro për metër katror në muaj etj.

Në të kundërt, qytete si Zyrihu dhe Gjeneva në Zvicër regjistrojnë yield-in më të ulët prej vetëm 2.5%, ndjekur nga Parisi (4%) dhe Milano (4.2%), duke reflektuar tregje më të stabilizuara, por më pak fitimprurëse.

Ndonëse në këto qytete çmimet e qirave të zyrave regjistrohen ndër më të lartat në Europë.

Çmimi më i lartë mesatar i qirave të zyrave për 2025 shënohet në Paris me vlerë 97.5 euro për metër katror në muaj për zyrat në qendrat kryesore të biznesit, e ndjekur nga Londra me çmime 97 euro për metër katror në muaj apo Zyrih me 87 euro për metër katror në muaj.

Ndërkohë që Shqipëria po tërheq vëmendjen si një destinacion në rritje për investime, ekspertët sugjerojnë kujdes në analizimin e faktorëve që ndikojnë në qëndrueshmërinë afatgjatë të këtij tregu.

Yield-i (norma e kthimit) nuk është vetëm një tregues i fitimit që mund të sigurojë një investitor nga qiraja e një zyre.

Ai është gjithashtu një pasqyrim i cilësisë së tregut, nivelit të rrezikut dhe maturitetit të tij.

Ekspertët e pasurive të paluajtshme të Colliers Albania pohuan për Monitor se tregjet më të maturuara dhe të qëndrueshme zakonisht kanë yield më të ulët, sepse konsiderohen më të sigurta dhe ofrojnë stabilitet afatgjatë.

“Në këto tregje, investitorët nuk kërkojnë kthime shumë të larta pasi risqet janë minimale.

Në të kundërt, tregjet më të reja dhe më pak të konsoliduara, si ato në Europën Juglindore, përballen me më shumë pasiguri. Për këtë arsye, yield-i është më i lartë, sepse investitorët presin të kompensohen për rreziqet që marrin përsipër.

Pra, një yield i lartë nuk do të thotë domosdoshmërisht që tregu është më i mirë, por se përmban më shumë risk dhe kërkon kompensim më të lartë për investitorin”, nënvizuan ekspertët.

Në rastin e Tiranës, yield-i nga qiratë e zyrave është ndër më të lartët në Europë.

Kjo është reflektim i faktit që tregu është ende në zhvillim, me potencial për rritje, por njëkohësisht edhe me sfida dhe pasiguri./ D.Azo

 

 

Lexoni edhe:

Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti

 

The post Tirana kryeson në Europë për kthimin e lartë nga qiratë e zyrave, por ekspertët paralajmërojnë risk appeared first on Revista Monitor.

Çështjet e pronave në vendin tonë e rendisin Shqipërinë të dytën pas Portugalisë për problematikën e lartë me titujt e pronësisë dhe proceset e gjata gjyqësore.

Sipas të dhënave të Bankës Botërore për vitin 2024, Shqipëria ka një indeks prej 0.80 (ku 0 është vlera më e ulët dhe 1 më e larta) për të drejtën e pronës, një nivel që mbetet dukshëm më i ulët se mesatarja e vendeve të Bashkimit Europian, e cila qëndron rreth 0.93.

Indeksi vlerëson forcën dhe sigurinë e sistemit të pronësisë që një vend ofron, që nga mbrojtja ligjore e pronarëve dhe investitorëve, deri te funksionimi i tregut të pronave dhe qartësia e regjistrave publikë.

Në rastin e Shqipërisë, ky rezultat tregon se e drejta e pronës mbetet një nga pikat më të brishta të sistemit ligjor dhe institucional.

Problemet historike me titujt e pronësisë, fragmentimi i regjistrave, proceset e gjata gjyqësore dhe mungesa e transparencës në verifikimin e dokumenteve vazhdojnë të pengojnë krijimin e një mjedisi të qëndrueshëm për pronën private.

Përpjekjet për digjitalizimin e sistemit kadastral dhe unifikimin e të dhënave përmes Agjencisë Shtetërore të Kadastrës kanë sjellë disa përmirësime, por ritmi i reformës mbetet i ngadaltë dhe ende i pamjaftueshëm.

Në krahasim me vendet e tjera të Ballkanit Perëndimor, Shqipëria qëndron pak më dobët se Maqedonia e Veriut (0.81) dhe pak më poshtë se Bosnja e Hercegovina (0.82).

Serbia dhe Mali i Zi, me vlera përkatësisht 0.88 dhe 0.90, janë përmirësuar ndjeshëm falë digjitalizimit të regjistrave të pronës dhe forcimit të mekanizmave gjyqësorë për mbrojtjen e të drejtave të pronarëve.

Kjo tregon se vendet që kanë ndërmarrë reforma institucionale të qëndrueshme dhe kanë investuar në transparencë, kanë arritur rezultate më të larta në këtë indeks.

Në anën tjetër, vendet e Bashkimit Europian mbeten shumë më përpara.

Gjermania (0.97), Islanda (0.96) dhe Spanja (0.95) përfaqësojnë standardin më të lartë të sigurisë ligjore dhe administrimit të pronës, ku çdo transaksion është i gjurmueshëm, i mbështetur në teknologji të avancuar dhe me garanci të plotë nga sistemi gjyqësor.

Kjo distancë prej afro 15 deri në 20 pikë përqindje midis Shqipërisë dhe vendeve europiane tregon për nevojën e thellimit të reformave ligjore dhe institucionale në fushën e pronësisë.

Indeksi i Bankës Botërore përfshin të drejtën për të fituar, poseduar, trashëguar dhe shitur pronë private, përfshirë tokën.

Kufizimet mbi të drejtat e pronës mund të vijnë nga shteti, i cili mund t’i kufizojë ligjërisht ose të mos i zbatojë ato; nga ligjet dhe praktikat zakonore; apo nga normat fetare dhe shoqërore./ B.Hoxha

 

The post 2024, Shqipëria dhe Portugalia, ndër vendet më problematike në Europë për çështjet e pronave appeared first on Revista Monitor.

The post A përbën kleringu rrezik për evazion fiskal dhe përdorimin e parasë informale? appeared first on Revista Monitor.

The post Sektori bankar, rriti kredinë për ndërtimin appeared first on Revista Monitor.

The post Përvoja, taksimi për pasuri të paluajtshme në Itali appeared first on Revista Monitor.

Tirana barazohet me Barcelonën dhe Pragën për çmimet e qirave të zyrave në zonat qendrore. Kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të Bashkimit Europian dhe qëndron në krye të rajonit për çmime të larta. Pavarësisht rritjes së ofertës, ekspertët paralajmërojnë shtim të presionit ndaj çmimeve për shkak të ritmit të zhvillimit të projekteve dhe mënyrës së menaxhimit nga investitorët vendas, të cilët shpesh preferojnë të mbajnë ambientet bosh sesa t’i japin me qira me çmime më të ulëta.

 

Dorina Azo

Çmimet e qirave për zyra në qendër të Tiranës vijuan të mbeten 30 euro për metër katror edhe për 6-mujorin e dytë të 2025-s, duke u barazuar me ato të Barcelonës dhe Pragës, dy tregje të konsoliduara në Europë.

Sipas të dhënave të publikuara nga “Colliers Albania”, Tirana renditet jo vetëm ndër qytetet më të shtrenjta në rajon, por edhe më lart se disa qytete të Bashkimit Europian.

Në Tiranë çmimet e qirave tejkaluan kryeqytetet europiane, si: Portugalia që shënon vlera 29 euro apo Budapesti me çmime 25.5 euro dhe Bukureshti me çmime mesatare 20 euro për metër katror në muaj.

Çmimet e qirave për zyra janë edhe më të larta sesa kryeqytetet e rajonit. Në zonat qendrore të Beogradit çmimet arritën 18 euro për metër katror në 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në Zagreb të Kroacisë çmimet janë 17.5 dhe në Sofje të Bullgarisë 16 euro për metër katror në muaj.

 

 

 

Tirana pozicionohet ndër qytetet më të shtrenjta edhe për çmimet e qirave në zonat sekondare. Me një mesatare prej 19 euro për metër katror në muaj, kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të rajonit si Beogradi (15 euro), Zagrebi (13 euro) dhe Sofia (11 euro).

Tirana lë pas jo vetëm qytete të rajonit, por edhe disa qytete të Bashkimit Europian si Porto në Portugali, Bratislava, Riga në Letoni apo Lubjana në Slloveni, ku çmimet luhaten nga 15 deri në 16.5 euro për metër katror në muaj.

Stela Dhami partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën pohon se barazimi i çmimeve të qirave në qendrën e Tiranës me Barcelonën nuk pasqyron domosdoshmërish një ekuilibër real mes kërkesës dhe ofertës.

Ajo thekson se edhe pse në Tiranë pritet një rritje e ndjeshme e ofertës për zyra përmes projekteve të reja dhe kullave të larta, çmimet mund të mos pësojnë ulje, për shkak të një sjelljeje specifike të tregut.

“Këtu më mirë i mbajnë bosh me muaj apo vite, sesa t’i japin me qira me një çmim normal e më të ulët. Nuk ka financim zyrtar nga bankat që t’u bëjë presion pronarëve për t’i dhënë ambientet aq sa mban tregu”,  shpjegon Dhami.

Sipas Stela Dhamit nga “Colliers Albania”, pavarësisht se çmimet e qirave në Tiranë janë barazuar me qytete të mëdha europiane, tregu vendas nuk i përmbush gjithmonë pritshmëritë e korporatave ndërkombëtare.

“Kërkesë është në rritje, por për çmime maksimale 22 deri 23 euro për metër katror në muaj jo për nivele çmimesh 30 euro në muaj për metër katror. Korporatat serioze funksionojnë me buxhete operative të miratuara nga qendrat e tyre mëmë.

Jo rrallë, çmimet tona u duken artificialisht të larta dhe vendosin që, në afatmesëm, sa kohë që tregu të jetë ky që është, zyrat të mos zhvendosen” thotë Dhami.

Ajo shton se me shtimin e stokut dhe hyrjen në treg të godinave të reja, pritet që presioni ndaj çmimeve të rritet, por ky efekt do të varet nga ritmi i zhvillimit të projekteve dhe mënyra se si do menaxhohen ato nga investitorët vendas, të cilët shpesh preferojnë të mbajnë ambientet bosh sesa t’i japin me qira me çmime më të ulëta.

 

Tendenca e çmimeve

Tirana po hyn për të katërtin vit radhazi, me qira zyrash më të shtrenjtat në Ballkan. Edhe për 2024-n, çmimet mesatare të qirave te zonat kryesore të biznesit arritën deri në 30 euro për metër katror në muaj, sipas raportit të hartuar nga Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën.

Ky trend u vërejt edhe në vitet 2022-2023 dhe vijoi edhe gjatë vitit të shkuar.

Sipas raportit “Tregu i Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri – Vështrim i Përgjithshëm 2024”, të “Colliers Albania”, mesatarja e përgjithshme e tregut arriti në 19 euro për metër katror, nga 18 euro në vitin e kaluar.

Për dy kullat e certifikuara sipas standardeve ndërkombëtare të qëndrueshmërisë, çmimet e qirave për 2024 rezultuan 15 deri në 20% më të larta. Këto objekte po luajnë rol referimi për tregun.

Megjithatë, oferta e këtyre ndërtesave mbetet e kufizuar, pasi aktualisht vetëm dy godina janë të certifikuara sipas këtyre standardeve: “Park Avenue” përgjatë Bulevardit të Ri, me certifikimin “BREEAM Excellent”, dhe “Downtown One”, i cili ka marrë paracertifikimin “LEED Gold”.

“Çmimet e qirasë vazhdojnë të jenë më të larta se mesatarja e rajonit të Ballkanit, në përputhje me presionin e lartë nga investitorët për të arritur kthime të shpejta nga investimet cilësore”, thekson ndër të tjera Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën.

 

 

Çmimet e qirave vijuan të mbeten të larta edhe gjatë 2025-s. Sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet e qirave për zyra ndryshojnë ndjeshëm në varësi të vendndodhjes dhe cilësisë së ndërtesës.

Në objekte kulla apo qendra të njohura të biznesit, si: “Arena Center”, “Alban Tower”, “Downtown One”, “Rainbow Center” (ish-Blloku), “MET Building” dhe “Lion Park” ofrohen qira për ambiente zyrash me çmime nga 22 deri në 30 euro në muaj për metër katror, duke reflektuar standard të lartë ndërtimi, por edhe vendndodhje të favorshme për bizneset.

Nga ana tjetër, çmimet për zyrat në zona të ndryshme të Tiranës janë më të ulëta dhe më të përballueshme, por me variacione të dukshme brenda vetë zonës. Në Unazën e Re, qiratë variojnë nga 6 deri në 8 euro në muaj për metër katror, duke e bërë atë një nga zonat më ekonomike për zyra.

Në ish-parku i autobusëve, “21 Dhjetori”, çmimet janë më të larta, duke filluar nga 10 deri në 13 euro në muaj për metër katror.

Zona e Rrugës së Kavajës në Qendër paraqet një gamë prej 15 deri në 23 eurosh në muaj për metër katror, ndërsa ish-Blloku dhe sheshi “Willson” janë ndër më të shtrenjtët në zonat jo-kulla, me çmime që luhaten nga 18 deri në 25 euro në muaj për metër katror.

Në zona si-stacioni i trenit, Bulevardi i Ri dhe Tregu Medreseja te zona 5 Maji, çmimet e zyrave nisin nga 8 deri në 10-12 euro për metër katror në muaj.

Jonian Antoni, CEO në agjencinë imobiliare “Century 21 Albania”, pohon se tashmë prej 4-5 vitesh, çmimet e qirave për zyra mbeten të qëndrueshme. Sipas tij, çmimet mesatare të qirave për ambiente zyrash në ndërtime jo kulla variojnë nga 8 deri në 15 euro për metër katror në muaj.

Ndërsa çmimet mesatare për qiratë e zyrave në ndërtime kulla apo qendra biznesi variojnë nga 22 deri në 30 euro për metër katror në muaj.

 

 

Vendasit dominojnë tregun

Ashtu si në vitin paraardhës, kërkesa e biznesit për zyra me qira vijoi të mbetet e qëndrueshme edhe gjatë këtij viti, sipas Jonian Antoni nga “Century 21 Albania”.

“Në tërësi, kërkesa për zyra ka mbetur e qëndrueshme, pa shënuar ndonjë rritje apo rënie të dukshme krahasuar me vitet e mëparshme. Kjo tregon për një stabilitet në tregun e qirave për zyra.

Dominanca në këtë treg u takon bizneseve vendase, të cilat përbëjnë pjesën më të madhe të kërkesës për hapësira zyrash. Pas tyre vijnë kompanitë e huaja, kryesisht për hapjen e zyrave përfaqësuese apo qendra operacionale në Shqipëri.

Interesant është fakti se muajt shtator dhe tetor regjistrojnë nivelin më të lartë të kërkesës për zyra gjatë gjithë vitit, një prirje që përsëritet nga viti në vit dhe mund të lidhet me rifillimin e aktivitetit të plotë ekonomik pas verës dhe planifikimet e reja të bizneseve për fundvitin”.

 

 

Sipas analizës së agjencisë ndërkombëtare për pasuritë e paluajtshme “Colliers” në 2024, në Tiranë mbetën shumë më pak zyra bosh sesa në 2023. Sipas “Colliers”, numri i zyrave të lira ra nga 21.5% në 12.5%.

Drejtoresha e “Colliers Albania”, Stela Dhami, shpjegon se rënia e zyrave bosh lidhet edhe me faktin që shumë ndërtesa të reja, të nisura në ndërtim më parë, si “Alban Tower”, “Met Building” dhe “Downtown One” kanë përfunduar ose janë shumë pranë përfundimit.

“Meqë këto ndërtesa kanë hyrë në përdorim në vitin 2024, shumë kompani të reja, por edhe kompani ekzistuese që janë zhvendosur i kanë zënë këto hapësira.

Kjo ka ndikuar drejtpërdrejt në uljen e ndjeshme të normës së vakancës në treg”.

Në analizën e “Colliers” gjithashtu theksohet se tregu po ofron gjithnjë e më shumë hapësira të mëdha dhe fleksibël të Klasit A, që përmbushin standarde ndërkombëtare duke tërhequr si qiramarrës vendas ashtu edhe ndërkombëtarë.

“Një tendencë e dukshme është largimi nga zyrat e përshtatura (konvertuara) drejt ndërtesave cilësore të ndërtuara posaçërisht për zyra.

Banka dhe institucionet financiare po qëndrojnë si nxitësit më të fortë të kërkesës për hapësira premium”, nënvizon zonja Dhami në analizën për ecurinë e tregut të zyrave.

 

Biznesi IT kryeson kërkesën për zyra

Tregu i zyrave në Shqipëri po përjeton një ndryshim të dukshëm të strukturës së kërkesës, me sektorin e teknologjisë së informacionit (IT) që po fiton gjithnjë e më shumë terren, duke lënë pas dominimin historik të qendrave të thirrjeve.

“Gjatë periudhës 2017–2022, kërkesat për hapësira zyrash dominoheshin nga qendrat e thirrjeve (call center). Fatkeqësisht, kjo kategori nuk është më aq dominuese, në tre vitet e fundit ka pasur rënie të ndjeshme të kërkesave në këtë segment.

Aktualisht, nuk mund të flasim për një kategori që dominon në mënyrë absolute, por nëse do të veçoja një trend të ri në rritje, do të ishte ai i zyrave për shërbime IT.

Kompanitë shqiptare dhe të huaja po zgjedhin të hapin selitë e tyre në Shqipëri, falë kostos së ulët të fuqisë punëtore në këtë sektor.

Këto kompani ofrojnë shërbime IT për tregje ndërkombëtare, duke e kthyer këtë kategori në një nga më premtueset për të ardhmen”, thekson Jonian Antoni.

 

Si po ndikon ekonomia informale te çmimet e qirave të zyrave

Në Shqipëri, gjatë vitit 2023 operuan 1,454 ndërmarrje me mbi 50 të punësuar, një numër që shënoi rënie me 2% krahasuar me vitin paraardhës. Pjesa më e madhe e këtyre ndërmarrjeve janë të përqendruara në sektorin e industrisë përpunuese, duke përbërë 30% të totalit.

Numri i bizneseve në sektorin e shërbimeve, transportit dhe telekomunikacionit me mbi 50 punonjës është rreth 350.

Megjithëse numri i bizneseve vendase me mbi 50 punonjës mbetet i ulët, agjentët imobiliarë pohojnë se çmimet e qirave për zyra pritet të mbeten të larta.

Përveç rritjes së materialeve të ndërtimit dhe kërkesës së bizneseve për ambiente zyrash bashkëkohore, përdorimi i parasë informale dhe skemave të kleringut në sektorin e ndërtimit, mbetën faktorë, sipas tyre, që po ndikojnë te rritja artificiale e çmimeve.

Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën, fillimisht sqaron se çmimet janë shpesh artificialisht të larta, sepse në momentin kur bëhen marrëveshjet, ato ndryshojnë dhe shiten më lirë nga sa deklarohen fillimisht.

Sipas zonjës Dhami, fenomene të tjera si kleringu dhe ekonomia gri gjithashtu, nuk e ndihmojnë tregun, në qarkullimin e stokut, pasi ajo që mbetet në fund, shitet me çmime më të larta.

“Ekonomia gri dhe e zezë është bërë pjesë e ndërtimit dhe blerjeve. Kjo ndikon negativisht në funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme.

Qiratë nuk funksionojnë me klering, por mbeten të larta për disa arsye: ndërtuesit kanë kosto të larta ndërtimi, nuk kanë financim nga bankat që t’i detyrojë të japin me qira sa më shpejt dhe presin klientët që paguajnë çmimin që ata kërkojnë”.

Zonja Dhami gjithashtu thekson se një nga sfidat më të mëdha në tregun imobiliar mbetet administrimi i godinave.

“Administrimi i godinave mbetet një nga çështjet më të vështira për mua për t’u adresuar, kryesisht për shkak të mungesës së një oferte të strukturuar dhe serioze nga kompani që ofrojnë shërbime të mirëfillta administrimi.

Shtesë ndaj kësaj sfide është edhe vështirësia që has në procesin e mbledhjes së detyrimeve financiare nga përdoruesit, një problem ende i pranishëm në Shqipëri.

Megjithatë, shpresoj që ndryshimet ligjore të miratuara së fundmi ta lehtësojnë këtë proces, duke i bërë detyrimet më të zbatueshme dhe më të lehta për t’u mbledhur nga konsumatorët.

Vlen të theksohet se në godinat e reja, qoftë rezidenciale apo komerciale, duhet të ketë një bashkëpunim më të ngushtë mes banorëve apo qiramarrësve dhe administratës, për të siguruar një transparencë të plotë në menaxhimin e buxhetit dhe shpenzimeve për mirëmbajtje”.

 

Informaliteti

“Ekonomia gri dhe e zezë është bërë pjesë e ndërtimit dhe blerjeve. Kjo ndikon negativisht në funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme. Qiratë nuk funksionojnë me klering, por mbeten të larta për disa arsye: ndërtuesit kanë kosto të larta ndërtimi, nuk kanë financim nga bankat që t’i detyrojë të japin me qira sa më shpejt dhe presin klientët që paguajnë çmimin që ata kërkojnë”.

 

 

Lexoni edhe:

Tiranës pritet t’i shtohen edhe 192 mijë m² katror zyra të reja nga kullat 100-katëshe

 

 

 

The post Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti appeared first on Revista Monitor.

Në Tiranë pritet të pasurohet ndjeshëm oferta për ambiente zyrash, falë projekteve të reja që parashikojnë ndërtimin e kullave nga 40 deri në 100 kate, si dhe zhvillimeve të tjera të mëdha urbane.

Sipas Stela Dhamit nga “Colliers Albania”, këto projekte pritet të ushtrojnë një presion në rritje mbi çmimet e qirave, por efekti i tyre do të varet nga ritmi me të cilin hapësirat e reja do të hyjnë realisht në treg.

Meqenëse ndërtimi dhe vënia në funksion e këtyre ambienteve kërkon kohë, ndikimi në treg mund të shtrihet në një periudhë afatgjatë.

“Tirana e ka konsoliduar veten si një qendër për zhvillime të mëdha me përdorim të përzier. Rreth 192,338 m², hapësira zyrash janë në proces ndërtimi, me projekte të rëndësishme si ‘Book Building’, ‘T’Rock’, Bulevardi i Tiranës, ‘Lake Park Central’, ‘Eyes of Tirana’, ‘The Cliffs Project’ dhe ‘Lion 2 Residence’.

Disa kulla të larta (40–100 kate) janë njoftuar gjithashtu, por janë ende në pritje të miratimit. Meqë shumica e projekteve të reja përfshijnë komponentë zyrash, lokacionet qendrore po përjetojnë konkurrencë të intensifikuar dhe presion në rritje mbi qiratë”, nënvizon ajo.

Po ashtu gjatë vitit 2024, tregu i zyrave në Tiranë u stabilizua dhe filloi të rimëkëmbet pas një periudhe pasigurie. Sasia totale e zyrave mbeti pothuajse e njëjtë rreth 189,6 mijë metra katrorë.

“Kjo tregon se ndërtimet e reja janë në rrugë për t’u përfunduar, pas një rritje të madhe prej 31% në vitin 2023. Në treg ka më shumë zyra të klasës A dhe B+, dhe po lëvizim drejt hapësirave më të mira”, theksohet në analizën e “Colliers Albania”.

Shpërndarja gjeografike e ofertës së zyrave mbeti kryesisht e pandryshuar në vitin 2024. Rreth 82% e zyrave ndodhen në zonën qendrore të biznesit dhe brenda qytetit, ndërsa 18% janë në periferi.

“Zona qendrore tërheq më shumë biznese të reja që kërkojnë zyra cilësore.

Sepse ka pak zyra të mëdha dhe cilësore në zonën qendrore, po ndërtohen edhe godina të reja jashtë qytetit, si në autostradën Tiranë-Durrës dhe në zonën e Farkës. Këto përdoren kryesisht si seli kompanish”, theksohet nga “Colliers Albania”.

 

2025 pritet të sjellë investime të reja dhe hyrje të markave të tjera ndërkombëtare dhe për retail

“Colliers Albania” në raport nënvizon gjithashtu se viti 2025 pritet të jetë veçanërisht dinamik për sektorin e retail-it në vend. “Fashion Gallery Tirana”, një qendër e re tregtare me sipërfaqe 5,000 metër katror, do të nisë operimin pranë TEG-ut dhe Terminalit Lindor të Autobusëve në Tiranë, duke sjellë për herë të parë në Shqipëri marka si “Sinsay” dhe “Pepco”.

Po ashtu, projekte si “Eyes of Tirana” dhe Bulevardi i Tiranës do të shtojnë gati 7,900 metër katror hapësira të reja komerciale, ndërkohë që investitorë të njohur rajonalë si “Viva Fresh” nga Kosova kanë hyrë fuqishëm në treg me blerjen e rrjetit “SPAR Albania” nga Grupi BALFIN.

Në zhvillim janë edhe planet për ndërtimin e një qendre logjistike të re nga “Lidl” pranë Durrësit, që do të shërbejë si bazë për zgjerimin e rrjetit të tyre në të gjithë Shqipërinë.

Ndërkohë, BALFIN Group, në partneritet me “Big CEE Europe”, ka paralajmëruar një valë të re të ndërtimit të parqeve tregtare, me projektin e parë në Shkodër, që pritet të hapet në vitin 2027.

Një nga zhvillimet më të rëndësishme të vitit ka qenë edhe shitja e “Fashion Group Albania” (FGA), një nga operatorët kryesorë të markave të modës në qendrat tregtare, duke shënuar një moment kyç në peizazhin e retail-it në vend.

 

Pas pandemisë së Covid-19, qiratë e dyqaneve u rritën deri 38%

Pas pandemisë së Covid-19, qiratë për dyqane në qendra tregtare dhe rrugët kryesore të Tiranës u rritën deri me 38%.

Në vitin 2020, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet maksimale të ambienteve për dyqane në rrugët kryesore ishin 40 euro për metër katror, ndërsa maksimalja e qirasë për dyqanet në qendrat tregtare arriti 52 euro për metër katror.

Për 2024, sipas “Colliers Albania”, qiratë maksimale kanë arritur në 70 euro për metër katror në muaj për qendrat tregtare dhe 55 euro për metër katror në muaj për rrugët kryesore të shitjes me pakicë.

Qendrat tregtare kryesore janë pothuajse të gjitha të zëna, shpesh me lista pritjeje, duke tërhequr marka ndërkombëtare.

Njësitë tregtare cilësore në qendrat tregtare mbeten shumë të kërkuara. Megjithëse tregtia online vazhdon të rritet gradualisht, shitësit me pakicë online, veçanërisht ata me kosto të ulët, kanë filluar të hyjnë në treg, duke ndikuar disi te shitësit e vegjël fizikë dhe lokalë.

Megjithatë, dyqanet fizike vazhdojnë të dominojnë shitjet me pakicë në përgjithësi.

Në tërësi, sipas raportit të fundit të publikuar nga “Colliers Albania” tregu i pasurive të paluajtshme komerciale në Shqipëri ka shënuar rimëkëmbje të qëndrueshme gjatë vitit 2024, me sinjale pozitive për vijimësinë e këtij trendi edhe në vitin 2025.

Sipas të dhënave, stoku total i hapësirave në qendrat tregtare u rrit në 211,395 m², nga 203,395 m² një vit më parë, falë përfundimit të disa projekteve të reja.

Ndërkohë, norma e vakancës mbeti e ulët në vetëm 3.71%, një tregues ky i kërkesës së fortë dhe të qëndrueshme nga operatorët e retail-it.

 

Lexoni edhe:

Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti

 

 

The post Tiranës pritet t’i shtohen edhe 192 mijë m² zyra të reja nga kullat 100-katëshe appeared first on Revista Monitor.

Zbatimi i taksës së re për pasuritë e paluajtshme, që ishte planifikuar të hynte në fuqi në vitin 2026, do të shtyhet me dy vite të tjera dhe pritet të nisë zbatimin në vitin 2028.

Nga Ministria e Financave, mësohet se po hartohet një projektligj tërësisht i ri, i cili do të miratohet në vitin 2026, ndërsa do të nisë të zbatohet bashkë me Kadastrën Fiskale nga 2028.

Shtyrja vjen pas konsultimeve dhe përgatitjeve të nevojshme për të ndërtuar një sistem të ri taksimi, i cili do të bazohet në vlerën e tregut të pasurive të paluajtshme.

Projektligji i mëparshëm, i publikuar për konsultim publik në vitin 2023, parashikonte që taksimi i ri të fillonte për ndërtesat në vitin 2026 dhe për parcelat, truallin e tokën bujqësore në 2028.

Sipas propozimeve të vitit 2023, niveli i taksës do të ishte:

Nga 0,1% në 0,2% për ndërtesat rezidenciale (aktualisht 0,05%),

Nga 0,15% në 0,25% për ndërtesat tregtare (aktualisht 0,2%),

Nga 0,15% në 0,25% për ndërtesat bujqësore dhe industriale.

Mësohet se drafti i ri që po hartohet, nuk parashikohet të ndryshojë koeficentët e taksës së ndërtesë, për truallin dhe tokën bujqësore të propozuara në 2023, që përafronin shkallën e taksës me vendet e rajonit.

Sipas relacionit drafti që u hartua në 2023, synonte kalimin nga një sistemi taksimi i bazuar në vlerë për ndërtesat dhe një sistem i thjeshtë taksimi i bazuar mbi sipërfaqen (area based) për tokën, në një sistem modern taksimi që takson si ndërtesat ashtu dhe tokën, duke e bazuar në vlerën e tregut të këtyre pasurive.

Parashikohej që vlera e pasurive të paluajtshme do të përcaktohej në një hartë te re me çmime mesatare referuese, por e ndarë për njësitë e ndërtesave rezidenciale, të shërbimit, si dhe çmimet mesatare referuese të parcelave, duke përfshirë të truallit, tokës bujqësore dhe asaj pyjore.

Më tepër baza e taksës do të mbështetej nga vlerësimi i pronave nëpërmjet kontratave të shitblerjes dhe çmimeve të tregut, duke krijuar zona të reja për vlerat e pronës së paluajtshme.

Pavarësisht se formula e propozuar për llogaritjen e taksës së ndërtesës për banesën e para parashikonte zbritje 50% të vlerës, propozim për dyfishim të shkallës (nga 0.05 u propozua nga 0.1 deri 0.2%) do të rriste pagesën e detyrimet.

Me shembujt e publikuar nga Ministria e Financave në atë kohë me dokumentin “Reforma e taksës së pasurisë 2024-2028” rriste detyrimin për ndërtesat rezidenciale nga 18 deri 50% dhe për dyqanet deri 28%.

SHKALLA E TAKSËS MBI NDËRTESAT

Shkalla e taksës aktualisht:

0,05%, për ndërtesën/njësinë pronësore që përdoret, shfrytëzohet për banim;

0,2%, për ndërtesën/njësinë pronësore që përdoret, shfrytëzohet për veprimtari ekonomike;

30% e shkallës së taksës përkatëse, për të gjithë sipërfaqen ndërtimore, për të cilën zhvilluesi është pajisur me leje ndërtimi dhe nuk ka arritur ta përfundojë atë, sipas afatit të përcaktuar në aktin e miratimit të kërkesës për leje ndërtimi.

Shkalla e taksës e propozuar me projektligjin e 2023

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave rezidenciale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,1% deri në 0,2%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave bujqësore – blegtorale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave tregtare, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave industriale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%.

Shkalla e taksës për ndërtesën e papërfunduar është 30% (tridhjetë për qind) e shkallës së taksës së kategorisë përkatëse të ndërtesës./ Monitor

The post Shtyhet me 2 vjet zbatimi i taksës së re për pasuritë e paluajtshme, pritet të nisë në 2028 appeared first on Albeu.com.

The post Si po ndikon ekonomia informale te çmimet e qirave të zyrave appeared first on Revista Monitor.

The post Tiranës pritet t’i shtohen edhe 192 mijë m² katror zyra të reja nga kullat 100-katëshe; appeared first on Revista Monitor.

The post Zyra të shtrenjta në Kulla appeared first on Revista Monitor.

Propozim për një skemë që lidh financimin me progresin real të punimeve dhe garanton çelësat në dorë, jo thjesht premtime.

 

Gjergj Kota*

Kur blerësi paguan duhet të marrë, jo thjesht premtime, por metra katrorë. Skema e Përfundimit të Garantuar (SPG) vendos disiplinë financiare në industrinë e ndërtimit: llogari e veçantë projekti (escrow), pagesa vetëm sipas fazave të verifikuara, garanci përfundimi dhe e drejtë ndërhyrjeje (step-in) kur diçka shkon keq. Rezultati: dorëzim në kohë, rrezik i ulët për blerësin dhe seriozitet financiar për industrinë e ndërtimit.

 

Qytetet shqiptare, veçanërisht Tirana dhe qendrat e tjera urbane, mbajnë ende si plagë të hapura dhjetëra struktura betoni të mbetura në fazë karabinaje, pa perspektivë për t’u përfunduar.

Ato dëmtojnë peizazhin urban dhe ndjesinë e sigurisë publike, por mbi të gjitha përfaqësojnë drama financiare për familjet që kanë paguar për një shtëpi që nuk e morën kurrë.

Sipas të dhënave të ALUIZNI-t vite më parë, ishin evidentuar mbi 1,200 ndërtime të papërfunduara në shkallë vendi, me mijëra familje të prekura.

Në rrënjë të këtij fenomeni qëndron një boshllëk i theksuar rregullator-financiar.

Legjislacioni ynë nuk i mbron në mënyrë efektive fondet e blerësve gjatë ndërtimit.

Zhvilluesi mund të shesë ende pa nisur punimet (off-plan) dhe të arkëtojë paraprakisht një pjesë të konsiderueshme të çmimit, pa detyrim ligjor që këto fonde të depozitohen dhe të përdoren vetëm në një llogari të veçantë, të dedikuar për projektin.

Nuk ka një skemë të detyrueshme pagesash me këste të lidhura me progresin e punimeve të ndërtimit; gjithçka lihet te kontrata standarde e zhvilluesit, që zakonisht e ngarkon blerësin me pjesën më të madhe të rrezikut.

Në rastet kur shitjet ngadalësohen, kostot rriten apo financimi alternativ mungon, projekti ngec, edhe pse blerësit mund të kenë paguar deri në 60–80% të vlerës.

Legjislacioni ynë i ndërtimit parashikon lëshimin e certifikatës së përdorimit pas përfundimit të suksesshëm të punimeve në objekt, si edhe sanksione administrative në të kundërtën (p.sh. pezullim/revokim leje).

Por ai nuk ofron një mekanizëm financiar parandalues që ta lidhë financimin me progresin e punimeve dhe të shmangë ngecjen.

Revokimi ose pezullimi i lejes thjesht konstaton dështimin, pa krijuar një rrugë për ta çuar objektin në përfundim. Mbi këtë sfond, përpjekjet sporadike për “konfiskime” apo masa emergjente adresojnë simptomën, jo shkakun.

Ndërkohë, pas cikleve me kredi të këqija në ndërtim, bankat janë bërë konservatore dhe shumë projekte mbështeten kryesisht te paradhëniet e blerësve, një model që funksionon në kohë bumi, por shfaq brishtësinë e vet në krizë.

Prandaj, një arkitekturë e re rregullatore-financiare bëhet kusht i domosdoshëm për besimin në tregun e banesave, për stabilitetin financiar dhe për një zhvillim urban të qëndrueshëm. Në këtë kontekst, përvoja ndërkombëtare ofron modele të provuara që mund të përshtaten me realitetin shqiptar.

Për t’i dhënë fund këtij rreziku sistemik, një zgjidhje është Skema e Përfundimit të Garantuar (SPG).

Thelbi i kësaj arkitekture është i thjeshtë: një llogari e veçantë projekti (escrow) në bankë, e ndarë nga llogaritë e tjera të zhvilluesit, ku derdhen të gjitha pagesat e blerësve dhe kreditë e dedikuara për projektin; disbursim vetëm sipas fazave të verifikuara; një garanci e përfundimit që siguron angazhimin financiar të detyrueshëm të zhvilluesit; dhe e drejta e ndërhyrjes (step-in) për të zëvendësuar shpejt zhvilluesin ose firmën zbatuese të punimeve, në rast dështimi të tyre.

Praktikisht, fondet administrohen në një kanal të vetëm, të kontrolluar: hyjnë në llogarinë e veçantë të projektit dhe dalin vetëm kundrejt punës së verifikuar dhe certifikuar, në mënyrë progresive. Kësti final lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit.

Banka vepron si rojtar fondesh (escrow-agent) dhe, kur nevojitet, si kredidhënëse, me ndarje të qarta funksionesh për të shmangur konfliktet e interesit.

Nëse projekti devijon rëndë nga afatet ose kapacitetet financiare të zhvilluesit, disbursimet ngrihen dhe aktivizohet step-in: emërohet një administrator i posaçëm që kontrakton një ekip zëvendësues dhe e çon kantierin në finish duke përdorur fondet e mbetura dhe garancinë.

Cikli mbyllet me një sigurim 10-vjeçar për defekte strukturore, në mënyrë që mbrojtja të vlejë edhe pas dorëzimit të çelësave. Këto katër shtylla e kthejnë kantierin në një projekt të përfunduar, në mënyrë të sigurt dhe të garantuar.

 

 

Llogaria e projektit (escrow): si mbrohen fondet

Llogaria e projektit është një llogari bankare e veçantë (escrow), e hapur ekskluzivisht për një objekt të caktuar dhe e ndarë nga të gjitha llogaritë e tjera të zhvilluesit.

Aty derdhen të gjitha pagesat e blerësve, bashkë me kreditë e dedikuara të bankës dhe kontributin vetjak të zhvilluesit. Fondet nuk mund të tërhiqen përveçse kur faza përkatëse e punimeve verifikohet nga mbikëqyrësi i punimeve dhe konfirmohet nga banka (kontroll teknik + kontroll financiar).

Në praktikë, kjo mbyll një nga arteriet kryesore të rrezikut: përdorimin e parave të projektit për qëllime të tjera. Kur çdo euro kalon në një kanal të vetëm, të kontrolluar, dhe del vetëm kundrejt punës së kryer, projekti ushqehet me likuiditet të pastër.

Një rregull i arsyeshëm, i provuar ndërkombëtarisht, është që të paktën 70–80% e të gjitha arkëtimeve të qëndrojnë në llogarinë e projektit dhe të përdoren vetëm për kostot e ndërtimit (punime, materiale, kontraktorë, taksa të lidhura), ndërsa kësti final (p.sh. 20%) të lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit.

Kjo e fundit, i jep vlerë reale apartamentit në momentin e dorëzimit dhe krijon shtysë financiare për mbylljen korrekte të të gjitha procedurave.

 

Disbursimi sipas fazave: pagesa vetëm për progres

Fazat e punimeve të ndërtimit përcaktohen dhe kontraktohen në nisje të projektit, të lidhura me projekt-zbatimin, grafikun dhe preventivin punimeve: themelet, karabinaja, muraturat/fasadat, instalimet e brendshme, rifiniturat.

Disbursimi bëhet në përpjesëtim (pro rata), mbi bazën e situacioneve pjesore dhe situacionit përfundimtar, të certifikuara nga mbikëqyrësi dhe të verifikuara financiarisht nga një auditues i pavarur (auditues ligjor i licencuar).

Për çdo fazë parashikohen tavane disbursimi orientuese (p.sh. struktura ~30%), të cilat mund të tejkalohen vetëm për shkak të ndryshimeve në projekt gjatë zbatimit të punimeve, të miratuar nga mbikëqyrësi, të miratuara nga strukturat përkatëse dhe të miratuara nga banka administruese e llogarisë.

Në rast tejkalimi të buxhetit për secilën fazë, fillimisht përdoret fondi i paparashikuar (p.sh. 5–10%); tejkalimet mbi të kërkojnë rishpërndarje të buxhetit, garanci shtesë ose kontribut vetjak, në mënyrë që të mos komprometohen fazat pasuese.

Disbursimi bëhet vetëm pas një pakete verifikimi: situacioni punimesh miratuar nga supervizori, raporti i audituesit të pavarur për verifikimin e kostove dhe pagesave dhe miratimi i bankës si administruese e llogarisë.

Kur këto dokumente janë në rregull, lëshohet kësti përkatës. Nëse faza nuk ka arritur 100%, mund të jepet disbursim i pjesshëm pro rata, vetëm për volum pune realisht të kryer.

Në këtë mënyrë, disbursimi i parave ndjek ritmin e ndërtimit. Kësti final lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit dhe mbylljes së të gjitha detyrimeve teknike e ligjore.

Ky regjim është veçanërisht i dobishëm edhe për blerësit me kredi hipotekore: banka e tyre mund të sinkronizojë disbursimet me fazat e projektit (tranche-on-tranche), duke ulur rrezikun që klienti të shlyejë këste për metra katrorë që ende “nuk ekzistojnë”.

Në praktikë, kjo krijon një zinxhir disipline: zhvilluesi planifikon likuiditetin mbi bazë progresi, kontraktori paguhet për punën e verifikuar, ndërsa blerësi financon vetëm atë që ekziston.

 

 

Roli i bankës: administrues fondesh dhe financues

Banka mban dy funksione të dallueshme.

Së pari, si administruese e llogarisë së veçantë të projektit (escrow): liron fondet vetëm kur paketa tekniko-financiare është e plotë; refuzon çdo pagesë që nuk lidhet drejtpërdrejt me projektin; dhe raporton periodikisht progresin financiar.

Së dyti, si kredidhënëse kur projekti kërkon plotësim kapitali.

Për të shmangur konfliktin e interesit, këto funksione mbahen të ndara. Ekipi i administrimit të llogarisë së projektit operon i pavarur nga ekipi i kredisë, me politika të qarta për përputhshmërinë dhe autorizime të veçuara.

Kjo shmang konfliktin e interesit: kontrolli i dokumenteve nuk ndikohet nga objektivat e shitjes së kredive. Qëllimi është i përbashkët, por pavarësia operacionale ruan integritetin e mekanizmit.

Në fillim, vendoset edhe një garanci e përfundimit  —  p.sh. 10–20% e kostos së ndërtimit si cash në llogari ose garanci bankare e pakushtëzuar. Kjo përbën angazhim financiar të detyrueshëm nga zhvilluesi dhe krijon një jastëk sigurie në rast ngërçi.

Aktualisht, një garanci e tillë nuk është e parashikuar me ligj për projektet private, por do të siguronte angazhimin financiar të zhvilluesit.

 

 

“Step-in”: ndërhyrja që mban projektin në vijë

Ndonjëherë, pavarësisht rregullave, projekti devijon rëndë. E drejta e ndërhyrjes (step-in) aktivizohet jo vetëm kur kontraktori braktis punimet, por edhe kur zhvilluesi shfaq probleme, hap procedurë falimentimi/riorganizimi, shkel rëndë kontratën, i pezullohet/hiqet leja, shfaqen rreziqe serioze sigurie ose shkelje mjedisore, apo ka tejkalime të pajustifikuara të afateve.

Në këto raste, banka, në koordinim me autoritetet ligjzbatuese, ngrin disbursimet, njofton “mospërmbushjen”, jep një shtyrje afati për korrigjim (p.sh. 15–30 ditë) dhe, në mungesë zgjidhjeje, emëron një administrator të posaçëm.

Ky ka mandat të qartë: të thërrasë garancinë e përfundimit, të përdorë fondet e mbetura në llogarinë e projektit, të rishpërndajë kontratat (ose t’i transferojë te një kontraktor/zhvillues zëvendësues), të ribalancojë buxhetin dhe afatet dhe, nëse duhet, të tërheqë një linjë kredie të posaçme për mbylljen.

Kontratat me blerësit mbeten në fuqi; çdo rikalibrim i termave lejohet vetëm sipas rregullave të paracaktuara (p.sh. me miratimin e shumicës së tyre).

Kështu, një krizë e mundshme kthehet në një proces të menaxhueshëm, ku përfundimi i objektit ka gjithmonë përparësi dhe projekti nuk mbetet peng i fatit të një subjekti të vetëm.

 

Sigurim 10-vjeçar: mbrojtja pas dorëzimit

Mekanizmi nuk mbaron me kolaudimin. Ligji shqiptar tashmë kërkon një policë sigurimi 10-vjeçare për defekte strukturore, e mbyll ciklin e besimit: edhe pas dorëzimit, blerësi nuk mbetet i pambrojtur nëse shfaqen probleme të rënda konstruktive.

Kjo nxit projektim dhe zbatim më cilësor, ul konfliktet pas dorëzimit dhe stabilizon reputacionin e industrisë së ndërtimit.

Kjo masë është sot e detyrueshme me ligj për ndërtimet e reja, por duhet zbatuar rreptësisht dhe ndërgjegjësuar blerësit për ekzistencën e saj.

 

 

Pse ia vlen ky mekanizëm?

Në të vërtetë, kjo arkitekturë ka kosto shtesë: tarifat bankare për administrimin e llogarisë së veçantë të projektit (escrow), kostot e auditit nga audituesi i pavarur (auditues ligjor), çmimi i garancisë së përfundimit dhe i sigurimit 10-vjeçar, plus një nevojë më e madhe për kapital qarkullues.

Por, kostoja reale e pasigurisë është shumë më e lartë: vonesa të gjata, procese gjyqësore, prishje marrëdhëniesh, rënie besimi dhe penalizim i gjithë tregut të banesave.

Një mekanizëm i qartë bankar rrit parashikueshmërinë, ul rrezikun për blerësit dhe, me kalimin e kohës, ul edhe koston e kapitalit për zhvilluesit që performojnë mirë. Investitorët institucionalë dhe diaspora reagojnë pozitivisht kur kanë garanci se fondet lëshohen vetëm pas verifikimit teknik dhe financiar të fazave të punimeve të zbatimit.

Ka edhe një efekt anësor të shëndetshëm: konsolidim cilësor.

Zhvilluesit që mbështeten vetëm te paradhëniet pa mekanizma mbrojtës do ta kenë më të vështirë të konkurrojnë; ndërsa ata që planifikojnë financat dhe menaxhojnë riskun do të rriten.

Në një periudhë afatmesme, kjo prodhon një treg ndoshta më të vogël në numër aktorësh, por më të fortë në standarde.

 

Efektet në çmime dhe në konkurrencë

Në vitin e parë, ndoshta edhe në të dytin, çmimet e banesave mund të kenë një rritje të lehtë përtej trendit bazë, dhe nisja e disa projekteve mund të shtyhet derisa të mbyllen marrëveshjet bankare.

Ky është një efekt tranzicioni që shfaqet sa herë vendosen rregulla të reja të menaxhimit të rrezikut.

Më pas, kur bankat standardizojnë proceset dhe zhvilluesit adaptohen, kostoja e mekanizmit bie, ndërsa vlera e qëndrueshme, siguria e dorëzimit do të mbetet.

Për publikun, kjo është një marrëveshje e qartë: mund të paguhet pak më shumë në fillim, por rreziku që punimet të mbeten të papërfunduara bëhet i papërfillshëm.

Në planin konkurrues, mekanizmi rrit disiplinën financiare dhe favorizon aktorët që planifikojnë mirë likuiditetin; ai mund të rrisë barrën fillestare për zhvilluesit shumë të vegjël.

Rezultati tipik është një treg me standarde më të larta dhe me projekte që hyjnë në rrugën e financimit vetëm kur janë realisht të përgatitura për t’u përfunduar.

 

Stabilitet për një treg në rritje

Ndërtimi është një zinxhir besimi: nga planifikimi, projekt-zbatimi, leja e ndërtimit, themelet, e deri te çelësat në dorë. Sa më pak të mbështetet ky zinxhir te rastësia, aq më shumë kapital serioz dhe familje të zakonshme do të hyjnë me siguri në treg.

Llogaria e veçantë e projektit (escrow), disbursimi sipas fazave të verifikuara, garancia e përfundimit dhe e drejta e ndërhyrjes (step-in), të përmbledhura në Skemën e Përfundimit të Garantuar (SPG), janë praktika të provuara ndërkombëtarisht që rrisin disiplinën financiare dhe rrisin parashikueshmërinë e një projekti.

Nevojitet të përshtaten me realitetin shqiptar. Rezultati do të jetë i dukshëm: më pak rrezik, më pak zvarritje, më shumë siguri për blerësin dhe më shumë seriozitet për industrinë e ndërtimit.

 

Mesazhi

Që sektori i ndërtimit të banesave të rritet me qëndrueshmëri, duhen rregulla të thjeshta e të detyrueshme: llogari projekti, disbursim me faza, garanci përfundimi dhe step-in. Me këtë disiplinë, blerësi ka siguri, banka kontroll, zhvilluesi parashikueshmëri dhe çelësat dorëzohen në kohë.

 

*Shënim për lexuesin:

“Ky artikull nuk përshkruan një projekt ligjor ekzistues, por paraqet një propozim timin si inxhinier civil, i angazhuar me çështje të zhvillimit urban, ndërtimit të qëndrueshëm dhe balancës midis infrastrukturës dhe interesit publik. Ai bazohet në boshllëqet aktuale të legjislacionit shqiptar dhe në përvojat ndërkombëtare të testuara, me synim të hapë një diskutim publik për një mekanizëm financiar që garanton përfundimin e ndërtimeve të reja.” Autori.

 

 

 

 

The post Nga premtimi te çelësat në dorë: Skema që garanton përfundimin e ndërtimeve të reja appeared first on Revista Monitor.

Ndërtimtaria është një nga bizneset më të përhapura dhe më fitimprurëse në vitet e fundit në Kosovë. Janë ndërtuar shumë objekte banimi, qendra tregtare, ndërtesa qeveritare e shumë të tjera. Mirëpo, kushtet për shfrytëzimin e këtyre objekteve nuk janë të lehta. Disa janë pa pranim teknik, disa pa leje ndërtimi e disa, edhe të zbrazura komplet.

 

Nga Prishtina, Fatos Shala

Kosova po ndërtohet me ritme të shpejta, por pas këtij bumi fshihen edhe disa paradokse e parregullsi.  Në shumë qytete të Kosovës, mijëra banesa kanë mbetur të zbrazura.

Po ashtu, edhe qindra e mijëra të tjera janë pa pranim teknik, pa leje ndërtimi e pa kushte banimi e jetese.  Për 13 vjet – nga 2011 deri më 2024 – numri i banesave dhe shtëpive në Kosovë është rritur me 43%.

Të dhënat e Agjencisë së Statistikave të Kosovës tregojnë se vendi, me rreth 1.6 milionë banorë, ka 590 mijë banesa, apo shtëpi të banueshme.

Kjo do të thotë se, mesatarisht, çdo i treti banor ka “kulm mbi kokë”.

Të dhënat e dala nga regjistrimi i popullsisë, vitin e kaluar, tregojnë po ashtu se mbi 96% e familjeve janë pronare të shtëpive ku jetojnë.

Por, një shifër që ai e konsideron shqetësuese, është ajo e banesave të zbrazëta.

Sipas të dhënave të fundit, në Kosovë janë mbi 182 mijë të tilla, që përfshijnë banesat ende në ndërtim, të blera dhe të destinuara për shitje.

Por, kjo nuk përfundon me kaq. Kaosi më i madh është bërë me ndërtime pa leje.

Llogaritet se në gjithë territorin e Kosovës, mbi 75% e ndërtesave janë ndërtuar pa leje ndërtimi dhe, rrjedhimisht, pa certifikata përdorimi.

Në gjithë Kosovën, mbi 352.000 objekte janë pa leje, ndërsa vetëm në Prishtinë ka mbi 46.000 ndërtesa të tilla.

 

Kush janë pronarët e 182 mijë banesave boshe?

Përfaqësues të agjencive të patundshmërive dhe pronarë të kompanive ndërtuese besojnë se një përqindje e madhe e banesave të pabanuara janë pronë e diasporës së Kosovës.

Këto pohime mbështeten edhe nga të dhënat e Bankës Qendrore të Kosovës, sipas të cilave, diaspora zë vendin e parë sa u përket investimeve të huaja që bëhen kryesisht në patundshmëri.

Nga mbi 856 milionë euro investime të huaja vitin e kaluar, mbi 647 milionë u investuan në sektorin e patundshmërisë.

Me të pajtohet edhe kryetari i Odës Ekonomike të Kosovës (OEK), Lulzim Rafuna, i cili ka thënë se investime të tilla e ndihmojnë sektorin e ndërtimit, por shton se, kur këto prona mbeten të pashfrytëzuara për pjesën më të madhe të vitit, ato nuk japin ndonjë kontribut të drejtpërdrejtë në zhvillimin ekonomik.

“Është mirë që diaspora ka blerë shtëpi e banesa, por si investim nuk është i orientuar siç duhet.

Nëse do të rritej prodhimi, mërgimtarët do të përfitonin nga dividendi, shpërndarja e fitimeve nga një korporatë për aksionerët e saj. Kosova, pastaj, do t’i zgjeronte kapacitetet prodhuese, do të rriste eksportin dhe do të ulte importin.

Në këtë mënyrë, do të përmirësohej mirëqenia sociale dhe do të ulej shkalla e papunësisë”.

Edhe ekonomisti Mustafë Kadrijaj mendon se diaspora është ajo që po blen më së shumti banesa.

“Ka një hov të zhvillimit të tyre si biznes dhe  mendoj se janë dy faktorë, edhe pse ndoshta duhet të kemi parasysh që ne kemi edhe diasporë të fuqishme, që ata i blejnë në fakt, por nuk do të thotë që janë rezidentë”.

Kurse ish-kryetari i Odës Ekonomike të Kosovës, Safet Gërxhaliu, kohë më parë pati ngritur alarmin për një flluskë në rritje në tregun e pasurive të paluajtshme, duke paralajmëruar se mungesa e politikave zhvillimore, trendi spekulativ i investimeve dhe rënia e kërkesës reale për banim, po e çojnë ekonominë drejt një paqëndrueshmërie të thelluar.

Gërxhaliu thotë se ndërtimtaria, që tradicionalisht shihet si motor zhvillimi ekonomik, po humb rolin e saj substancial për shkak të devijimeve në qasjen financiare.

“Nëse financa nuk i shërben ekonomisë reale, atëherë zhvillimi është vetëm një iluzion sipërfaqësor.

Kapitali po kanalizohet drejt blerjeve të pasurive për qëllime spekulative, e jo për banim apo zhvillim produktiv.

Kërkesa në rritje për kredi, veçanërisht për kredi hipotekore, nuk reflekton domosdoshmërisht një rritje të mirëqenies, por një përpjekje për përfitim të shpejtë nga rritja e çmimeve në tregun e banesave.

Shumë prej këtyre pronave, nuk përdoren, por ruhen në pritje të rritjes së mëtejshme të vlerës, një sjellje që krijon  cikël të mbyllur kapitali dhe ndal qarkullimin e parave në sektorë jetikë të ekonomisë”.

Të dhënat e fundit nga regjistrimi i popullsisë i vitit 2024 kanë treguar se në gjithë Kosovën janë 182 mijë e 849 banesa të pabanuara. Kjo shifër është për mbi 83 mijë më e lartë sesa ka qenë në regjistrimin paraprak të popullsisë, që është realizuar më 2011.

Bazuar në këto të dhëna, Komuna e Prishtinës ka numrin më të madh të banesave të pabanuara, gjithsej 25 mijë e 195 të tilla, e ndjekur nga ajo e Prizrenit, me 16 mijë e 842 dhe Ferizaj, me 15 mijë e 228.

Krahasuar me regjistrimin e fundit të popullsisë më 2011, shifra e banesave të pabanuara është rritur me 83 mijë e 041.

Krahas atyre për banesa, të dhënat e reja të ASK-së tregojnë edhe për numrin e ndërtesave të reja që kanë së paku një banesë të banueshme.

Sipas statistikave, të tilla në nivel vendi janë 274 mijë e 116. Edhe kjo shifër, krahasuar me regjistrimin e popullsisë të 2011-s është rritur me 26 mijë e 167 njësi.

Rritje krahasuar me 13 vite më parë ka edhe në numrin e përgjithshëm të banesave. Nëse më 2011 kanë qenë 312 mijë e 711, në të dhënat e regjistrimit të vitit të shkuar figurojnë 556 mijë e 779 të tilla.

Kosova sipas këtij regjistrimi ka 1,602,515 banorë rezidentë. Kjo shifër, krahasuar me regjistrimin e 2011-s, është rreth 150 mijë banorë më e ulët.

 

 

Mbi 75% e banesave pa leje ndërtimi

Në kryeqytetin e Kosovës, dhjetëra mijë banesa janë të banuara, por pa dokumentin më të rëndësishëm ligjor: certifikatën e përdorimit. Kjo mungesë, që prek mbi 85% të ndërtimeve të larta, i lë banorët në pasiguri juridike.

Një gjendje e tillë konsiderohet të jetë në shumicën e komunave të Kosovës.

Këtë fakt e kishte pranuar edhe vetë ministri i Ministrisë së Mjedisit, Planifikimit Hapësinor dhe Infrastrukturës, Liburn Aliu, duke treguar se mbi 75% e ndërtesave në të gjithë vendin janë ndërtuar pa leje ndërtimi dhe, rrjedhimisht, pa certifikata të përdorimit.

“Në regjistrimet pa leje në vendin tonë figurojnë rreth 382 mijë e 836 ndërtime në të gjithë vendin. Vetëm Komuna e Prishtinës i ka mbi 46 mijë ndërtime pa leje.

Kjo nënkupton që nga stoku i ndërtimeve janë mbi 3/4 janë pa leje.

Është një numër jashtëzakonisht i madh gjë që ka ndikuar në planifikimet në vend”.

Sipas tij, zhvillimi i hovshëm i pasluftës ka bërë që institucionet të mos kenë kapacitete të mjaftueshme për menaxhimin e tyre.

“Pavarësisht se në të gjitha vendet e rajonit ka ndërtime pa leje, Kosova si një vend që ka kaluar tranzicionin post-socialist dhe fazën e luftës, ka një dallim thelbësor nga vendet tjera, pasi për një kohë të gjatë ka pasur një zbrazëtirë institucionale dhe nga vitet e pasluftës, nga zhvillimi i madh i hovshëm, institucionet e vendit nuk kanë pasur kapacitete të mjaftueshme të përcjellin këtë zhvillim, e për pasojë sot kemi mbi 75% të ndërtimeve ekzistuese që janë pa leje”.

Në Prishtinë, rreth 85% e ndërtesave të larta nuk e kanë certifikatën e përdorimit.

Sipas Zyrës Kombëtare të Auditimit, gjatë viteve 2017-2021, janë dhënë vetëm 46 certifikata përdorimi për mbi 300 ndërtime të larta.

“Vetëm 15% e lejeve të lëshuara për ndërtim gjatë kësaj periudhe janë pajisur me certifikatë të përdorimit”, thuhet në raportin “Efikasiteti dhe efektiviteti në procesin e ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës”, i cili është publikuar në muajin mars nga Zyra Kombëtare e Auditimit.

Raporti thekson se pa certifikatën e përdorimit, ndërtesat nuk konsiderohen të sigurta për banorët, nuk i plotësojnë standardet ligjore për jetesë dhe nuk u japin qytetarëve të drejtën e plotë ligjore mbi pronën.

Për lejet e ndërtimit të lëshuara në vitet 2022–2023, raporti shpjegon se ato nuk janë përfshirë në analizë, pasi ndërtimet nuk kanë përfunduar ende dhe nuk mund të vlerësohen.

Në periudhën 2014-2023, Komuna e Prishtinës ka lëshuar gjithsej 1.601 leje ndërtimi, por vetëm 147 prej tyre kanë përfunduar me certifikatë të përdorimit.

Faton Hoxha, kryetar i Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës, pranon se një numër i madh ndërtesash në vend janë të banuara pa certifikatë të përdorimit.

Por, ai thotë se ka raste kur investitorët kanë kërkuar të pajisen me këtë dokument, e komunat nuk e kanë lëshuar në kohë.

“Nuk mund të mohohet fakti se numër i madh ndërtesash në vend janë të banuara pa certifikatë të përdorimit. Kjo ka ndodhur edhe për shkak të ndërtimit të shpejtë që është bërë.

Po ashtu ka raste kur investitorët kanë kërkuar të pajisen me këtë dokument, e komunat nuk e kanë lëshuar në kohë. Kjo tregon se të dyja palët kanë barrën e fajit, por ata që e pësojnë janë qytetaret që i kanë blerë ato prona dhe kanë investuar për to”.

Ligji për Ndërtim parashikon dënime për përdorimin e objekteve pa certifikatë të përdorimit. Investitorët mund të gjobiten nga 1.000 deri në 30.000 euro nëse objekti është në funksion pa këtë dokument ligjor.

 

Çmimet, nga 800 deri në 3 mijë euro

Çmimet e banesave në Kosovë filluan të rriten në vitin 2021, si pasojë e çrregullimeve në tregjet ndërkombëtare që i shkaktoi pandemia COVID-19.

Ky trend vazhdoi edhe gjatë vitit 2022, pas pushtimit të Ukrainës nga Rusia. Me rritjen e çmimeve të materialeve ndërtimore, banesat u shtrenjtuan mbi 20%.

Aktualisht, çmimi i një metri katror të banesave në Prishtinë, varion nga 1.000, 2.500 e deri në 3.000 euro në varësi të zonës dhe kompanisë ndërtuese.

Zonat më të shtrenjta mbeten qendra e qytetit, lagjja “Arbëria” dhe “Pejtoni”, ku çmimet tejkalojnë shpesh 2,000 euro për metër katror. Ndërsa në zona të tjera si Prishtina e Re apo rruga B dhe C, çmimet variojnë nga 1,200 deri në 1,700 euro për metër katror.

Në komunat më të vogla, arrin deri në 800 euro. Në Fushë Kosovë, çmimi varion nga 700 deri në 800 euro. Po ashtu edhe në Lipjan, Ferizaj e Gjilan.

 

 

 

 

 

 

The post Ndërtimi në Kosovë, mes kaosit e zhvillimit appeared first on Revista Monitor.