Turizmi, rritja e kostove të ndërtimit e deri te qarkullimi i parasë informale që po shtrembëron tregun e lirë janë disa nga faktorët që, sipas ekspertëve të ekonomisë dhe urbanistikës, po nxisin rritjen e shpejtë të çmimeve të apartamenteve në Tiranë. Si pasojë, blerja e një banese po bëhet gjithnjë e më e paarritshme për familjet me të ardhura të mesme dhe të ulëta. Ndërsa qiratë tejkalojnë kufijtë e përballueshmërisë të rekomanduar nga standardet ndërkombëtare.

 

Dorina Azo

Të blesh një apartament në Tiranë sot është më e vështirë se tre vite më parë, për shkak të rritjes së shpejtë të çmimeve që nuk ndjekin rritjen mesatare të të ardhurave të familjeve të shtresës së mesme.

Aktualisht projektet më të reja në afërsi të zonave periferike po shiten me çmime deri në 2,000 euro/m² (projekti Tirana Tower me dy kulla që po ndërtohet në Porcelan), ndërsa në ish-Bllok, çmimi i apartamenteve ka arritur në 5,500 euro/m².

Në Shqipëri, paga mesatare mujore bruto për vitin 2024, sipas INSTAT, arriti në 77,5 mijë lekë në muaj, ose rreth 770 euro. Pagat në Shqipëri mbeten rreth 30% më të ulëta se në vendet e tjera të rajonit, ku kryeson Serbia, me pagë mesatare bruto prej 1,150 eurosh në muaj.

Teksa të ardhurat vijojnë të mbeten në vendnumëro, rritja e çmimeve të apartamenteve nuk ndalet, duke e bërë të pamundur për shtresën e mesme sipas ekspertëve që të përballojë blerjen e një apartamenti.

Brenda 9 muajve të 2025-s, sipas të dhënave të zyrave të shitjeve në terren, çmimet e apartamenteve në disa zona të kryeqytetit kanë shënuar rritje të shpejtë. Krahasuar me muajin shkurt 2025, çmimet janë rritur nga 10% deri në 33%, në varësi të zonës dhe objektit.

Të dhënat e matjeve nga disa idekse njëherësh tregojnë që në Tiranë, rritja e çmimeve të apartamenteve është përshpejtuar. Në 6-mujorin e parë të 2025-s, të dhënat e Indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë, treguan se çmimet e banesave në vend u rritën me 14.6% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar, dhe me 41.7% në krahasim me 2024.

 

 

Deri në qershor 2025, sipas indeksit “Keydata”, çmimi mesatar për një metër katror apartament arriti në 1,830 euro. Çmimi mesatar është llogaritur mbi bazë të dhënash për çmimet e apartamenteve ekzistuese, pra për ndërtesa të ndërtuara 5, 10 apo 15 vite më parë.

Në krahasim me 2005-n, viti më i hershëm kur ka filluar llogaritja, çmimet janë 2.8 herë më të larta. Çmimi mesatar i apartamenteve në 20 vite është gati trefishuar krahasuar me vitin 2005.

Në 2024, Shqipëria u rendit gjithashtu ndër vendet që kanë shënuar rritjen më të lartë të çmimeve në Europë, sipas raportit “Për indeksin e pasurive të paluajtshme 2025”, i hartuar nga kompania ndërkombëtare “Deloitte”.

Në raport theksohej se çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në vend arriti në 1,620 euro/m². Krahasuar me 2023, çmimi mesatar u rrit me rreth 17%. Në raport, Shqipëria renditej e dyta pas Polonisë për rritjen më të lartë të shitjes së pronave.

Në Poloni, niveli i rritjes ishte 19.3%, por sipas ekspertëve theksohet se kjo rritje u ndikua nga zbatimi i politikave subvecionuese të shtetit për strehim.

Sipas të dhënave të indeksit të “Deloitte”, në Tiranë, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve arriti në 2,000 euro/m². Në zonat e qendrës si ish-Blloku apo sheshi “Skënderbej”, çmimet mesatare të shitjes arritën nga 3,000 deri në 3,500 euro/m².

E llogaritur nga “Monitor”, sipas metodologjisë së prezantuar nga “Deloitte”, sot, për të blerë një apartament 70 metër katror në Tiranë, një qytetari shqiptar i nevojiten rreth 19 paga vjetore bruto, shumë më tepër sesa në qytetet më pak të përballueshme të Europës si Athina apo Amsterdami.

Për shkak të ritmit të shpejtë të çmimeve që nuk ndjekin rritjen e të ardhurave të familjeve, Stela Dhami nga “Colliers Albania”, vë në dukje se përballueshmëria e blerjes së një apartamenti në Shqipëri është më e ulët sesa në vendet e Bashkimit Europian.

“Në Shqipëri, raporti midis çmimit të shitjes së pasurisë së paluajtshme me të ardhurat mesatare është një raport i largët. Një çifti me të ardhura mesatare i duhen diku te 15–19 vite për të blerë një apartament.

Standardi në vendet e BE-së, duke marrë një mesatare, varion midis 10–12 viteve. Ka shumë faktorë që hyjnë në këtë analizë, por kryesorët janë: çmimet e larta të pasurive të paluajtshme në raport me të ardhurat mesatare familjare; kostot e larta të kredive hipotekore, të cilat mbeten me kushte financiare të vështira për xhepin e familjeve shqiptare”.

Edhe për ekspertin e ekonomisë, Elvin Meka, njëkohësisht edhe Dekan i Fakultetit të Ekonomisë në “Tirana Business University”, blerja e një apartamenti është bërë e papërballueshme për shtresën e mesme në Tiranë, për shkak të rritjes së çmimeve që nuk sinkronizohet me rritjen e të ardhurave.

“Ky kërcim i fortë i çmimeve të banesave e ka rritur ndjeshëm trysninë mbi të gjithë qytetarët shqiptarë, rezidentë në Shqipëri, e veçanërisht banorët e kryeqytetit, të cilët përballen tashmë me një treg të pasurive të paluajtshme thuajse i papërballueshëm dhe i aksesueshëm, në një pjesë të mirë të ofertës së tij, nga pjesa më e madhe e popullatës me të ardhura të mesme dhe të ulëta.

Sot është e dukshme që, personat dhe familjet me të ardhura mesatare, e kanë të pamundur t’i përgjigjen nivelit aktual të çmimeve të banesave, jo vetëm në zonat qendrore, por dhe ato periferike, ku çmimet vijojnë të rriten thuajse në sinkron me ritmin e rritjes së tyre në zonat qendrore dhe ato të parapëlqyera”, pohon ai.

 

Qiratë tejkalojnë kufijtë e rekomanduar nga standardet ndërkombëtare

Përveç kostove të larta për blerjen e një apartamenti në Tiranë, edhe përballueshmëria e qirasë mujore mbetet një sfidë e madhe për familjet. Çmimet në rritje të tregut të banesave po ndikojnë drejtpërdrejt në buxhetin familjar, duke e bërë strehimin gjithnjë e më të papërballueshëm për një pjesë të madhe të qytetarëve.

Sipas koeficientit ndërkombëtar që përdoret për vlerësimin e përballueshmërisë së strehimit, qiraja konsiderohet e përballueshme kur nuk kalon 30% të të ardhurave mujore të familjes ose individit.

Kur qiraja kalon mbi 30%, ajo konsiderohet e papërballueshme dhe sinjalizon stres financiar te një familje për strehimin. Nëse arrin mbi 50%, kjo gjendje quhet “housing cost burden” ekstrem, që rrit rrezikun e pasigurisë në strehim.

“Janë bërë studime të vazhdueshme që shqyrtojnë raportin midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore të një familje, për arritjen në rregullin e artë, sipas të cilit një familje nuk duhet të shpenzojë më shumë se 30% të të ardhurave mujore për banim”, thekson Stela Dhami eksperte e tregut të pasurive të patundshme.

 

 

Deri në muajin tetor, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, në zonat pranë qendrës së Tiranës, çmimet mesatare të qirave për apartamentet 1+1 variojnë nga 600 deri në 900 euro në muaj, ndërsa në periferi, qiratë janë midis 400 dhe 500 euro.

Në vitin 2024, të ardhurat mesatare mujore të disponueshme për frymë (të ekuivalentuara) ishin 51,000 lekë.

Një familje me 3 anëtarë dhe me të ardhura mujore prej 153,000 lekësh (51 mijë lekë llogariten nga INSTAT të ardhurat mujore për frymë), nëse paguan një qira prej 60,000 lekësh në muaj, po shpenzon rreth 40% të të ardhurave të saj mujore për strehim.

Sipas këtij koeficienti, shuma maksimale që kjo familje duhet të paguajë për qira, që të konsiderohet e përballueshme sipas standardeve ndërkombëtare, është rreth 47,430 lekë, që mund të përballohet vetëm qiraja për apartamente 1+1 në zonën e Freskut dhe Kinostudios.

Ndërsa për zona si ish-Blloku, Komuna e Parisit, Liqeni Artificial, Rruga e Elbasanit apo stadiumi “Air Albania”, koeficienti i përballueshmërisë llogaritet mbi 40%.

Por në Shqipëri, shpenzimet për ushqime vijojnë të zënë gati 40% të buxhetit të familjeve, mbi mesataren e vendeve të BE-së dhe rajonit. Mesatarja e Bashkimit Europian është rreth 13% dhe e rajonit, nën 35%.

Në vitin 2024, sipas të dhënave të INSTAT mbi buxhetin e familjeve, familjet shqiptare shpenzuan mesatarisht 93 mijë lekë në muaj për konsum, një rritje prej 1,5% krahasuar me vitin 2023. Edhe pse shpenzimet totale janë rritur, struktura e buxhetit të familjeve ka mbetur pothuajse e pandryshuar, me ushqimin që vijon të zërë peshën më të madhe.

Shpenzimet mujore në vitin 2024 për grupin “ushqime dhe pije joalkoolike” përbëjnë 39,6% të shpenzimeve mujore, po aq sa një vit më parë, me një shumë mesatare prej 36,879 lekësh.

 

Si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve brenda 2025-s?

Sipas një vëzhgimi në terren të “Monitor” brenda nëntë muajve në 2025, çmimet e apartamenteve në Tiranë kanë shënuar rritje të ndjeshme, ku zonat me shtrenjtimin më të shpejtë rezultojnë të jenë ish-Blloku, pranë Liqenit Artificial, Porcelani dhe zona pranë Parkut Olimpik.

Në rrugën “Xhanfise Keko” në zonën e Porcelanit te projekti “Tirana Tower” ku përfshihet ndërtimi i dy kullave njëra prej së cilës do të jetë 34-katëshe, apartamentet ofrohen me çmime që nisin nga 1,800 deri në 2,000 euro/m² (në varësi të pozicionit dhe katit të apartamentit). Projekti ndodhet në fazën e parë të zhvillimit dhe parashikohet të përfundojë brenda katër viteve.

Sipas zyrës së shitjes, çmimet ndryshojnë sipas vendndodhjes së apartamentit, dhe deri në katin e 15-të, çmimi është 1,800 euro/m². Mbi këtë kat, çmimi i ofruar nis nga 2,000 euro/m².

Në muajin shkurt, sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat e shitjes në një nga objektet e përfunduara të kompanisë “Arlis” në rrugën “Xhanfise Keko”, çmimet varionin deri në 1500 euro/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, çmimet në këtë zonë rezultojnë se janë rritur nga 20 deri në 33%.

Në të njëjtën zonë, një tjetër zhvillues i kompleksit rezidencial 9-katësh (përballë ish-ambienteve të kompanisë “Aleat”) ofron apartamente me çmim  1,600 euro/m² që përfaqëson një rritje prej rreth 7% krahasuar me muajin shkurt.

Vendi i parkimit ka mbetur i pandryshuar për zonën, vijon të shitet 25 mijë euro.

Pas pandemisë së Covid-19, më 2021, çmimi maksimal i shënuar në këtë zonë arriti 800 euro/m². Krahasuar me katër vite më parë, çmimet e shitjes së apartamenteve të zonës janë rritur rreth 1.5 herë.

Çmimet e apartamenteve kanë shënuar rritje edhe te një nga komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik. Aktualisht sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,500 deri në 3,000 euro/m². Në katet më të larta, apartamentet ofrohen me çmime 3,200 euro/m².

Në muajin shkurt të këtij viti, në të njëjtin projekt, çmimet e shitjes së apartamenteve nisnin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m². Brenda 9 muajve, çmimet janë rritur nga 4 deri në 11%. Projekti është në fazat e para të zhvillimit.

Prej 2024-s, me fillimin e rrethimit të zonës, u ofruan çmime shitje nga 2,200 deri në 2,900 euro/m². Kompleksi rezidencial parashikohet të përfundojë brenda 3 viteve.

Në zonën e ish-Bllokut, brenda 9 muajve, çmimet e shitjes rezultojnë se janë rritur me 500 euro/m² apo 10% në të njëjtin objekt.

Në ndërtimin që po zhvillohet përballë bar “Rebeca”, sipas zyrës së shitjes, nga 5,000 euro/m² që ofroheshin në muajin shkurt, aktualisht çmimet e apartamenteve kanë arritur në 5,500 euro/m². Për ambiente zyrash, çmimet e shitjes arrijnë deri në 7,000 euro/m² sipas zyrës së shitjeve.

Në zonën pranë Liqenit Artificial pritet të nisë ndërtimi i një projekti të ri që përfshin zhvillimin e 5 kullave. Sipas zyrës së shitjeve të projektit, çmimet e apartamenteve do të variojnë sipas pozicionit dhe orientimit, duke filluar nga 2,800 – 3,000 euro/m², dhe deri në 3,500 euro/m² për apartamentet me pamje më të favorshme.

Një kompleks i ri rezidencial në zonën e “Liqenit të Thatë” është duke u zhvilluar nga kompania “Fratari Construction”, me pritshmëri që shitja e apartamenteve të nisë që në fazën e karabinës. Sipas drejtuesve të kompanisë, çmimet në këtë projekt do të variojnë nga 1,800 deri në 2,400 euro/m², në varësi të katit dhe orientimit të apartamentit.

Përveç këtij zhvillimi, kompania ka në plan të ndërtojë edhe një kompleks tjetër të madh rezidencial në zonën e Kasharit, me kapacitet strehimi për rreth 12 mijë familje. Ky projekt do të ketë 17 objekte rezidenciale, përfshirë një ndërtesë 27-katëshe me funksion hotelerie. Çmimet në këtë kompleks pritet të nisin nga 1,400 euro/m².

Hajredin Fratari, drejtues i kompanisë, u shpreh se në të dy projektet ka interes konkret për blerje. Në zonën e Liqenit të Thatë, kërkesa dominohet nga blerës me kredi, kryesisht sipërmarrës vendas. Ndërsa në projektin e Kasharit, në këtë fazë të parë të interesimit dhe prenotimeve, theksohet interesimi i shqiptarëve të emigruar prej dekadash, të cilët parashikojnë të kthehen në atdhe për të kaluar vitet e pleqërisë.

Edhe në zona të tjera periferike të Tiranës vijojnë të ofrohen apartamente me çmime shitjeje 1,400 euro/m², siç është zona e Freskut dhe Shkozës. Në këto zona, çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet.

Edhe në vijën e dytë të ndërtimit në Bulevardin e Ri vijojnë të ofrohen apartamente me çmime të njëjta si në fillim të vitit, në nivelet e 1800 deri në 1900 euro/m².

 

 

Faktorët që kanë ndikuar te rritja e çmimeve

Shtrenjtimi i shpejtë i çmimeve të apartamenteve në Tiranë, sipas ekspertëve, është ndikuar nga një sërë faktorësh, përfshirë rritjen e kërkesës për prona nga turizmi, të kostos së ndërtimit nga materialet dhe taksat deri te kanalizimi i parasë informale në sektorin e ndërtimit me qëllim pastrimin e tyre.

Stela Dhami, nga “Colliers Albania”, nënvizon se arsyet kryesore se përse Tirana po shikon një rritje të lartë të çmimit të pasurive të paluajtshme janë shtrenjtimi i kostos së ndërtimit dhe kërkesës në rritje për investim në sektorin e pasurive të paluajtshme. Shumë apartamente në Tiranë, sipas zonjës Dhami, po blihen për dhënie me qira ditore apo funksionojnë si klinika dentare apo mjekësore.

“Rritja e çmimeve të shitjes së apartamenteve, së pari është ndikuar, nga rritja e kostove të ndërtimit, ku përfshihen materialet e ndërtimit që pas pandemisë së Covid-19 dhe kostoja e fuqisë punëtore.

Kjo ka ardhur për disa arsye, si nga ndryshimi logjistik dhe ulja e rendimentit prodhues në botë, duke pasur parasysh edhe situatën gjeopolitike, por edhe prej emigracionit që po ndodh në vend në dekadën e fundit.

Së dyti, nga rritja e barrës fiskale për sektorin e ndërtimit. Taksat në ndërtim janë një barrë e konsiderueshme për ndërtuesit që kryesisht transmetohet te blerësit nëpërmjet çmimeve më të larta të shitjes.

Së treti, nga mungesa e tokës për zhvillim në zonat e qendrës, si dhe nga rritja e kostos së kompensimit ndaj pronarëve të truallit, që  edhe më shumë po i shtyn ndërtuesit të rrisin çmimet.

Rritja e çmimeve ndërkohë është justifikuar edhe nga rritja e kërkesës për banim nga banorë vendas të cilët: 1) Blejnë për arsye banimi për veten ose fëmijët e tyre; 2) Për arsye investimi, duke ditur që pasuritë e paluajtshme mbeten investimi i vetëm i prekshëm nga blerësit; 3)

Për arsye biznesi sidomos në zonat e qendrës së qytetit, ku shumë prej apartamenteve janë kthyer për qira ditore nëpërmjet ofrimit të tyre nga platforma ndërkombëtare Airbnb, ose në funksion të biznesit në lulëzim të turizmit dentar e mjekësor”, – argumenton zonja Dhami.

Profesor Doktor Elvin Meka nënvizon se kjo situatë nuk është thjesht rezultat i kërkesës së tregut për strehim, por pasojë e një sërë faktorësh të tjerë që kanë deformuar balancat.

Nga rritja e turizmit dhe orientimi i tregut drejt qirave afatshkurtra, te kërkesa në rritje nga blerës jorezidentë, kanalizimi i flukseve të parasë informale, rritja e kostove të ndërtimit dhe mungesa e mekanizmave kontrollues mbi spekulimin e çmimeve, të gjitha kanë bashkëvepruar për të prodhuar këtë realitet.

“Kjo mospërputhje ka qenë e pranishme thuajse gjithmonë në treg, por vitet e fundit, divergjenca dhe hendeku mes tyre është bërë shumë e thellë, e kjo për disa arsye.

Së pari, një aspekt lidhet me rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme në rrafsh global, pas pandemisë Covid-19, prirje që as Shqipëria nuk u anashkalua e që u lidh kryesisht me një rritje të përgjithshme të kërkesave për to, si dhe për qëllime të rritjes së kërkesës turistike, që shënoi rritje domethënëse pas hapjes nga pandemia.

Së dyti, rritja e shpejtë e kostove të ndërtimit, kryesisht si pasojë e problematikave të tregut të brendshëm me fuqinë punëtore (rritja e shpejtë e kësaj kostoje dhe vetë materialeve të ndërtimit), politika fiskale (taksa e ndikimit në infrastrukturë), etj.

Së treti, rritja e theksuar e kërkesës nga jorezidentët (përfshirë dhe shqiptarët me banim jashtë vendit) për rezidenca banimi.

Së katërti, problematikat me rivlerësimin e mundshëm të këtyre pasurive (që nuk u materializua si proces, duke sjellë një ulje të dukshme të ofertës në treg), si dhe amnistia fiskale dhe penale e shpallur por e jetësuar (që krijoi pritshmëri të lartë dhe rrjedhimisht dhe një fluks të lartë hyrjesh të parave në sektorin e ndërtimit).

Së pesti, kanalizimi i flukseve informale (ekonomia gri dhe ajo e zezë), të cilat përdorin përgjithësisht kanalin e tregut të pasurive të paluajtshme për pastrimin e tyre.

Së gjashti, rritja e fortë e sektorit të turizmit dhe kërkesës për qira afatshkurtër, që nxiti një kërkesë të shtuar nga individët për blerje të banesave, edhe nëpërmjet kredive bankare, që kanë njohur një rritje të madhe gjatë 2-3 viteve të fundit. Këtu mund të konsiderohet dhe efekti i “instinktit të turmës”, që potencon edhe më shumë blerjen e pasurive të paluajtshme, në periudha të rritjes së shpejtë të çmimeve.

Së shtati, rritja e qëndrueshme ekonomike ka mundësuar më shumë disponibilitet për investime nga grupe të caktuara shoqërore për të investuar në pasuri të paluajtshme.

Së teti, si një vend në zhvillim, Shqipëria po kalon thuajse të njëjtin proces të rritjes së çmimit të pasurive të paluajtshme që është parë edhe në tregje dhe ekonomi të ngjashme dhe në stade të përafërta zhvillimi.

Të marra të gjithë së bashku, këta faktorë kanë kushtëzuar një rritje të fortë dhe më të shpejtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në raport me rritjen e përgjithshme të të ardhurave (pra ritmi i rritjes së të ardhurave në ekonomi ka qenë më i ulët sesa efekti i faktorëve që nuk lidhet drejtpërdrejt me rritjen ekonomike)”, nënvizon ai.

 

Lexoni edhe:

A është ky një treg normal apo po jetojmë në prag të një flluske?

Elvin Meka: Pse individët dhe familjet nuk po blejnë dot apartamente as në periferi”

Gentian Kaprata: Tregu i banesave në Tiranë, jashtë kontrollit të tregut të lirë, po ushqehet nga para të pista

The post Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme appeared first on Revista Monitor.

Rritja dyshifrore e çmimeve të apartamenteve, e shkëputur nga logjika e të ardhurave ngre pyetjen, a po jetojmë në një treg të shëndetshëm, apo në fillimet e një flluske të pasurive të paluajtshme?

Edhe pse elementi i flluskës nuk është i plotë, sipas profesor Elvin Mekës, mungojnë disa indikatorë tipikë që e karakterizojnë atë megjithatë, rreziku është real dhe kërkon vigjilencë institucionale.

“Shumë flitet për flluskën e çmimeve të ndërtimit në Shqipëri dhe ndonëse në treg duket se ka elemente që lidhen me të, duhet thënë se ekzistenca dhe krijimi i një flluske të mirëfilltë në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk i ka të gjithë elementet të kushtëzojnë një prani të tillë.

Sigurisht kemi rritje të shpejtë të çmimeve, rritje të kërkesës përkatëse, por vetëm këto elemente nuk mjaftojnë për të përcaktuar krijimin e një flluske tipike në ndërtim.

Në ecurinë e çmimeve duket se ndikojnë të tjerë faktorë, që kanë mundësuar një panoramë të tillë në treg”.

Eksperti i urbanistikës dhe pedagogu Gentian Kaprata thotë se ndodhemi përballë një flluske, nisur nga zhvillimi urban dhe territorial i Tiranës në dekadën e fundit, që bien ndesh me zgjerimin e standardeve europiane për strehim dhe rritjen e popullsisë.

“Së pari është argumenti i normave të strehimit. Norma e vendeve të Bashkimit Europian është rreth 30 metër katror banim për banor.

Në fakt, kjo është edhe një normë projektimi, që do të thotë se ne arkitektët në proceset planifikuese dhe projektuese përdorim pikërisht këtë shifër, në projektet e reja të strehimit.

Kurse në Tiranë, që sipas matjeve të INSTAT në 12 vitet e fundit (2011 – 2023) u rrit vetëm me 40 mijë banorë, u ndërtuan rreth 12 milionë metra katror banesë e re, apo 300 metër katror për banor të ri. Pra, 10 herë më shumë.

Së dyti është argumenti i krahasimit të dinamikave të çmimit të banesave në 20 vitet e fundit në Tiranë. Unë e kam bërë këtë, referuar INSTAT dhe “Monitor”, dhe më del se (i) në periudhën 2005 – 2007 dhe për vitet 2017 – 2024, çmimet shënuan rritjen më të madhe.

Në periudhën 2009 – 2011 dhe 2014 – 2016, çmimet nuk ndryshuan. Në periudhën 2012 – 2014 çmimet u rritën pak, dhe në periudhën 2017 – 2024, indeksi i rritjes ishte i jashtëzakonshëm.

Përveç interpretimeve të tjera, ajo që deduktohet është e qartë: në vitet (2009 – 2011 dhe 2014 – 2016) kur në treg nuk hyri asnjë metër katror banim i ri (ofertë e re zero), si pasojë e moratoriumeve të ndërtimit, çmimi nuk ndryshoi.

Kurse në vitet e tjera, sa më e madhe të ishte sasia e sipërfaqes së re të banimit që hynte në treg, aq më shumë rritej çmimi. Kushdo që njeh rregullat e tregut të lirë, e kupton se në këtë sektor nuk ka pasur treg të lirë për strehim.

Thënë këto, është e qartë se jemi në një flluskë të qartë dhe fundi i një flluske është gjerësisht i njohur në botë. Mjafton të kujtojmë krizën apo plasjen e flluskës së çmimeve të banesave – në SHBA në vitin 2008.

Sigurisht flluska shqiptare nuk do të ketë ndikim shumë më të gjerë se familjet shqiptare dhe Shqipëria, sepse ne jemi një vend i vogël dhe ekonomia jonë nuk bën pjesë në rrjetin global të ekonomive, por nuk mund të mohohet se shumë të huaj që kanë blerë apartamente në Tiranë do të preken njësoj”.

 

Të rinjtë shqiptarë, të dytët në Europë për mbipopullimin e banesave

Por për shkak të të ardhurave të ulëta dhe çmimeve të larta të shitjes së apartamenteve, Shqipëria renditet ndër vendet me përqindjen më të lartë të mbipopullimit të banesave te të rinjtë, që po kthehet në një faktor nxitës për emigracionin.

Sipas të dhënave më të fundit të Eurostat, për vitin 2021, të fundit e disponueshme për Shqipërinë – 70.3% e të rinjve shqiptarë (15 – 29 vjeç) jetojnë në kushte mbipopullimi, që nënkupton se një familje nuk ka mjaftueshëm dhoma në raport me numrin e anëtarëve.

Ky tregues e rendit Shqipërinë në vendin e dytë në Europë, pas Malit të Zi (72.5% në 2022). Në Serbi kjo shifër është 60.8%, ndërsa në Maqedoninë e Veriut, 43.4%. Për Kosovën nuk ka të dhëna të raportuara.

Në kontrast të fortë, mesatarja e Bashkimit Europian është vetëm 26.5%, ndërsa në zonën euro zbret në 22.7%, sipas të dhënave të përditësuara për vitin 2024.

Vendet e Europës Veriore dhe Perëndimore shfaqin nivelet më të ulëta të mbipopullimit të banesave për të rinjtë: Holanda vetëm 4.3%, Finlanda 7.7%, Danimarka 8.1% dhe Gjermania 10.5%. Po ashtu, edhe vendet e zhvilluara të Europës Qendrore kanë përqindje ndjeshëm më të ulëta se Shqipëria, si Austria me 12.7% apo Franca me 12.5%.

Krahasimi i këtyre shifrave tregon hendekun e madh mes vendeve të Ballkanit dhe atyre të BE-së, ku standardet e strehimit për të rinjtë janë dukshëm më të larta.

Vendet e Europës Qendrore e Veriore kanë nivele shumë më të ulëta: Suedia 29.8%, Çekia 26.2% dhe Hungaria vetëm 23.6%.

 

Lexoni edhe:

Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme

The post A është ky një treg normal apo po jetojmë në prag të një flluske? appeared first on Revista Monitor.

Flet Prof. Dr. Elvin Meka, Zv.Rektor dhe Dekan i Fakultetit të Biznesit dhe Drejtësisë në “Tirana Business University”

 

Në vitet e fundit, Shqipëria ka njohur një rritje të ndjeshme të çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, veçanërisht në kryeqytet, Tiranë.

Sipas Prof. Dr. Elvin Meka, Zv.Rektor dhe Dekan i Fakultetit të Biznesit dhe të Drejtësisë në “Tirana Business University”, për rritjen e çmimeve të apartamenteve, tregu është ndikuar nga faktorë të ndryshëm, përfshirë kërkesën në rritje, investimet e jorezidentëve, flukset informale dhe zhvillimet në sektorin e turizmit dhe ndërtimit.

Por kjo rritje ka ardhur në një kohë kur të ardhurat mesatare të familjeve shqiptare nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm, duke e bërë blerjen e një apartamenti për qëllim banimi gjithnjë e më të vështirë.

 

 

Në Tiranë, sipas të dhënave të publikuara nga Indeksi Fischer dhe raporti i “Deloitte”, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve janë rritur ndjeshëm. Duke pasur parasysh rritjen e ndjeshme të çmimeve dhe nivelin e të ardhurave mesatare të familjeve, sa e përballueshme është sot për një familje me të ardhura mesatare në Tiranë blerja e një apartamenti për qëllim banimi?

Çmimet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rritje relativisht të fortë gjatë dy-tre viteve të fundit, rritje këto dyshifrore, që përkojnë thelbësisht me rritjen e vrullshme të turizmit dhe industrisë së mikpritjes në përgjithësi, ku turizmi dhe ndërtimi janë shndërruar tashmë në “motorët” kryesorë të rritjes ekonomike të Shqipërisë, duke zhvendosur fort të gjithë sektorët e tjerë të ekonomisë, të cilët ose japin një kontribut më të vogël në të, ose janë me rënie, si p.sh. bujqësia.

Veçanërisht gjatë vitit 2024, rritja e çmimeve ishte më e theksuar, në përgjigje të rritjes së fortë të kërkesës turistike, nisur dhe nga karakteristikat e turistëve që vizitojnë Shqipërinë, si vizitorë që përdorin kryesisht qiranë afatshkurtër, në raport me mjediset hoteliere.

Ky kërcim i fortë i çmimeve të banesave e ka rritur ndjeshëm trysninë mbi të gjithë qytetarët shqiptarë, rezidentë në Shqipëri, e veçanërisht banorët e kryeqytetit, të cilët përballen tashmë me një treg të pasurive të paluajtshme thuajse i papërballueshëm dhe i aksesueshëm, në një pjesë të mirë të ofertës së tij, nga pjesa më e madhe e popullatës me të ardhura të mesme dhe të ulëta.

Sot është e dukshme që, personat dhe familjet me të ardhura mesatare, e kanë të pamundur t’i përgjigjen nivelit aktual të çmimeve të banesave, jo vetëm në zonat qendrore, por dhe ato periferike, ku çmimet vijojnë të rriten thuajse në sinkron me ritmin e rritjes së tyre në zonat qendrore dhe ato të preferuara.

 

Si e shpjegoni që rritja e çmimit të apartamenteve është më e shpejtë dhe më e lartë se rritja e të ardhurave, pse ky raport?

Kjo mospërputhje ka qenë e pranishme thuajse gjithmonë në treg, por vitet e fundit, divergjenca dhe hendeku mes tyre është bërë shumë e thellë, e kjo për disa arsye.

Së pari, një aspekt lidhet me rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme në rrafsh global, pas pandemisë COVID-19, prirje që as Shqipëria nuk u anashkalua e që u lidh kryesisht me një rritje të përgjithshme të kërkesave për to, si dhe për qëllime të rritjes së kërkesës turistike, që pësoi një rritje domethënëse pas hapjes nga pandemia.

Së dyti, rritja e shpejtë e kostove të ndërtimit, kryesisht si pasojë e problematikave të tregut të brendshëm me fuqinë punëtore (rritja e shpejtë e kësaj kostoje dhe vetë materialeve të ndërtimit), politika fiskale (taksa e ndikimit në infrastrukturë), etj.

Së treti, rritja e theksuar e kërkesë nga jorezidentët (përfshirë dhe shqiptarët me banim jashtë vendit) për rezidenca banimi.

Së katërti, problematikat me rivlerësimin e mundshëm të këtyre pasurive (që nuk u materializua si proces, duke sjellë një ulje të dukshme të ofertës në treg), si dhe amnistia fiskale dhe penale e shpallur por e jetësuar (që krijoi pritshmëri të lartë dhe rrjedhimisht dhe një fluks të lartë hyrjesh të parave në sektorin e ndërtimit).

Së pesti, kanalizimi i flukseve informale (ekonomia gri dhe ajo e zezë), të cilat përdorin përgjithësisht kanalin e tregut të pasurive të paluajtshme për pastrimin e tyre.

Së gjashti, rritja e fortë e sektorit të turizmit dhe kërkesës për qira afatshkurtër, që nxiti një kërkesë të shtuar nga individët për blerje të banesave, edhe nëpërmjet kredive bankare, që kanë njohur një rritje të madhe gjatë dy-tre viteve të fundit.

Këtu mund të konsiderohet dhe efekti i “instinktit të turmës”, që potencon edhe më shumë blerjen e pasurive të paluajtshme, në periudha të rritjes së shpejtë të çmimeve.

Së shtati, rritja e qëndrueshme ekonomike ka mundësuar më shumë disponibilitet për investime nga grupe të caktuara shoqërore për të investuar në pasuri të paluajtshme.

Së teti, si një vend në zhvillim, Shqipëria po kalon thuajse të njëjtin proces të rritjes së çmimit të pasurive të paluajtshme që është parë edhe në tregje dhe ekonomi të ngjashme dhe në stade të përafërta zhvillimi.

Të marra të gjithë së bashku, këta faktorë kanë kushtëzuar një rritje të fortë dhe më të shpejtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në raport me rritjen e përgjithshme të të ardhurave (pra ritmi i rritjes së të ardhurave në ekonomi ka qenë më i ulët sesa efekti i faktorëve që nuk lidhet drejtpërdrejt me rritjen ekonomike).

 

A pritet të ndodhë flluska e çmimeve me këtë rritje të shpejtë të çmimeve të apartamenteve?

Shumë flitet për flluskën e çmimeve të ndërtimit në Shqipëri dhe ndonëse në treg duket se ka elemente që lidhen me të, duhet thënë se ekzistenca dhe krijimi i një flluske të mirëfilltë në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk i ka të gjithë elementet të kushtëzojnë një prani të tillë.

Sigurisht kemi rritje të shpejtë të çmimeve, rritje të kërkesës përkatëse, por vetëm këto elemente nuk mjaftojnë për të përcaktuar krijimin e një flluske tipike në ndërtim. Në ecurinë e çmimeve duket se ndikojnë të tjerë faktorë, që kanë mundësuar një panoramë të tillë në treg.

 

A duhet të ketë ndërhyrje nga institucionet në këtë sektor kur rritja e çmimeve mbështetet jo nga kërkesa reale?

Në kushtet kur kërkesa normale për strehim nuk i përgjigjet asaj çfarë paraqitet në treg, është e këshillueshme ndërhyrja në treg, por duhet të kihet parasysh se këto ndërhyrje duhet të bëhen shumë të kujdesshme dhe të fokusuara në problematikat që i shkaktojnë këto çekuilibrime në treg.

Në këtë rast, në Shqipëri mbetet një sfidë madhore reduktimi i ekonomisë informale dhe i flukseve të parave me origjinë të dyshimtë, që përbën ndoshta një prej faktorëve të rëndësishëm të rritjes së çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme.

Nga ana tjetër, Banka e Shqipërisë ka prezantuar dhe jetësuar disa kufizime, lidhur me zgjerimin e shpejtë të huadhënies për strehim ndaj individëve, duke u pozicionuar qartë dhe duke parandaluar formimin e një prej faktorëve kyç që mundësojnë një flluskë të mundshme në ndërtim.

Gjithashtu, qeveria duket se konsideron ndërhyrje përmes politikës fiskale, e cila mund të ndikojë në kërkesën në treg, por gjithsesi ajo nuk mund të tjetërsojë pritjen e zhvillimeve në treg.

 

Për të mundësuar strehimin e familjeve me të ardhura të mesme, qeveria parashikon zbatimin e skemave për qëllime strehimi. A mendoni se këto nisma i japin zgjidhje çështjes së strehimit për familjet e reja? Cilat modele rekomandoni si më efikase?

Skemat klasike të mbështetjes qeveritare lidhur me çështjen e strehimit kanë ekzistuar dhe vijojnë të jenë funksionale në Shqipëri, por ato mbeten gjithsesi të kufizuara, pasi modeli i tyre kërkon angazhim të drejtpërdrejtë buxhetor, që pamundëson një angazhim të fortë të qeverisë në këtë drejtim.

Në këtë rast, do të rekomandoja skema që angazhojnë qeverinë qendrore, atë lokale, entin përkatës së banesave dhe sektorin bankar, skema këto që parashikojnë dhe përdorimin e instrumenteve financiarë afatgjatë, siç mund të jenë obligacionet, dhe tregun e kapitaleve.

Këto skema lehtësojnë angazhimet buxhetore, ndërkohë që u japin zgjidhje problematikave të strehimit përmes mekanizmit të tregut.

Natyrisht ato kërkojnë angazhim institucional në një nivel tjetër të qeverisë qendrore dhe lokale, si dhe entit përkatës të banesave, por që mbështesin më mirë dhe me mekanizma tregu këto problematika.

 

Lexoni edhe:

Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme

 

The post “Pse individët dhe familjet nuk po blejnë dot apartamente as në periferi” appeared first on Revista Monitor.

Flet pedagogu i urbanistikës, Gentian Kaprata

 

Në Tiranë, shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve sipas urbanistit dhe pedagogut Gent Kaprata nuk ndjek logjikën e tregut të lirë.

Ai argumenton se ndërtimi i apartamenteve në Shqipëri është kthyer në sektorin më fitimprurës të ekonomisë, duke u ushqyer nga para të pista dhe pa një orientim real drejt strehimit të qytetarëve.

Sipas z. Kaprata, situata aktuale është e pasigurt dhe rrezikon të sjellë pasoja për familjet dhe vetë financat publike. Ai propozon masa konkrete për të rritur përballueshmërinë e strehimit dhe për të rikthyer balancën midis ofertës dhe kërkesës reale në tregun e pasurive të paluajtshme.

 

Si ekspert dhe pedagog i urbanistikës, sipas jush cilët janë faktorët që kanë ndikuar te rritja e çmimeve të apartamenteve në Tiranë?

Në fakt, rritja e çmimeve të banesave nuk është karakteristika e vetme e tregut të pasurive të paluajtshme të Tiranës.

Ky treg karakterizohet nga 5 ‘lema’:

(i) rritja e sasisë së sipërfaqes së banesave të ndërtuara rishtas, rreth 11 milionë metra katror ndërtim i ri vetëm në 7 vitet e fundit;

(ii) rritja e çmimit mesatar të banesave deri në 2000 euro për metër katror, nga 500 – 600 që ishte 15 vite më parë;

(iii) ulja e kërkesës, si pasojë logjike e uljes së numrit të banorëve në vend; (iv) ulja e kërkesës, si pasojë e uljes së aftësisë blerëse të qytetarëve, dhe në fund;

(v) ulja në mënyrë të jashtëzakonshme e cilësisë urbane të jetesës që ofron qyteti, pas ndërhyrjeve të gabuara të qeverisë qendrore dhe vendore në procesin e dhënies së lejeve ndërtimore (për ndërtime të reja) dhe kontrollin e territorit për ndërtime informale.

Një problem tjetër shumë i madh që sjell ky treg, specifikisht industria që prodhon apartamente të reja, është fakti se ai është prurësi i parë në ekonominë shqiptare.

Në një kohë kur, Shqipëria e dekadës së katërt pas socializëm, ende nuk ka një model ekonomik të mbështetur te prodhimi (manifaktura), gjë që do të siguronte një ekonomi që punëson në shkallë të gjerë, të qëndrueshme në kohë por edhe në mjedis.

Kjo është një gjë e keqe, edhe në krahasim me vendet e rajonit, me të cilat ekonomia shqiptare konkurron për të tërhequr investime.

Këto vende e kanë industrinë e ndërtimit, prurësin e tretë apo të katërt në ekonomi; ndërkohë që në vendet e para kanë prodhimin e manifakturës.

Një shqetësim tjetër që vjen nga kjo situatë e sektorit të ndërtimit të banesave të reja është fakti se ato sjellin mbi 50% të të ardhurave të veta të Bashkisë së Tiranës.

Çfarë do të thotë se në një moment, kur tregu të hyjë në sjelljen normale ekonomike, rënia e sasisë së sipërfaqes së re të ndërtuar do të shoqërohet me uljen drastike të buxhetit të Bashkisë së Tiranës, dhe gjithçka të keqe që e shoqëron këtë.

Dhe këtu dalim te përgjigjja e drejtpërdrejtë e pyetjes tuaj. Nëse theksova “kur tregu të hyjë në sjelljen normale ekonomike” do të thotë se çmimet e banesave, gjatë viteve të fundit, nuk u janë përgjigjur mekanizmave përcaktues të tregut të lirë (sipas raportit ofertë-kërkesë).

Që do të thotë se ai nuk është financuar nga blerës fundorë që synonin strehimin e familjes së tyre, sikurse është qëllimi final i ndërtimit të banesave të reja në shoqëritë perëndimore. Ai është financuar nga paratë e pista të krimit të organizuar publik (korrupsioni qeverisës) dhe privat (aktivitetet kriminale).

 

Si e shpjegoni që rritja e çmimit të apartamenteve është më e shpejtë dhe më e lartë se rritja e të ardhurave, pse ky raport?

Rritja e çmimeve të apartamenteve më shpejt se rritja e të ardhurave të qytetarëve është një tregues tjetër se tregu është një flluskë që rrezikon plasjen. Ne kemi argumentuar këtë nga qasja urbanistike, por ka edhe argumente të forta ekonomike.

Së pari, është Indikatori i Joseph Stieglitz. Stieglitz thotë se nëse çmimi i një aseti është më i lartë se sa sugjerojnë fondamentet e ekonomisë dhe njerëzit vazhdojnë ta blejnë atë thjesht dhe vetëm të shtyrë nga ideja se çmimi i tij do të rritet edhe më shumë, atëherë flluska është afër.

Së dyti është “metoda” vlerësuese e FMN. Nga studimet empirike të FMN ka rezultuar se nëse diferenca mes rritjes së sektorit të ndërtimit të banesave dhe rritjes së ekonomisë në tërësi qëndron mbi 5 pikë përqindje për më shumë se 5 vjet, atëherë rreziku për flluskë rritet në mënyrë eksponenciale. Në tre vitet 2020 – 2022, raporti i rritjes së sektorit të ndërtimit me atë të PBB, 4.5 – 10.9%.

Dhe konkretisht: në vitin 2020, sektori i ndërtimit u rrit me 1.21%, kurse ekonomia ra me 3.3% (diferencë 4.5%); në vitin 2021, diferenca mes rritjes së ndërtimit dhe asaj të ekonomisë kërceu në 9.1%, dhe; në vitin 2022 arriti në rekordin 10.9%.

Për të ardhur te përgjigjja direkte e pyetjes suaj, shpjegimi është se sektori i ndërtimit të banesave nuk orientohet nga mekanizmi i përcaktimit të çmimit sipas marrëdhënies kërkesë – ofertë për strehim, por sipas mekanizmit kërkesë – ofertë “parkim i produkteve të krimit”. Me pak fjalë, në këtë treg kërkesa nuk orientohet nga nevoja për strehim, por nga nevoja për parkim parash të zeza dhe gri.

 

Me këtë rritje të shpejtë të çmimeve të apartamenteve, a pritet të ndodhë flluska e çmimeve apo ka elemente të pranisë së fenomenit?

Fakti që jemi para një flluske mund të vërtetohet nga shumë qasje, por unë do të doja të trajtoja vetëm ato që kanë lidhje me zhvillimin urban dhe territorial.

Së pari është argumenti i normave të strehimit. Norma e vendeve të BE është rreth 30 metër katror banim për banor. Në fakt, kjo është edhe një normë projektimi, që do të thotë se ne arkitektët në proceset planifikuese dhe projektuese përdorim pikërisht këtë shifër, në projektet e reja të strehimit.

Kurse në Tiranë, që sipas matjeve të INSTAT në 12 vitet e fundit (2011 – 2023) u rrit vetëm me 40 mijë banorë, u ndërtuan rreth 12 milionë metra katror banesë e re, apo 300 metër katror për banor të ri. Pra, 10 herë më shumë.

Së dyti është argumenti i krahasimit të dinamikave të çmimit të banesave në 20 vitet e fundit në Tiranë. Unë e kam bërë këtë, referuar INSTAT dhe “Monitor”, dhe më del se

(i) në periudhën 2005 – 2007 dhe 2017 – 2024, çmimet shënuan rritjen më të madhe; në periudhën 2009 – 2011 dhe 2014 – 2016 çmimet nuk ndryshuan; në periudhën 2012 – 2014 çmimet u rritën pak, dhe; në periudhën 2017 – 2024, indeksi i rritjes ishte i jashtëzakonshëm.

Përveç interpretimeve të tjera, ajo që deduktohet është e qartë: në vitet (2009 – 2011 dhe 2014 – 2016) kur në treg nuk hyri asnjë metër katror banim i ri (ofertë e re zero), si pasojë e moratoriumeve të ndërtimit, çmimi nuk ndryshoi; kurse në vitet e tjera, sa më e madhe të ishte sasia e sipërfaqes së re të banimit që hynte në treg, aq më shumë rritej çmimi.

Kushdo që njeh rregullat e tregut të lirë, e kupton se në këtë sektor nuk ka pasur treg të lirë për strehim.

Thënë këto, është e qartë se jemi në një flluskë të qartë dhe fundi i një flluske është gjerësisht i njohur në botë. Mjafton të kujtojmë krizën – apo plasjen e flluskës së çmimeve të banesave – në SHBA në vitin 2008.

Sigurisht flluska shqiptare nuk do të ketë ndikim shumë më të gjerë se familjet shqiptare dhe Shqipëria, sepse ne jemi një vend i vogël dhe ekonomia jonë nuk bën pjesë në rrjetin global të ekonomive, por nuk mund të mohohet se shumë të huaj që kanë blerë apartamente në Tiranë do të preken njësoj.

 

Në këtë situatë, ku çmimet po njohin rritje me të shpejtë sesa të ardhurat e familjarëve, çfarë skemash për përballueshmërinë e blerjeve të apartamenteve duhet të zbatojë qeveria? Cilat modele rekomandoni?

Dy janë detyrat e qeverisjes në lidhje me strehimin: (i) të bëjë strehimin të përballueshëm për të gjitha familjet shqiptare; dhe (ii) të bëjë të arritshëm strehimin edhe për familjet që e kanë të papërballueshëm nëpërmjet tregut të lirë.

Strehimi i përballueshëm për të gjitha familjet ka kuptimin që qeveria nëpërmjet (a) instrumenteve të planifikimit dhe projektimit urban dhe (b) politikës tatimore, sigurohet që çmimet në tregun e banesave të jenë të përballueshme për shumicën dërmuese të familjeve.

Për planifikimin territorial dhe urban mund them se: megjithëse kemi harxhuar qindra miliona euro të taksapaguesve për arkitektë të huaj, nuk kemi asnjë Plan, në asnjë qytet që të na shërbejë për një zhvillim të zgjuar, të qëndrueshëm dhe gjithëpërfshirës të qyteteve tona.

Për politikën tatimore, mund të thuhet se sot në Tiranë, 13% e vlerës së apartamentit shkon në buxhetin e bashkisë, pa folur për “buxhetin privat” të zyrtarëve.

Të dyja këto, së bashku me faktin se tregu i banesave nuk i përgjigjet kërkesës për strehim, por për parkim parash të zeza dhe gri, bëjnë që strehimi të mos jetë i përballueshëm për shumicën dërmuese të familjeve shqiptare. E krahasuar me të ardhurat që marrin banorët, çmimet në Tiranë janë më të shtrenjta se në Romë, Vjenë, Barcelonë, Stokholm, Berlin.

Nga ana tjetër, strehimi social është ndihma që shoqëria si një e tërë, nëpërmjet buxhetit të shtetit dhe pronave të përbashkëta lokale, i jep një pjese të vogël të saj, që nuk e ka të mundur t’i drejtohet tregut të lirë, për t’u strehuar.

Mirëpo, ka një pikë thyerje këtu: sistemi i strehimit social mund të funksionojë në një raport të caktuar midis dy grupeve:

(i) grupi që për vete e ka strehimin të përballueshëm dhe (ii) grupi që ka të pamundur sigurimin e një banese pa ndihmën e shoqërisë (grupi i parë). Nëse ky raport nuk arrihet, solidariteti është i pamundur, peshorja tërheq poshtë të gjithë shoqërinë, dhe jo vetëm me çështjen e strehimit.

Thënë këto, kam thënë edhe rekomandimet e mia:

(i) qeveria duhet të heqë dorë nga propaganda dhe popullzimi mbi çështjet e strehimit social, por t’u kthehet detyrave të saj primare sikurse i prezantova në përgjigjen e mësipërme;

(ii) të heqë dorë nga rritja e burokracisë duke mbajtur institucione si Enti Banesave apo akoma më keq, të ndërtojë institucione të tjera (sikurse kam dëgjuar se po premton Kryeministri), sepse të gjitha paratë që harxhohen për mbajtjen e kësaj administrate janë dhënë nga taksapaguesi për të ndihmuar familjet në nevojë dhe jo për të mbajtur me paga dhe kosto operative burokratë; dhe

(iii) të rrisë përballueshmërinë e shumicës dërmuese të familjeve shqiptare të një banese për strehim sipas tregut të lirë, dhe në fund të ndihmojë në gjetjen e një banese edhe për grupin e vogël të familjeve që nuk e arrijnë dot atë nëpërmjet tregut të lirë.

 

Lexoni edhe:

Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme

The post “Tregu i banesave në Tiranë, jashtë kontrollit të tregut të lirë, po ushqehet nga para të pista” appeared first on Revista Monitor.

Në vitin 2024, një qytetari shqiptar i duhen gati 19 paga vjetore për të blerë një apartament, sipas përllogaritjeve të “Monitor” bazuar në metodologjinë e “Deloitte”.

Edhe të dhënat e Numbeo-s për 6-mujorin e parë të vitit 2025 e konfirmojnë këtë realitet të vështirë, duke e vendosur Shqipërinë në krye të listës së vendeve europiane me çmimet më të larta të banesave në raport me fuqinë blerëse.

Ndërkohë që qeveria mburret me rritjen e investimeve në pasuri të paluajtshme dhe synon të tërheqë blerës të huaj, shtresa e mesme dhe e re e popullsisë e ka gjithnjë e më të pamundur sigurimin e një banese.

Politikat e deritanishme të strehimit nuk arrijnë të përballojnë këtë krizë të thellë, ndërsa zgjidhjet e ofruara mbeten të fragmentuara, burokratike dhe të papërshtatura me realitetin ekonomik të shumicës së shqiptarëve.

Në vend zbatohen gjashtë programe kombëtare të strehimit.

Enti Kombëtar i Banesave (EKB) është institucioni përgjegjës për zbatimin e programit të ndërtimit të banesave me kosto të ulët, një nga gjashtë programet kombëtare të strehimit. Sipas të dhënave të EKB-së për “Monitor”, që prej vitit 1994 janë strehuar rreth 11,492 familje.

Sistemi aktual i strehimit social, bazuar në ligjin nr. 22/2018 “Për strehimin social”, të përditësuar me ndryshimet e ligjit nr. 48/2023 ofron disa programe të targetuara për shtresat në nevojë, përfshirë ndërtimin me kosto të ulët dhe subvencionimin e qirasë.

Përzgjedhja e përfituesve bazohet në kritere si: mungesa e banesës, mbipopullimi, rreziku nga shembja, statusi familjar ose social dhe përkatësia në grupe të margjinalizuara.

Më herët, kryeministri Edi Rama njoftoi gjithashtu se qeveria është në procesin e krijimit të një Agjencie Kombëtare të Planifikimit Urban dhe Strehimit, që do të fokusohet në një qasje të re ndaj strehimit social, si dhe në nisma për të lehtësuar blerjen e banesave nga shtresat me të ardhura të ulëta dhe të mesme.

“Do t’i qasemi në një mënyrë të re strehimit social, duke krijuar mundësi reale për ata që sot e kanë të pamundur të blejnë një banesë në tregun e lirë”.

Megjithatë, urbanisti dhe pedagogu Gentian Kaprata paralajmëron se strehimi social nuk mund të mbajë peshën e një tregu të çakorduar, sidomos nëse raporti mes atyre që mund të blejnë dhe atyre që varen nga ndihma publike është në disbalancë të thellë.

“Strehimi social është ndihma që shoqëria si një e tërë, nëpërmjet buxhetit të shtetit dhe pronave të përbashkëta lokale, i jep një pjese të vogël të saj, që nuk e ka të mundur t’i drejtohet tregut të lirë, për t’u strehuar.

Mirëpo, ka një pikë thyerje këtu: sistemi i strehimit social mund të funksionojë në një raport të caktuar midis dy grupeve:

(i) grupi që për vete e ka strehimin të përballueshëm dhe

(ii) grupi që ka të pamundur sigurimin e një banese pa ndihmën e shoqërisë (grupi i parë). Nëse ky raport nuk arrihet, solidariteti është i pamundur, peshorja tërheq poshtë të gjithë shoqërinë, dhe jo vetëm me çështjen e strehimit”, thotë ai.

Ekspertët rekomandojnë që Shqipëria të shikojë drejt modeleve që kanë funksionuar në vende të tjera me sfida të ngjashme.

Ekonomisti Elvin Meka sugjeron përdorimin e obligacioneve të banesave dhe krijimin e skemave hibride që përfshijnë qeverinë, bashkitë, sektorin bankar dhe zhvilluesit privatë. Këto skema do të siguronin financim afatgjatë për ndërtimin e banesave të përballueshme dhe qasje të zgjeruar për qytetarët.

Stela Dhami propozon që modeli austriak i banesave sociale me qira afatgjatë dhe mundësi blerjeje përmes kredive të buta mund të përshtatet edhe në Shqipëri.

Ky model, që funksionon me sukses në Vjenë dhe qytete të tjera europiane, siguron jo vetëm çmime të ulëta, por edhe siguri dhe cilësi në jetesë.

“Shumë vende me kërkesë në rritje për banim janë përgjigjur duke ofruar modele hibride të rezidencave publike, me kontrata afatgjata qiraje me të drejta të plota për qiramarrësit. Këta banorë kanë një marrëdhënie afatgjatë dhe të qëndrueshme me shtetin, duke ndërtuar kështu një model të suksesshëm ku ata ndihen të sigurt dhe të mbrojtur.

Një nga shtetet që ka aplikuar me sukses këtë model është Austria, ku një pjesë e konsiderueshme e popullsisë jeton në rezidenca publike.

Këto rezidenca dallohen për cilësinë e ndërtimit, e cila është e barabartë me banesat private, dhe për mbrojtjen ligjore dhe rregullore që sigurojnë të drejta të qarta për banorët.

Në Shqipëri, mund të merret parasysh ky model, duke ofruar mundësinë që një pjesë e rezidencave publike t’u shiten banorëve në varësi të mundësive të tyre. Kjo do të mundësohej përmes aksesit në kapital financiar, për shembull, përmes kredive të buta të ofruara nga bankat”, pohon ajo.

 

Disa nga politikat për strehimin që po zbatohen në vendet e BE

Politikat e strehimit ndryshojnë ndjeshëm nga një shtet në tjetrin në vendet e Bashkimit Europian.

Polonia po përballet me një mungesë të konsiderueshme banesash, me një deficit që arrin deri në 2 milionë njësi. Çmimet e qirave dhe shitjeve janë rritur ndjeshëm, duke e bërë strehimin të papërballueshëm për shumë qytetarë.

Për rrjedhojë, Polonia ka ndërmarrë një sërë masash për të zgjidhur krizën e strehimit dhe për të përmirësuar aksesin në banesa të përballueshme. Disa nga nismat kryesore përfshijnë:

Programi “Çelësi i Strehimit” (Key to Housing) ka për qëllim ndërtimin e 15,000 apartamenteve sociale dhe komunale në vitin e parë, me një objektiv vjetor prej 40,000 njësish deri në vitin 2030.

Në vitin 2025, do të alokohen të paktën 2.5 miliardë PLN (rreth 650 milionë euro) për këtë nismë. Programi përfshin: 8,000 apartamente komunale për qira të përballueshme, 6,500 apartamente sociale për grupe vulnerabël.

Qeveria po mbështet ndërtimin dhe rinovimin e konvikteve për studentët dhe kandidatët për doktoraturë, duke ofruar grante deri në 80% të kostove të investimit. Kjo masë synon të lehtësojë ngarkesën financiare për studentët dhe të përmirësojë kushtet e jetesës për ta.

Qeveria ka miratuar një projektligj që rrit ndjeshëm financimet për strehimin social. Për vitin 2025 parashikohet disbursim fondi me vlerë 2.5 miliardë PLN (rreth 650 milionë euro), me mundësi deri në 5 miliardë PLN (rreth 1.3 miliardë euro).

Për periudhën 2025 – 2030, një total prej 45 miliardë PLN (rreth 11.7 miliardë euro), me një kufi vjetor prej 10 miliardë PLN apo 2.3 miliardë euro. Këto fonde do të përdoren për ndërtimin e 15,000 njësive strehimi sociale në vitin 2025, me grante deri në 80% të kostos për bashkitë që ndërtojnë ose rinovojnë banesa.

Për të nxitur kursimin për strehim, janë propozuar disa ndryshime në llogaritë e strehimit: Depozita minimale mujore 65 euro; Norma minimale e bonuseve vjetore rritet në 4% apo heqja e kufirit të moshës për kontribuuesit. Këto masa synojnë të rrisin kursimet për ndihmën në blerjen e një banese.

Spanja planifikon të investojë rreth 1.3 miliardë euro nga fondet e BE-së për ndërtimin industrial të strehimit social. Objektivi është ndërtimi i 15,000 banesave të reja çdo vit, për të zgjidhur mungesën e strehimit dhe për të përmirësuar përballueshmërinë për qytetarët.

Qeveria hungareze ka propozuar një subvencion vjetor prej 1 milion forintash (rreth 3,000 euro) për shërbyesit publikë – përfshirë mjekë, infermierë, mësues, policë dhe ushtarë – si pjesë e një programi për mbështetjen e strehimit dhe për rritjen e qëndrueshmërisë sociale. Kjo masë është paralajmëruar si pjesë e një pakete para zgjedhjeve të vitit 2026.

Në Gjermani, veçanërisht në qytetin e Berlinit, strehimi është bërë gjithnjë e më i papërballueshëm. Një e treta e familjeve nuk mund të përballojnë çmimet e qirave në tregun e hapur. Si përgjigje, autoritetet kanë ndërmarrë masa për të kontrolluar qiratë dhe për të nxitur ndërtimin e banesave sociale e të përballueshme, megjithatë mungesa mbetet një sfidë serioze në metropolet kryesore.

Në Itali, qeveria ka vendosur një garanci shtetërore prej 80% për hipotekat e blerjes së shtëpive të para për individët nën 36 vjeç, çifte të rinj, prindër të vetmuar me fëmijë të mitur dhe familje të mëdha.

Ky program është i vlefshëm deri në vitin 2027.

Ndërsa për qytetin e Milanos ka miratuar një plan ambicioz për ndërtimin e 10,000 njësive strehimi me qira të kontrolluar, me një qira maksimale prej 80 euro për metër katror në vit. Ky plan synon të mbulojë nevojat e qytetarëve me të ardhura mujore midis 1,500 dhe 2,500 euro.

Në rajonin e Kalabrisë, një projekt për të evakuuar romët nga një kamp (të izoluar nga pjesa tjetër e shoqërisë) dhe për t’i strehuar ata në njësitë e reja të strehimit është modifikuar pas ndërhyrjes së aktivistëve për të drejtat e romëve. Plani i modifikuar tani parashikon zhvendosjen e familjeve në strehim social të integruar, duke shmangur krijimin e një getoje të re.

 

Lexoni edhe:

Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme

The post Strehimi, a mjaftojnë politikat e qverisë shqipare, krahasimi me vendet e BE-së   appeared first on Revista Monitor.

Nga viti 2028 qeveria parashikon të nisë zbatimin e ligjit të ri për taksimin e pasurive të paluajtshme për ndërtesat e banimit, ndërsa nga 2030 do të nisë zbatimin taksimi për truallin.

Ndërsa periudha nga  2026 deri 2027 në do të shërbejë si fazë tranzitore deri në aplikimin e ligjit të ri.

Po ashtu Ministria e Financave parashikon që brenda vitit 2026, të gjitha bashkitë të jenë të integruara në sistemin e Kadastrës Fiskale. Ky është konsideruar edhe  parakushti thelbësor për çdo hap të mëtejshëm.

Në kuadër të këtij procesi Këshilli i Ministrave miratoi disa ndryshime në vendimin nr.171, datë 28.3.2018,  të Këshillit të Ministrave, “Për organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme  të Taksës së Pasurisë”.

Vendim përcakton ndryshime në organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme të Taksës së Pasurisë, duke theksuar rolin e saj në mbështetje të bashkive për administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme.

Drejtoria ka përgjegjësi për menaxhimin e regjistrit qendror të pasurive (Kadastra fiskale), përditësimin e të dhënave, asistencën teknike ndaj bashkive dhe zbatimin e legjislacionit për taksën mbi ndërtesat.

Ajo gjithashtu monitoron saktësinë e të dhënave, verifikon përputhshmërinë e vendimeve të këshillave bashkiakë me ligjin, asiston në shërbimin ndaj taksapaguesve dhe organizon fushata informuese. Drejtoria bashkëpunon me institucionet shtetërore si AKSHI, përgatit manuale dhe trajnon stafet e bashkive, dhe informon periodikisht ministrin e Financave mbi ecurinë e procesit dhe të ardhurat e mbledhura.

Ndër të tjera vendimi gjithashtu parashikon që Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë të asistojë bashkitë në regjistrimin e pagesave të taksës mbi pasurinë e paluajtshme në pikat e autorizuara, si dhe përmes portalit “e-Albania”.

Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë do të japë udhëzime për llogaritjen e taksës dhe për procesin e dërgimit të njoftimeve të vlerësimit të taksapaguesve, duke siguruar që pagesat të kryhen korrekt dhe në kohë. Gjithashtu, Drejtoria monitoron dhe verifikon saktësinë e të ardhurave të mbledhura nga këto taksa.

Vendimi ngarkon Ministrinë e Financave dhe Drejtorinë e Taksës për zbatimin e tij dhe hyn në fuqi pas botimit në “Fletoren Zyrtare”.

Vendimi i miratuar

1. Pikat 2 dhe 3, të vendimit nr.171, datë 28.3.2018, të Këshillit të Ministrave ,“Për organizimin dhe funksionimin e Drejtorisë së Përgjithshme të Taksës së Pasurisë”,  ndryshohen, si më poshtë vijon:

“2. Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë ka si mision kryesor mbështetjen e njësive të vetëqeverisjes vendore (bashkitë) në zbatimin e legjislacionit që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme.

3. Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë ka këto kompetenca dhe përgjegjësi:
4. a) Administron regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra  fiskale) dhe është dhënësja e vetme e të dhënave që përmban ai;
5. b) Ofron asistencë për bashkitë gjatë procesit të regjistrimit, përditësimit dhe korrigjimit të të dhënave në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), duke siguruar që informacioni të jetë i saktë dhe i përditësuar;
6. c) Monitoron rregullisht të dhënat e regjistruara nga bashkitë në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) duke identifikuar mangësitë, gabimet ose mospërputhjet, si dhe u jep udhëzime bashkive mbi mënyrën e adresimit të tyre;

ç) Regjistron dhe përditëson të dhënat në  regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), siç përcaktohet në vendimin përkatës të Këshillit të Ministrave për krijimin e  bazës së të dhënave shtetërore “Regjistri qendror  i bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale)”;

1. d) Pajis përdoruesit e sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me kode hyrjeje dhe u vë në dispozicion kredencialet e përdoruesve (aksesit), në përputhje me vendimin përkatës të Këshillit të Ministrave për krijimin e bazës së të dhënave shtetërore “Regjistri qendror i bazës së të dhënave pasurive të paluajtshme (Kadastra Fiskale )”;
2. dh)  Miraton me vendim të drejtorit të Përgjithshëm modelet tip të:
3.  njoftimit të vlerësimit të taksës mbi ndërtesën;
4. kërkesës për korrigjim;

iii. formularit të vetëdeklarimit;

1. formularit të evidentimit në terren;
2. kërkesës për pajisjen me kod hyrës dhe kredencialet e aksesit në sistemin informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
3. ekstraktit të të dhënave nga regjistri qendror i bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale).
4. e) Asiston bashkitë në adresimin e kërkesave dhe problematikave që mund të lindin gjatë punës për administrimin e taksës mbi ndërtesën, si më poshtë:
5. Jep  udhëzime teknike për hyrjen dhe përdorimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
6. Jep udhëzime për përcaktimin e bazës së taksës për njësitë e ndërtesës dhe llogaritjen e taksës për to;

iii. Jep asistencë për adresimin e kërkesave dhe problematikave që lidhen me procesin e gjenerimit dhe dërgimit të njoftimeve të vlerësimit të taksës së taksapaguesit, përmes portalit “e-Albania”, si dhe regjistrimin e pagesave në pikat e autorizuara të pagesës;

1. Jep asistencë për çështje ose kërkesa të tjera që lidhen me proceset e ndryshme të punës së bashkive në administrimin e taksës mbi ndërtesën.

ë) Monitoron dhe vlerëson rregullisht zbatimin e legjislacionit që lidhet me përcaktimin e bazës së taksës (vlerës së taksueshme), detyrimit për taksën dhe aspekte të tjera të administrimit të taksës mbi ndërtesat në bashkitë e Republikës së Shqipërisë, si pjesë e udhëheqjes së këtij procesi;

1. f) Kërkon nga bashkitë korrektimin e të dhënave të ndryshme, që përcaktojnë bazën e taksës mbi ndërtesën dhe detyrimet tatimore, si dhe adresimin e çështjeve të tjera, kur konstaton parregullsi dhe gabime në zbatimin e legjislacionit;
2. g) Verifikon përputhshmërinë e parashikimeve të vendimeve të këshillave bashkiakë për taksën mbi pasurinë e paluajtshme me legjislacionin që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe informon bashkitë për rezultatet e verifikimit;
3. gj) Administron procesin e mirëmbajtjes, operimit dhe zhvillimit të funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), që kanë lidhje me procesin e regjistrimit, përcaktimit të bazës së taksës, taksimit, faturimit, mbledhjes së detyrimeve tatimore apo aspekte të tjera të sistemit informatik, me qëllim sigurimin e pajtueshmërisë së sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me legjislacionin në fuqi dhe nevojat funksionale;
4. h) Bën testimin dhe pranimin përfundimtar të funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
5. i) Bashkëpunon dhe mban takime të rregullta me Agjencinë Kombëtare të Shoqërisë së Informacionit (AKSHI) për:
6. adresimin e kërkesave dhe problematikave që lidhen me mirëmbajtjen, operimin dhe zhvillimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra Fiskale); dhe
7. sigurimin e ndërveprimit dhe adresimit të nevojave për përmirësimin e ndërveprueshmërisë së regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale) me bazat e tjera shtetërore të të dhënave.
8. j) Asiston bashkitë në aktivitetet dhe proceset e punës që lidhen me informimin dhe shërbimin ndaj taksapaguesve si dhe organizon, kur është e mundur,  fushata informuese dhe ndërgjegjësuese për të promovuar përmirësimin e nivelit të pajtueshmërisë me detyrimet ligjore;
9. k) Kërkon nga bashkitë informacion të detajuar mbi:
10. procesin e administrimit të taksës mbi pasurinë e paluajtshme;
11. shërbimin ndaj taksapaguesve;

iii. të ardhurat e mbledhura nga taksa mbi pasurinë e paluajtshme;

1. l) Harton dhe i propozon ministrisë përgjegjëse për financat ndryshime në kuadrin ligjor që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme;
2. ll) Trajnon stafet përgjegjëse për administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme në të gjitha bashkitë;
3. m) Përgatit manuale informuese për zbatimin e legjislacionit që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe për përdorimin e funksionaliteteve të sistemit informatik të regjistrit qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale);
4. n) Informon në mënyrë periodike ministrin përgjegjës për financat mbi ecurinë e procesit të regjistrimit të të dhënave në regjistrin qendror të bazës së të dhënave të pasurive të paluajtshme (Kadastra fiskale), administrimin e taksës mbi pasurinë e paluajtshme, si dhe mbi të ardhurat e mbledhura nga këto taksa;
5. nj) Bashkëpunon dhe mban marrëdhënie institucionale me agjentin përgjegjës për mbledhjen e taksës mbi ndërtesat, ofruesit e shërbimeve dhe autoritetet e tjera që janë përgjegjëse për zbatimin e legjislacionit në fuqi që rregullon taksën mbi pasurinë e paluajtshme.”.
6. Ngarkohen Ministria e Financave dhe Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë për zbatimin e këtij vendimi.

Ky vendim hyn në fuqi pas botimit në “Fletoren zyrtare”.

 

Lexoni edhe:

Taksa e re për pronën, Malaj: Në 2028 nis për ndërtesat, në 2030 për truallin

 

The post Vendimi / Taksa e re për pasuritë e paluajtshme, njoftimet për detyrimin do gjenerohen në e-Albania appeared first on Revista Monitor.

TIRANË, 25 nëntor /ATSH/ Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka shënuar rritje të dukshme gjatë gjashtëmujorit të parë të vitit 2025, sipas vrojtimit të publikuar sot nga Banka e Shqipërisë, që përfshiu 230 shoqëri ndërtimi dhe agjenci imobiliare, që përfaqësojnë rreth 75-80% të tregut, prej të cilave 174 subjekte.

Sipas këtij vrojtimi, numri i pronave të shitura u rrit në 1959, nga 863 në gjashtëmujorin e kaluar, me një mesatare prej 11 pronash për subjekt. Rreth 58% e pronave u blenë me kredi bankare, ndërsa 15% e banesave janë blerë nga shtetas jorezidentë, prej të cilëve 71% janë të BE-së.

Ndërkohë treguesi i situatës së përgjithshme arriti në +6%, duke treguar optimizëm të dukshëm krahasuar me mesataren afatgjatë prej -14%. Për subjektet që raportuan shitje, balanca neto ishte +21%.

Koha mesatare e shitjes u rrit në 11,6 muaj, ndërsa në Tiranë arriti 11,1 muaj, krahasuar me 7,1 muaj gjashtë muaj më parë. Në zonat bregdetare koha e shitjes u ul në 8,7 muaj.

Sa i takon çmimeve sipas Indeksit Fischer, çmimet e banesave u rritën me 14,6% krahasuar me gjashtëmujorin e kaluar dhe 41,7% krahasuar me një vit më parë, ndërsa çmimet në Tiranë u rritën 32,6% në krahasim me një vit më parë.

Agjentët parashikojnë rritje të çmimeve dhe një nivel të qëndrueshëm të pronave të regjistruara për gjashtëmujorin e ardhshëm, duke reflektuar optimizmin e tyre për ecurinë e tregut në të gjithë vendin, thekson vrojtimi i BSH-së.

/e.xh/j.p/r.e/

The post Mbi 1900 prona u shitën në 6-mujorin e parë, çmimet e banesave u rritën me 14,6% appeared first on Agjencia Telegrafike Shqiptare.

Të dhënat e Eurostat për tremujorin e tretë të vitit 2025 tregojnë një rënie të ndjeshme të besimit të konsumatorëve në Europë për blerjen ose ndërtimin e një banese brenda 12 muajve të ardhshëm.

Shqipëria, me një vlerë prej -82.8 pikësh, renditet ndër vendet më pesimiste të kontinentit në këtë drejtim. Eurostat e mat indeksin e besimit përmes balancës së përgjigjeve.

Balanca llogaritet si diferenca midis përqindjes së atyre që mendojnë “po, do blej/ndërtoj” dhe atij që mendojnë “jo”. Një vlerë –82.8 do të thotë se pjesa dërrmuese e familjeve shqiptare (rreth 80–85% më shumë sesa ata optimistë) nuk e shohin të mundshme blerjen ose ndërtimin e një shtëpie në 12 muajt në vijim.

Indeksi i balancës është negativ në të gjitha vendet dhe nënkupton se shumica e qytetarëve nuk presin të ndërmarrin një hap të tillë në afat të shkurtër.

Në krahasim me mesataren e Bashkimit Europian (-77.9) dhe atë të vendeve të eurozonës (-79.0), niveli i besimit të konsumatorëve shqiptarë është më i ulët. Kjo tregon se pritshmëritë për blerjen ose ndërtimin e një shtëpie janë më të zbehta se në pjesën më të madhe të vendeve europiane.

Një pjesë e këtij pesimizmi lidhet me rritjen e fortë të çmimeve të banesave në Shqipëri, veçanërisht në zonat bregdetare dhe në Tiranë, ku kërkesa e lartë nga investitorët vendas dhe të huaj ka shtyrë tregun përtej mundësive reale të familjeve me të ardhura mesatare.

Besimi i konsumatorëve shqiptare për blerje banesë në 12 muajt në vijim ndodhet në një pozicion të ngjashëm me Belgjikën (-82.1) dhe Bullgarinë (-78.3), por më mirë se Italia (-88.9) dhe Serbia (-98.7), ku pesimizmi është edhe më i thellë.

Megjithatë, disa vende të tjera të Ballkanit si Mali i Zi (-72.6) dhe Kroacia (-72.5) kanë shfaqur pritshmëri disi më pozitive, ndoshta si rezultat i zhvillimeve më të qëndrueshme në sektorin e turizmit dhe investimeve të huaja në banesa.

Në të kundërt, vendet e Europës Qendrore dhe Veriore si Gjermania (-69.3) dhe Danimarka (-68.3) shfaqin nivele më të larta besimi, duke reflektuar stabilitet ekonomik dhe mundësi më të lehta financimi për qytetarët e tyre.

Në tërësi, besimi konsumator në Europë tregon një ngadalësim të dukshëm të gatishmërisë për investime në pasuri të paluajtshme.

Kjo lidhet me normat e larta të interesit që kanë vijuar të qëndrojnë në nivele të shtrënguara gjatë vitit 2025, pas politikave të Bankës Qendrore Europiane për të frenuar inflacionin, si dhe me pasiguritë e përgjithshme ekonomike që ndikojnë drejtpërdrejt tek vendimet e familjeve për shpenzime të mëdha.

Në rastin e Shqipërisë, rezultati -82.8 tregon hendekun midis të ardhurave dhe çmimeve të tregut të banesave, që është thelluar ndjeshëm vitet e fundit.

Ky tregues dëshmon se pronësia po bëhet një synim gjithnjë e më i paarritshëm për shtresat e mesme dhe të ulëta, ndërkohë që tregu i pasurive të paluajtshme mbetet i dominuar nga investime për qëllime fitimi dhe jo nga nevoja reale e strehimit./ B.Hoxha

Për të blerë një hyrje duhen 19 paga vjetore, 6 vjet më shumë se një dekadë më parë rekord në Europë

The post Qytetarët shqiptarë, ndër më pesimistët në Europë për blerje banese më 2025 appeared first on Revista Monitor.

Kërkesa e shtuar për strehim nga familjet që kanë shtyrë blerjen e një apartamenti, për shkak të çmimeve të larta, së bashku me zgjerimin e strukturave të qirasë ditore, që ka reduktuar ndjeshëm stokun e pronave të disponueshme, kanë ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e çmimeve të qirasë afatgjatë edhe në vitin 2025. Rritja më e lartë deri në 30% arrin në zonat afër qendrës, që parapëlqehen për qiratë ditore. Në total, në vitin 2024 të ardhurat totale nga qiratë arritën në 350 milionë euro, me rritje 10% krahasuar me 2023, sipas raportit të “Deloitte”.

 

Dorina Azo

Të gjesh një apartament me qira nën 400 euro brenda vijës së verdhë të ndërtimit në Tiranë është tepër e vështirë.

Familjet me buxhete të kufizuara po e shtyjnë blerjen e shtëpisë dhe detyrohen të paguajnë qira gjithnjë e më të larta, ndërsa agjentët imobiliarë pohojnë se edhe në zonat periferike janë të pakta apartamentet me çmime të lira.

Agjentët e tregut të qirasë nënvizojnë se shumë pak prona listohen me çmime 300–350 euro, kryesisht në periferitë “Astir” ose “Fresku”, të cilat merren menjëherë nga qiramarrësit.

Sipas Stela Dhamit, nga “Colliers International Albania”, në tërësi, në tregun e qirasë afatgjatë, çmimet kanë shënuar rritje, por shtrenjtimi më i lartë vërehet te zonat pranë qendrës, mesatarisht 20 deri në 30% më shumë se vitin e kaluar.

Së fundmi, edhe në raportin e publikuar nga “Deloitte”, ku analizohet tregu i pasurive të paluajtshme për 28 shtete europiane, dhe në të cilin Shqipëria u përfshi për herë të parë, thuhet se të ardhurat totale nga qiratë në vitin 2024 arritën afërsisht 350 milionë euro, me rritje prej rreth 10% krahasuar me vitin e mëparshëm.

“Rritja e kërkesës nga turizmi afatshkurtër çoi në shtrenjtimin e qirave me 20% në fund të vitit 2024, me apartamente njëdhomëshe (1+1) në Tiranë që jepen me 500 – 800 euro në muaj (rreth 8–12 euro për metër katror)”, theksohet në raport.

Në segmentin e qirave rezidenciale, sivjet çmimet për apartamente 1+1 në Tiranë kanë arritur deri në 900 euro në muaj në zonat më të kërkuara të qytetit. Të dhënat nga agjencitë e pasurive të patundshme tregojnë se tregu i qiradhënies po shënon rritje të vazhdueshme, me çmime që janë rritur mesatarisht 6 deri në 57% në vetëm një vit.

Në kontrast, turistët që marrin me qira për periudha afatshkurtra, mund të gjejnë shtëpi me qira në kryeqytet përmes platformave online edhe në 40-60 euro/ditë, shumë më lirë sesa në kryeqytete të njohura europiane, ku mesatarisht në ditë duhet të paguajnë më shumë se 100 euro.

Të dhënat e AirDNA, njësia analitike e platformës së qiradhënies Airbnb, bënë të ditur se në fund të 2024-s, në gjithë vendin kishte rreth 21 mijë njësi të listuara, nga të cilat rreth 3 mijë në Tiranë.

Sipas AirDNA, mesatarja e thjeshtë e çmimit ditor në Tiranë në 2024 ishte 46 euro dhe fitimi neto 25 euro (duke llogaritur sa për qind të ditëve apartamenti është i zënë).

 

 

Çmimet e qirave për apartamentet 1+1 në zonat më të kërkuara të Tiranës kanë shënuar rritje të ndjeshme nga viti 2024 në 2025, duke reflektuar shtimin e kërkesës, uljen e ofertës dhe ndryshimet strukturore në treg.

“Monitor” ka analizuar ndryshimin e çmimeve të qirave për apartamentet 1+1 dhe 2+1 për 11 zona në Tiranë. Çmimet mesatare të qirave janë marrë nga finalizimi i transaksioneve për qiratë të disa prej agjencive kryesore të tregut real estate.

Sipas agjencive imobiliare, çmimet mesatare për 11 zonat e analizuara ndikohen ndjeshëm nga vjetërsia e ndërtesës dhe niveli i mobilimit. Një apartament me ndërtim më të vjetër dhe mobilim të konsumuar mund të ketë një çmim më të ulët, edhe nëse ndodhet në një zonë me vlerë të lartë.

Për apartamentet 1+1, çmimet mesatare të qirave në muajin shtator 2025 krahasuar me të njëjtën periudhë të 2024-s, në vlera janë rritur nga 50 deri në 150 euro. Për pronat 2+1, shtrenjtimi në vlerë varion nga 50 deri në 400 euro.

Në Tiranë, zona më e shtrenjtë për qiratë e apartamenteve vijon të mbetet pranë stadiumit “Air Albania”. Për banesa 2+1, çmimi mesatar arriti në 1,800 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet u rritën me 13%.

Në zonën e ish-Bllokut, çmimi për apartamente 1+1 në shtator të këtij viti arriti 650 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet e qirasë janë rritur me 16%.  Për apartamentet 2+1, çmimi i qirasë ka arritur 900 euro apo 6% më shumë se 2024.

Në Rrugën e Elbasanit, çmimi i qirave për apartamentet 1+1 është 700 euro në muaj në 2025 apo rreth 8% më shumë se vjet. Rritje të ndjeshme në këtë zonë kanë shënuar qiratë për prona 2+1.

Nga 700 euro në muaj që ishin çmimet vjet, sivjet kanë arritur në 1,100 euro në muaj apo 57% më shumë, për shkak të kërkesës së lartë dhe ofertës së ulët sipas agjentëve imobiliarë.

Qiratë për apartamentet 1+1 në zonën e Komunës së Parisit vazhdojnë të qëndrojnë në të njëjtat nivele si gjatë vitit 2024, mesatarisht rreth 650 euro në muaj. Për apartamentet 2+1, çmimet e qirave arritën 800 euro në muaj apo 14% më shumë se në vitin 2024.

Ndryshime çmimesh janë shënuar edhe për qiratë në zonën e Liqenit Artificial. Çmimet e qirave për apartamente 1+1 arritën në 900 euro në muaj. Krahasuar me vjet, çmimet u rritën 13%. Për apartamentet 2+1, çmimet arritën në 1,400 euro në muaj, nga 1,200 euro në muaj që ishin vjet. Krahasuar me vjet, çmimet janë shtrenjtuar 17%.

Sipas agjentëve imobiliarë, çmimet në zonën pranë Liqenit Artificial kanë shënuar rritje, kryesisht si rezultat i kërkesës në rritje për apartamente brenda kompleksit “Lake View”, të cilat po përdoren gjithnjë e më shumë për funksione zyrash.

Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë real estate “CPM”, thotë se kërkesa më e lartë për prona me qira afatgjatë, veçanërisht nga familjarët, është për zonat pranë Liqenit Artificial, Liqenit të Thatë, Komunës së Parisit dhe pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, të aksesueshme lehtësisht me qendrat e punës dhe institucionet arsimore.

Kategoria që kërkon kryesisht banesa me qira janë familjet që nuk kanë mundësi financiare për të blerë një shtëpi, apo ato që e kanë shtyrë blerjen për shkak të kufizimit të buxheteve dhe çmimeve të larta.

Sipas saj, kërkesa në rritje nga kjo kategori është një ndër faktorët që ka ndikuar në shtimin e çmimeve të qirave në këto zona.

“Janë zona shumë të kërkuara, kryesisht nga familjarë që parapëlqejnë të qëndrojnë me qira. Këto zona janë afër qendrës, kanë akses të lehtë në institucionet publike, shkollat për fëmijë dhe linjat e transportit urban.

Bëhet fjalë për familje që e kanë shtyrë blerjen e një apartamenti për shkak të çmimeve të larta. Ato presin një ulje në treg ose nuk kanë mundësi të blejnë për shkak të kufizimeve buxhetore, që zakonisht variojnë deri në 100 mijë euro”, shprehet znj. Meta.

Në zonat si “Don Bosko” dhe “Zogu i Zi”, çmimet janë rritur nga 11 deri në 17%. Në “Don Bosko” për apartamentet 1+1, qiraja mujore ka arritur 500 euro me rritje 11% krahasuar me vjet. Për apartamentet 2+1, çmimet kanë arritur 700 euro në muaj apo 17% më shtrenjtë sesa në 2024.

Për apartamentet e kategorisë 1+1, te “Zogu i Zi” çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet. Ndërsa qiratë për prona 2+1 kanë arritur në 700 euro në muaj apo 17% më tepër sesa vjet.

Në zonën e “Astirit”, çmimet e qirave kanë mbetur të pandryshuara për të dyja kategoritë e pronave.

Qiraja mujore e apartamenteve 2+1 në “Kinostudio”, nga 700 euro, këtë vit kanë arritur 800 euro në muaj, e ndikuar nga kërkesa e lartë veçanërisht prej studentëve pas zhvendosjes në këtë zonë të një universiteti jopublik.

Çmimet janë rritur 14% krahasuar me vjet. Në zonën e “Freskut”, çmimet e qirave për apartamentet 1+1 kanë arritur në 400 euro në muaj. Krahasuar me vjet çmimet janë rritur me 14%.

Për pronat 2+1, çmimet e qirave në këtë zonë kanë arritur 450 euro në muaj. Qiratë janë shtrenjtuar 13%.

“Numri i banesave me çmime nga 300 deri në 350 euro të listuara për qira afatgjatë është shumë i ulët, ndërsa kërkesa për to është e lartë. Kjo kategori pronash, sapo publikohet në faqe, merret menjëherë nga qiramarrësit.

Veçanërisht, kjo lloj prone për qira afatgjatë preferohet në zonën e ‘Freskut’ apo deri në ‘Astir’. Më tutje kërkesa është e ulët. Ne kemi prona me qira në këtë nivel çmimi edhe në zonën e Linzës, por kërkesa aty është shumë më e ulët”, pohon Ani Meta, menaxhere në një nga zyrat e agjencisë imobiliare “CPM”.

Pranë Rrugës së Elbasanit, çmimet e qirave për apartamentet 1+1, nga 380–400 euro që ishin në 2021 arritën në 700 euro në vitin 2025. Rritja e çmimeve të qirave për banesat në këtë zonë është 75%.

Në ish-Bllok, një nga zonat më të shtrenjta në kryeqytet në vitin 2021, qiratë varionin nga 440 deri në 500 euro, ndërsa në vitin 2025, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet arritën 650 euro.

Krahasuar me qiratë aktuale, rritja e tyre arrin deri në 47% më shumë se viti 2021. Në Komunën e Parisit, çmimet e qirave variojnë nga 370–500 euro në 2021 në 650–800 euro në 2025. Edhe në këtë zonë, çmimet në raport me 2021 kanë shënuar rritje të ndjeshme që varion nga 60 deri 75%.

Pranë stadiumit “Selman Stërmasi”, çmimet e qirave të apartamenteve nga 360–400 euro që ishin në 2021 kanë arritur në 600 euro për apartamentet 1+1 për vitin 2025. Rritja është nga 50 deri në 66%.

Pranë stadiumit “Air Albania”, një nga zonat më të frekuentuara dhe të zhvilluara të Tiranës, çmimet e qirave për apartamente të kategorisë 2+1 nga 800–1,060 euro që ishin në 2021, për vitin 2025 arritën në 1,800 euro. Kjo përfaqëson një rritje nga 70 deri në 125% të çmimit.

Edhe në zonat më periferike si “Fresku”, “Astiri”, “Kinostudio”, rritja është gjithashtu e dukshme krahasuar me 2021. Çmimet, në vitin 2021 për apartamentet 1+1 varionin nga 240 deri në 350 euro, ndërsa në 2025, çmimet nisin nga 400 euro deri në 500 euro në muaj. Rritja varion nga 43 deri në 66%.

 

Strehim i papërballueshëm

“Kërkesa e lartë për qira vjen kryesisht si pasojë e pamundësisë financiare të shumë familjeve të reja për të blerë një apartament, ndërkohë që edhe çmimet e shitjes janë rritur ndjeshëm. Këta dy faktorë kryesorë po ndikojnë vazhdimisht në rritjen e çmimeve të qirave. Veçanërisht në zona si Liqeni i Thatë, pranë Digës dhe pranë shkollës së mesme ‘Petro Nini Luarasi’, ku kërkesa është më e lartë, qiratë janë rritur ndjeshëm. Por në përgjithësi, në të gjithë Tiranën, është shënuar një tendencë në rritje e çmimeve të qirasë dhe nuk pritet ndonjë ulje në periudhën e afërt”, shprehet Dritan Leka, një nga drejtuesit e agjencisë imobiliare “CPM”.

 

 

Rritja e kërkesës për strehim, çmimet e larta të shitjes dhe turizmi nxisin shtrenjtimin e qirave

Agjentët e tregut të qiradhënies dhe ekspertët pohojnë se shtimi i kërkesës për prona me qëllim strehimi dhe çmimet në rritje të shitjes së apartamenteve mbeten ndër faktorët kryesorë që po ndikojnë drejtpërdrejt në shtrenjtimin e qirave në Tiranë.

“Kërkesa e lartë për qira vjen kryesisht si pasojë e pamundësisë financiare të shumë familjeve të reja për të blerë një apartament, ndërkohë që edhe çmimet e shitjes janë rritur ndjeshëm.

Këta dy faktorë kryesorë po ndikojnë vazhdimisht në rritjen e çmimeve të qirave. Veçanërisht në zona si Liqeni i Thatë, pranë Digës dhe pranë shkollës së mesme ‘Petro Nini Luarasi’, ku kërkesa është më e lartë, qiratë janë rritur ndjeshëm.

Por në përgjithësi, në të gjithë Tiranën, është shënuar një tendencë në rritje e çmimeve të qirasë dhe nuk pritet ndonjë ulje në periudhën e afërt”, shprehet Dritan Leka, një nga drejtuesit e agjencisë imobiliare “CPM”.

Përveç kërkesës së lartë, rritja e çmimeve të qirave po ndikohet edhe nga rënia e ofertës, pasi gjithnjë e më shumë prona po kalojnë nga tregu i qirasë afatgjatë në atë të qirasë ditore.

Kjo e fundit është nxitur së tepërmi nga kërkesa e turistëve. Të huajt parapëlqejnë akomodimin në apartamente me qira ditore, për shkak të çmimeve të lira, sesa në strukturat tradicionale.

“Në vitet e fundit, është regjistruar rritje e ndjeshme e çmimeve të qirave në shumicën e zonave kryesore të qytetit.

Kjo tendencë lidhet ngushtë me kërkesën e lartë për prona, e cila është fuqizuar nga investimet në njësitë hoteliere me qira ditore, që kanë reduktuar në mënyrë të ndjeshme ofertën e pronave për qira afatgjata.

Gjithashtu, fluksi i shtuar i expatriate-ve (shtetas të huaj që jetojnë përkohësisht ose për një kohë të gjatë në një vend tjetër nga vendi i tyre i origjinës, zakonisht për punë, biznes ose arsye personale) dhe individëve që zgjedhin të jetojnë në Shqipëri ka kontribuar në rritjen e kërkesës për banesa me qira, veçanërisht në zonat me akses të mirë në shërbime dhe infrastrukturë.

Si pasojë, çmimet e qirave kanë shënuar rritje të qëndrueshme duke krijuar presion në treg dhe duke e bërë më të vështirë gjetjen e apartamenteve me çmime të arsyeshme për banim afatgjatë”, pohon znj. Dhami.

Sipas Dritan Lekës, tregu i qiradhënies ditore në vitet e fundit është organizuar kryesisht përmes agjencive të specializuara, të cilat menaxhojnë nga 4 deri në 20 prona secila.

“Një numër gjithnjë e më i madh individësh po blejnë apartamente ose marrin prona me qira afatgjatë, për t’i dhënë më pas me qira ditore. Shumë prej tyre zgjedhin t’ua besojnë menaxhimin e pronave agjencive, kundrejt një tarife të caktuar.

Ky model menaxhimi është treguar më efikas sesa menaxhimi i drejtpërdrejtë nga vetë pronari.

Kjo, për shkak se kostot operative janë më të ulëta: një pastruese kujdeset për të gjitha pronat e agjencisë, po ashtu edhe një punonjës mirëmbajtjeje mbulon të gjitha nevojat teknike të tyre duke rritur efikasitetin dhe duke ulur shpenzimet për çdo pronë individualisht.

Ky zhvillim ka sjellë rritje të ndjeshme të kërkesës për prona me qira ditore duke ulur ndjeshëm ofertën në treg për qira afatgjatë. Si rezultat, po bëhet gjithnjë e më e vështirë për qytetarët të gjejnë apartamente me qira të përhershme, veçanërisht në zonat urbane dhe turistike”.

Stela Dhami, nga “Colliers International Albania”, thotë se shtimi i strukturave të qirasë ditore ka reduktuar ndjeshëm stokun e pronave të disponueshme për qira afatgjatë duke ndikuar drejtpërdrejt në rritjen e çmimeve.

“Çmimet vijojnë një trend të qartë rritjeje, veçanërisht në zonat qendrore të qytetit. Kjo lidhet ngushtë me rritjen e numrit të rezidentëve në Tiranë dhe me faktin që stoku rezidencial po shfrytëzohet gjithnjë e më shumë për qëllime të tjera.

Vitet e fundit, Shqipëria ka përjetuar një rritje të konsiderueshme të numrit të vizitorëve, të cilët kalojnë disa ditë në kryeqytet. Për pasojë, shumë apartamente në zonat qendrore janë konvertuar në njësi për qira ditore, sipas modelit të platformave si Airbnb.

Në Tiranë, një pjesë e konsiderueshme e stokut të pronave rezidenciale po përdoret në funksion të sektorit të hotelerisë. Megjithëse po ndërtohen projekte të reja për hotele, kapaciteti akomodues mbetet ende i ulët për një qytet me këtë nivel të lartë vizitorësh”.

Sipas të dhënave të AirDNA, në prill kishte 23.4 mijë njësi të listuara për t’u dhënë me qira, me rritje prej 38% në raport me të njëjtin muaj të një viti më parë, ose rreth 6.4 mijë apartamente apo njësi banimi më shumë.

Në prill 2023, kishte vetëm 12.6 mijë njësi të listuara, pra në dy vjet, numri i tyre është dyfishuar. Numri i apartamenteve të disponueshme për t’u marrë me qira në prill 2025 ishte i njëjti me gushtin 2024, kur gjithnjë shënohet rekord për shkak të kërkesës së lartë në kulmin e sezonit.

Rritja e konkurrencës dhe çmimet relativisht të ulëta të qirasë ditore, që variojnë mesatarisht nga 45 euro në shkurt deri në 80 euro në gusht në kulmin e sezonit, së bashku me normën e zënies që luhatet nga 30 në 60%, po e bëjnë këtë biznes të paleverdishëm, pavarësisht kërkesës së lartë për akomodim që ka nga turistët.

Treguesi i parë që biznesi i qiradhënies nuk është më aq i leverdishëm është rënia e përqindjes së zënies së njësive të banimit.

Në shkurt 2025, norma e zënies ishte 39.3%, nga 42.2% në të njëjtin muaj të një viti më parë. Në mars, treguesi ishte 37.2%, nga 44.1% në mars 2023. Vetëm në prill, zënia ishte pothuajse në të njëjtat nivele, në 46.2%.

 

Familjet e reja kryesojnë kërkesën për strehim me qira

Teksa oferta është e kufizuar, kërkesa për prona me qira është në rritje. Shtimi i ofertës është një ndër faktorët kryesorë që po shtrenjton qiratë sipas agjentëve të tregut të pasurive të paluajtshme.

Dritan Leka, nga agjencia e shitblerjes së pasurive të paluajtshme CPM, pohon se aktualisht kërkesa dominohet nga çiftet e reja që kërkojnë të banojnë në apartamente me qira, pasi e kanë të pamundur blerjen, studentët dhe shtetas të huaj që jetojnë apo punojnë përkohësisht në vend.

Ndërsa  çiftet e reja, sipas agjentes Ani Meta, parapëlqejnë më shumë prona me qira afër zonave të qendrës, për shkak të afërsisë me vendin e punës, për të shmangur përdorimin e makinës.

Kërkesa është e lartë edhe në zonat periferike si “Astiri” apo “Fresku” për banesa 1+1 me çmime të lira, por oferta e tyre është e kufizuar.

Kërkesa nga të huajt kryesohet nga shtetasit turq, kryesisht të punësuar në sektorin e teknologjisë së informacionit. Këtu përfshihet edhe rritja e kërkesës nga shtetas nga Kanadaja apo SHBA që vijnë në Shqipëri për punësim.

 

 

 

 

The post Qiratë shtrenjtohen sërish, po bëhen të papërballueshme për vendasit, të lira për turistët appeared first on Revista Monitor.

Çmimet e larta të apartamenteve dhe të ardhurat e ulëta të shqiptarëve vijojnë ta rendisin Tiranën  ndër pesë qytetet më të shtrenjta të Europës për përballueshmërinë e blerjes së një prone.

Sipas të dhënave të Numbeo-s, nëse për të blerë vjet një apartament në Tiranë nevojiteshin 15.3 vite, deri në 6-mujorin e parë të 2025, indeksi i përballueshmërisë së blerjes së apartamentit është rritur me rreth 3 vite.

Në Tiranë duhen 18 vite për të blerë një apartament sipas të dhënave të Numbeo-s të publikuara për 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në renditjen botërore, Tirana pozicionohet në vendin e 37-të, me 18 vite për blerjen e një apartamenti.

Ndër qytetet europiane me indeksin më të lartë të përballueshmërisë për blerjen e një prone është kryeqyteti i Portugalisë, Lisbona, me 19.8 vite, Londra me 19.2 vite, Spliti  dhe Tirana me 18 vite, më pas renditet Beogradi me 16.6 vite dhe Parisi me 15.3 vite.

Në vitin 2025, Tirana tejkalon Milanon, një ndër qytetet më të shtrenjta në Europë, për përballueshmërinë e blerjes së një prone.

Në Milano nevojiten 16 vite për të blerë një apartament. Në vitet 2023-2024, Milano renditej pas Tiranës me 17 deri në 19 vite për të blerë një apartament, ndërsa në Tiranë duheshin 2 deri në 3 vjet më pak.

Në renditjen botërore për 6-mujorin e parë 2025, qyteti më i shtrenjtë në botë për të blerë një apartament vijon të mbetet Xiamen në Kinë përkatësisht me 40.1 vite.

Në vitin 2024, qyteti më i shtrenjtë në Europë është Lisbona me 19.5 vite, e ndjekur nga Parisi dhe Spliti  me 17.8 vite. Pas tyre vjen Milano me 16.3 vite. Tirana ashtu si në 2023 vijoi të renditet pas Milanos për apartamentet më të shtrenjta në Europë.

Në vitin 2023, qyteti më i shtrenjtë në Europë ishte Parisi me 20.2 vite, i ndjekur nga Lisbona  me 19.6 vite, Dubrovniku dhe Praga me 19.3 vite, Milano me 19 vite dhe Tirana me 17.5 vite.

Një tregues i ngjashëm për përballueshmërinë e blerjes së një apartamenti në Tiranë  është përllogaritur edhe nga “Monitor” mbështetur nga formula e prezantuar në raportin e “Deloitte” që mat se sa paga vjetore reale bruto duhen për të blerë një apartament të ri, me një madhësi standarde prej 70 metra katror.

Duke i përshtatur këto të dhëna me Tiranën, llogaritet se për të blerë një apartament 70 metër katror nevojiten 19 paga vjetore reale bruto.

Sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat kombëtare të “Deloitte”, qyteti më pak i përballueshëm në këtë sondazh është Amsterdami, ku banorëve u nevojiten 15.4 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament 70 m² – një rritje e lehtë prej 0.3% krahasuar me një vit më parë.

Pas tij renditet Athina, me 15.3 paga vjetore, ndërsa në vendin e tretë është Praga, ku duhen 15 paga vjetore për një banesë të ngjashme.

Në nivelin vijues të përballueshmërisë (14.0 – 14.9 paga vjetore) renditen qytete si Košice (14.2) dhe Brno (14.0). Në grupin tjetër, me 12.0–13.9 paga vjetore, bëjnë pjesë Banská Bystrica (12.8) dhe Bratislava (12.3).

Qytetet ku përballueshmëria llogaritet mes 10.0 dhe 11.9 pagave vjetore përfshijnë Lubjanën (11.7), Selanikun (11.4), Budapestin (11.4), Ostravën (10.9), Londrën e brendshme (10.8) dhe Roterdamin (10.1).

Në skajin më të përballueshëm të spektrit, banorët e Odense në Danimarkë dhe Torinos në Itali kanë nevojë vetëm për 4.9 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament të ri – duke i bërë këto qytete më të përballueshmet në krahasim.

Të tjera qytete me përballueshmëri relativisht të lartë janë Mançesteri (5.3), Aarhus (5.8) dhe Katowice (7.1).

Sipas raportit, është e rëndësishme të theksohet se përballueshmëria e strehimit formësohet jo vetëm nga çmimet e pasurive të paluajtshme, por edhe nga niveli i pagave lokale.

Në disa raste, edhe qytetet me çmime të larta mund të ofrojnë përballueshmëri më të mirë falë rritjes së të ardhurave mesatare.

Për këtë arsye, balanca mes rritjes së të ardhurave dhe inflacionit të kostos së banesave mbetet një faktor thelbësor që përcakton aksesin në strehim në mbarë Europën.

 

 

 

The post Indeksi i Numbeo-s: Nga 15.3 vite për të blerë vjet një shtëpi në Tiranë duhen 18 vite në 2025 appeared first on Revista Monitor.

Raporti çmim/qira përdoret kudo në botë për të treguar nëse ia vlen të blesh një shtëpi, apo të rrish me qira. Ai mat vlerën e një shtëpie, në krahasim me të ardhurat që mund të marrësh nga ajo.

Sipas vlerësimeve të ekspertëve, të marrësh një shtëpi me qira është e leverdishme nëse ky raport është më i madh sesa 20, dhe ta blesh nëse kjo normë është më pak se 15.

Nëse norma është midis 15 dhe 20, atëherë ka më shumë sens që të blesh, në rast se blerësi synon të jetojë në shtëpi për një kohë të gjatë.

Raporti i çmimit ndaj qirasë është kostoja mesatare e pronësisë e pjesëtuar me të ardhurat e marra nga qiraja (nëse blihet me qira) ose qiraja e vlerësuar që do të paguhet nëse jepet me qira (nëse blihet për të banuar).

Vlerat më të ulëta sugjerojnë se është më mirë të blesh sesa të marrësh me qira dhe vlerat më të larta sugjerojnë se është më mirë të marrësh me qira sesa të blesh.

Sipas të dhënave që jep “Numbeo” deri në mesin e 2025 për Tiranën ky raport është 19.7 për zonat e qendrës, dhe 16.2 për zonat jashtë qendrës. Pra për zonat jashtë qendrës raporti është brenda kufirit të blerjes së shtëpisë.

Stela Dhami, eksperte e tregut të pasurive të paluajtshme dhe përfaqësuese e “Colliers International Albania”, thotë se raporti mes çmimit të shitjes së një apartamenti dhe të ardhurave që vijnë nga dhënia me qira është bërë gjithnjë e më i zhdrejtë në Shqipëri.

“Sot, në Tiranë, duhen mesatarisht 19 vite për të shlyer investimin e një apartamenti përmes të ardhurave nga qiraja, ndërkohë që mesatarja në vendet e tjera europiane është rreth 13 vite, dhe në mënyrë ideale kjo periudhë duhet të jetë 10–12 vite”, – shprehet znj. Dhami.

Sipas saj, ky disproporcion vjen sepse çmimet e shitjes janë rritur në mënyrë të ndjeshme në vlerë nominale, ndërsa qiratë nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm rritjeje.

Kjo e bën kthimin e investimit më të ngadalshëm dhe e vendos tregun shqiptar në një trajektore të ngjashme me ato të disa ekonomive perëndimore, ku shumë njerëz nuk arrijnë dot të blejnë dhe përfundojnë duke jetuar përherë me qira.

 

Qiratë e zyrave dhe dyqaneve

Përveç çmimit të qirave afatgjatë të banesave, edhe qiratë për zyra vijuan të mbeten të larta gjatë 2025-s.

Sipas të dhënave të publikuara nga “Colliers International Albania”, çmimet mesatare të qirave për zyra në qendër të Tiranës vijuan të mbeten 30 euro për metër katror edhe për 6-mujorin e dytë të 2025-s, duke u barazuar me ato të Barcelonës dhe Pragës, dy tregje të konsoliduara në Europë.

Me këtë çmim, Tirana renditet jo vetëm ndër qytetet më të shtrenjta në rajon, por edhe më lart se disa qytete të Bashkimit Europian.

Në Tiranë, çmimet e qirave tejkaluan kryeqytetet europiane, si: Portugalia që shënon vlera 29 euro apo Budapesti me çmime 25.5 euro dhe Bukureshti me çmime mesatare 20 euro për metër katror në muaj.

Çmimet e qirave për zyra janë edhe më të larta sesa kryeqytetet e rajonit. Në zonat qendrore të Beogradit, çmimet arritën 18 euro për metër katror në 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në Zagreb, çmimet janë 17.5 dhe në Sofje 16 euro për metër katror në muaj.

Tirana pozicionohet ndër qytetet më të shtrenjta edhe për çmimet e qirave në zonat sekondare. Me një mesatare prej 19 eurosh për metër katror në muaj, kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të rajonit si Beogradi (15 euro), Zagrebi (13 euro) dhe Sofja (11 euro).

Në terren, sipas të dhënave të marra nga agjencitë imobiliare, çmimet e qirave për zyra ndryshojnë ndjeshëm në varësi të vendndodhjes dhe cilësisë së ndërtesës.

Në objekte kulla apo qendra të njohura të biznesi, si “Arena Center”, “Alban Tower”, “Downtown One”, “Rainbow Center” (ish-Blloku), “MET Building” dhe “Lion Park” ofrohen qira për ambiente zyrash me çmime nga 22 deri në 30 euro në muaj për metër katror, duke reflektuar standard të lartë ndërtimi, por edhe vendndodhje të favorshme për bizneset.

Nga ana tjetër, çmimet për zyrat në zona të ndryshme të Tiranës janë më të ulëta dhe më të përballueshme, por me variacione të dukshme brenda vetë zonës.

Në Unazën e Re, qiratë variojnë nga 6 deri në 8 euro në muaj për metër katror, duke e bërë atë një nga zonat më ekonomike për zyra.

Në ish-parkun e autobusëve, “21 Dhjetori”, çmimet janë më të larta, duke filluar nga 10 deri në 13 euro në muaj për metër katror.

Zona e Rrugës së Kavajës në Qendër paraqet një gamë prej 15 deri në 23 euro në muaj për metër katror, ndërsa ish-Blloku dhe sheshi “Willson” janë ndër më të shtrenjtët në zonat jo-kulla, me çmime që luhaten nga 18 deri në 25 euro në muaj për metër katror.

Në zona si ish-stacioni i trenit, Bulevardi i Ri dhe Tregu Medreseja te zona 5 Maji, çmimet e zyrave nisin nga 8 deri në 10-12 euro për metër katror në muaj.

Rritje kanë shënuar edhe qiratë e dyqaneve vitet e fundit. Në vitin 2020, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet maksimale të ambienteve për dyqane në rrugët kryesore ishin 40 euro për metër katror, ndërsa maksimalja e qirasë për dyqanet në qendrat tregtare arriti 52 euro për metër katror.

Për 2024, sipas “Colliers Albania”, qiratë maksimale kanë arritur në 70 euro për metër katror në muaj për qendrat tregtare dhe 55 euro për metër katror në muaj për rrugët kryesore të shitjes me pakicë. Rritja është 38%.

 

 

 

 

 

 

The post Të blesh një shtëpi apo ta marrësh me qira? appeared first on Revista Monitor.

Një arsye pse kemi marrë në shqyrtim rastin e Italisë është afërsia gjeografike, politike dhe sociale që ka midis dy vendeve – me kërkesë të lartë turistike dhe me zhvillim jo vetëm të zonave bregdetare, por edhe atyre të brendshme – të agroturizmit dhe fshatrave. Pavarësisht ndryshimeve të mëdha midis dy vendeve, si në aspektin ekonomik dhe pozitës gjeopolitike në arenën ndërkombëtare, në shumë drejtime marrëdhëniet midis të dy vendeve janë të ndërlidhura nëpërmjet shumë dimensioneve.

 

Opinion nga Eralda Memeli

Në javën e fundit, në Shqipëri është rikthyer diskutimi për çmimet referencë dhe taksën mbi pasuritë e paluajtshme. Për të ndihmuar në këtë debat, artikulli i mëposhtëm sjell në mënyrë të sintetizuar / përmbledhjen e taksimit për pasuri të paluajtshme në shtetin fqinj, Itali.

Në parantezë duhet theksuar se sistemi fiskal i Italisë është ndër sistemet më të zhvilluara dhe komplekse në Europë, i cili kërkon të ruajë një ekuilibër të qëndrueshëm midis barrës fiskale dhe zhvillimit të bizneseve apo mirëqenies së individëve.

Një tjetër arsye pse kemi marrë në shqyrtim rastin e Italisë është afërsia gjeografike, politike dhe sociale që ka midis dy vendeve – me kërkesë të lartë turistike dhe me zhvillim jo vetëm të zonave bregdetare, por edhe atyre të brendshme – të agroturizmit dhe fshatrave.

Pavarësisht ndryshimeve të mëdha midis dy vendeve, si në aspektin ekonomik dhe pozitës gjeopolitike në arenën ndërkombëtare, në shumë drejtime marrëdhëniet midis të dy vendeve janë të ndërlidhura nëpërmjet shumë dimensioneve.

Në Itali, kur bëhesh pronar i një shtëpie, duhet të kesh parasysh një sërë taksash, të cilat janë të vendosura si nga autoriteti qendror ashtu edhe ai vendor. Disa prej taksave paguhen vetëm një herë, në momentin e blerjes, por ka edhe disa taksa të cilat paguhen çdo vit. Në formë të përmbledhur janë paraqitur në vazhdim taksat e aplikuara në tregun e pasurive të paluajtshme në Itali, në varësi të pozicionit blerës ose shitës.

Kur blini një shtëpi në Itali, zakonisht duhet të paguhen disa taksa mbasi bëhet kontrata, të cilat varen nëse shitësi është një individ apo biznes (një subjekt i regjistruar për TVSH), dhe gjithashtu nëse prona është e destinuar si rezidencë e parë apo e dytë.

Një tjetër komponent i rëndësishëm është dhe vlera kadastrale, e cila është vlera e shtëpisë në regjistrin e hipotekës ¹ dhe ndryshon në varësi të zonës gjeografike, vendndodhjes, madhësisë dhe kategorisë së pronës etj..

Taksat që paguhen vetëm një herë janë:

1- Taksa kadastrale (Imposta Catastale): Zakonisht është një taksë si shumë fikse prej 50 € kur shtëpia blihet nga një shitës privat (individ); dhe në shumën prej 200 € nëse blihet nga një biznes (subjekt i regjistruar për TVSH).

2- Taksa e kredisë hipotekore (Imposta Ipotecaria): Praktikisht kjo taksë përfshin dy lloje taksash. Njëra është një shumë fikse, e cila është në të njëjtat nivele si taksa kadastrale dhe do të paguhet nga blerësi edhe kur nuk merret kredi.

Ajo është një shumë fikse prej 50 € kur shtëpia blihet nga shitës privatë dhe 200 € nëse blihet nga një subjekt i regjistruar për TVSH, paguhet edhe në rast kur çmimi i shtëpisë përmban edhe TVSH.

Ndërkohë, që në rastin e dytë, ajo është një taksë e cila aplikohet mbi shumën e kredisë së marrë për blerjen e shtëpisë. Kështu, individët paguajnë një taksë e cila llogaritet 0.2% e kredisë së marrë për shtëpinë e parë dhe 2% për shtëpinë e dytë.

3- Taksa e regjistrimit / ose pullës (Imposta di Registro): Nëse po blihet shtëpia e parë (rezidenca primare ku blerësi do të jetojë) nga një shitës privat (individ) është 2% e vlerës kadastrale (minimumi 1,000 €).

Nëse blihet një shtëpi e dytë (si shtëpi pushimi apo për investim) ajo është 9% e vlerës kadastrale (minimumi 1,000 €). Nëse shtëpia do të blihet nga një subjekt i regjistruar për TVSH, kjo taksë është një shumë fikse prej 200 €.

4- TVSH (IVA): Nuk aplikohet kur shtëpia blihet nga një shitës privat, që nuk është i regjistruar për TVSH. Kur blihet nga zhvilluesit ose kompanitë e rinovimit (brenda 5 viteve nga ndërtimi), TVSH e paguar është 4% e vlerës për rezidencën primare; 10% për shtëpitë e dyta dhe 20% për shtëpitë luksoze.

Nëse shtëpia e blerë ka më shumë se 5 vite që është ndërtuar – atëherë përgjithësisht nuk paguhet TVSH, por ka dhe raste të veçanta kur ndërtuesi / zhvilluesi mund të kërkojë aplikimin e saj.

 

 

Taksat që paguhen çdo vit janë:

1- IMU (Taksa e Pronës nga Bashkia) Tatimi kryesor mbi pronën e marrë nga bashkitë në Itali:

a. Përjashtohen nga kjo taksë banesa kryesore / primare, përveç rasteve kur prona klasifikohet si luks.
b. Zbatohet gjithmonë për shtëpitë e dyta, pronat me qira ose pronarët që nuk janë rezidentë.
c. Normat e aplikuara për këtë taksë bazohen në të ardhurat e llogaritura nga kadastra, të rregulluara me një rritje prej 5% dhe shumëzuar me një koeficient (zakonisht ×160), pastaj taksohen me normën e komunës ku ndodhet shtëpia, zakonisht në intervalin 0.4%–1.14%.

2- TASI (Taksat për shërbimet e aseteve të palëvizshme)

a. Një tatim për shërbime “të aseteve të pashkëputshme” (p.sh., ndriçimi i rrugëve, mirëmbajtja e rrugëve).
b. Shtëpia e parë është e përjashtuar nga pagesa e kësaj takse (përveç shtëpive të kategorisë luksoze).
c. Komunat e vendosin normën e kësaj takse të tillë që së bashku me IMU, totali nuk mund të kalojë 1.06% të vlerës së të ardhurave kadastrale.

3- Taksë për mbeturinat

a. Taksë për mbledhjen e mbetjeve që bazohet në madhësinë e pronës (m²) dhe numrin e banorëve.
b. Në përgjithësi varion nga 150 – 500 € në vit, megjithatë ndryshon sipas rajoneve.
c. Shtëpitë e dyta mund të paguajnë tarifa më të ulëta, nëse nuk janë të banuara vazhdimisht. Pagesa kryhet kryesisht në dy këste, zakonisht më 16 Qershor dhe 16 Dhjetor.

4- Tatimi mbi të Ardhurat nga Qiraja. Nëse jepni pronën tuaj me qira, ka dy regjime kryesore për taksim:

a. Taksimi i sheshtë: Një tatim i sheshtë prej 21% mbi të ardhurat nga qiraja, e cila mund të aplikohet vetëm për rezidentët, nuk lejohet që të zbriten kostot e tjera dhe duhet të përcaktohet që në fillim të nënshkrimit të kontratës. Nuk mund të ndryshohet më vonë.

b. Norma e taksës që aplikohet varet nga taksimi progresiv sipas skemës së të ardhurave personale (IRPEF Standard ²). Pra norma që aplikohet për taksimin e të ardhurave neto nga qiraja përcaktohet pasi të ardhurat mblidhen me të ardhurat personale nga puna dhe në varësi të intervalit në të cilin janë të ardhurat totale të individit përcaktohet norma e tatimit.

Më konkretisht, sipas IRPEF të 2024, kjo normë do të ishte: 23% për të ardhura deri në 28,000 €; 35% për të ardhura nga 28,001 në 50,000 €; 43% mbi 50,000 €. Këtu norma e taksimit aplikohet mbi të ardhurat nga qiraja mbasi janë zbritur shpenzimet e lejuara, të cilat përfshijnë mirëmbajtjen, tarifat e agjentëve, etj.

Kur shisni një shtëpi në Itali, zakonisht jeni përgjegjës për pagesën e disa taksave, të cilat varen nga koha (pra sa vite keni) që ju e zotëroni shtëpinë, vlera kadastrale e shtëpisë (dhe të ardhurat kadastrale); nga vendi se ku ndodhet; nëse e keni të blerë apo të përfituar si dhuratë dhe nëse jeni rezident ose jo në Itali.

 

 

1- Tatim mbi fitimin kapital Kjo është taksa kryesore që paguhet kur shitet një pronë në Itali.

a. Nëse shtëpia që po shitet është brenda 5 viteve nga blerja: Mund të keni detyrime tatimore mbi fitimet kapitale për diferencën midis çmimit të shitjes (minus kostot e dokumentuara si tarifat noteriale, rinovimet) dhe çmimit të blerjes. Dhe norma e taksës që aplikohet për fitimin neto të kapitalit mund të zgjidhet njëri midis dy opsioneve si më poshtë:

i. Sipas taksimit progresiv të të ardhurave personale totale. Në varësi të intervalit që i përkasin të ardhurat totale, do të jetë dhe norma e aplikuar, sikurse zbatohet në rastin e të ardhurave nga qiraja.
ii. Si alternativë, mund të zgjidhet të paguhet një “normë tatimore zëvendësuese” prej 26% (imposta sostitutiva) te noteri gjatë shitjes, gjë që i thjeshton gjërat.
b. Nëse shtëpia do të shitet pas 5 vitesh pronësie: Nuk kërkohet taksë mbi fitimet kapitale.
c. Nëse prona që shitet ishte vendbanimi juaj kryesor (rezidenca principale), ajo është e përjashtuar nga tatimi mbi fitimet kapitale, pavarësisht se sa kohë është mbajtur në zotërim. Për t’u kualifikuar si rezidencë primare, duhet të jetë e regjistruar zyrtarisht si vendbanimi juaj, për pjesën më të madhe të periudhës së pronësisë.

2- Kosto të tjera gjatë shitjes

a) Tarifat e Agjencisë (nëse përdorni një agjent pasurish të paluajtshme për të gjetur blerësin). Kjo kosto zakonisht është 2–4% e çmimit të shitjes, e cila mund të paguhet nga blerësi, shitësi ose të ndahet mes tyre (e negociueshme).
b) Tarifat e Noterit, e cila zakonisht paguhet nga blerësi, jo nga shitësi.
c) Kostot e marrjes së Certifikatave. Shitësit duhet të paraqesin dokumente të tilla si certifikata e performancës së energjisë (APE), studimet kadastrale dhe certifikatat e përputhshmërisë – këto mund të kushtojnë disa qindra euro.

3- Raste të Veçanta

a) Trashëgimi / Pronë e Dhuruar: Nëse shisni një pronë të trashëguar ose të dhuruar, rregulli 5-vjeçar zbatohet edhe në këtë rast (bazuar në kohën kur i ndjeri ose dhuruesi e bleu atë fillimisht).
b) Kostot e rinovimeve të shtëpive mund të njihen si të zbritshme: Kostot e dokumentuara të rinovimit mund të zvogëlojnë fitimin e taksueshëm të kapitalit neto, sepse ato i shtohen kostos së blerjes.
c) Jorezidentët sikurse dhe rezidentët i nënshtrohen taksës italiane mbi fitimet kapitale sipas të njëjtave rregulla, megjithëse traktatet tatimore midis vendeve mund të shmangin taksimin e dyfishtë.

Rregulli 5-vjeçar për taksimin e fitimeve kapitale nga shitjet e pronave në Itali u prezantua me Reformën Tatimore të vitit 1986. Reforma e vitit 1986 përcaktoi, nëse një pronë (përveç vendbanimit kryesor / primar) shitet brenda 5 viteve nga blerja, fitimi llogaritet nën kategorinë “të ardhura të ndryshme” dhe është i taksueshëm. Nëse shitet pas 5 vitesh, fitimi është i përjashtuar nga taksat.

Nëse ka qenë vendbanimi juaj kryesor për pjesën më të madhe të pronësisë, shitja është e përjashtuar në çdo kohë, pavarësisht se mund të ketë më pak se 5 vite që është blerë. Që nga ajo kohë, rregulli ka mbetur në thelb i njëjtë, megjithëse norma e taksës ka ndryshuar me kalimin e kohës:

Fillimisht, e përafruar me normat e zakonshme të taksës mbi të ardhurat (IRPEF progresive). Në vitin 1997, u prezantua opsioni i një takse të sheshtë zëvendësuese te noteri. Në vitin 2014, norma e taksës së sheshtë u rrit në 20%, dhe në vitin 2019, në 26%.

Përzgjedhja e rregullit 5-vjeçar për aplikimin ose jo të taksës së fitimit kapital në tregun e pasurive të paluajtshme në Itali nuk është e rastësishme. Ai ka të bëjë kryesisht me shkurajimin e blerjeve spekulative dhe mbrojtjen e tregut të banesave, veçanërisht të blerësve për herë të parë. Ja disa nga arsyet kryesore pse qeveria italiane zgjodhi këtë periudhë:

• Masa kundër spekulimit. Në të kaluarën, shumë investitorë i “ndërronin” shtëpitë shpejt, duke blerë lirë, duke i rinovuar pak dhe duke i rishitur brenda 1-2 viteve vetëm për të përfituar. Kjo sjellje rriti artificialisht çmimet, duke e bërë më të vështirë për familjet dhe të rinjtë të përballonin blerjen e shtëpive. Duke taksuar fitim kapital nga shitja e shtëpisë brenda 5 viteve, qeveria ngadalëson qarkullimin e shpejtë të pronës dhe veçanërisht shkurajon kërkesën nga ky grup blerësish në treg dhe inkurajon pronësinë për një periudhë më të gjatë.

• Inkurajimi i rezidencës së qëndrueshme. Nëse prona e blerë është rezidenca kryesore, shitja e saj përjashtohet nga taksa mbi fitimet kapitale, edhe brenda 5 viteve. Kjo politikë shpërblen njerëzit që jetojnë në shtëpitë e tyre në vend që t’i trajtojë ato vetëm si investime të përkohshme.

• Përshtatja me praktikat e tjera europiane. Shumë vende europiane kanë rregulla të ngjashme për taksimin e fitimit kapital nga shitja e shtëpisë. Kështu, Spanja aplikon taksim duke përjashtuar shtëpinë primare; Franca aplikon tatim mbi fitimet kapitale, vetëm nëse shtëpia mbahet për 22 vjet (lehtësim progresiv); Gjermania përjashton nga taksat nëse shitet pas 10 vjetësh, ose menjëherë nëse është shtëpia kryesore. Italia zgjodhi periudhën 5-vjeçare si kompromis mjaftueshëm i rreptë për të kufizuar spekulimet, por jo shumë i gjatë krahasuar me shtetet e tjera të BE-së.

• Stabiliteti fiskal. Strehimi është një burim kryesor i të ardhurave tatimore në Itali. Periudha 5-vjeçare garanton që shteti mbledh të ardhura nga fitimet spekulative, ndërkohë që inkurajon investimet dhe banimin afatgjatë. Ndërkohë që duke shkurajuar spekulimet, ai ofron edhe një treg banesash më të përballueshëm për çiftet e reja dhe blerësit për herë të parë.

Skema e mësipërme e tatimit të pasurive të paluajtshme, në rastin e Italisë, është një shembull i mirë i politikës fiskale që krijon një kuadër ekuilibër midis stabilitetit të të ardhurave fiskale dhe barrës fiskale për individët apo zotëruesin e banesës / pronës. Gjithashtu, kjo skemë ofron edhe një kuadër të ekuilibruar midis thjeshtësisë dhe kompleksitetit duke marrë parasysh dhe qëllimin kryesor të përdorimit të shtëpisë.

Aktualisht në Shqipëri ka një diskutim të gjerë mbi rritjen e shpejtë dhe të fortë të çmimeve të banesave, e cila po bëhet gjithmonë e më e papërballueshme për familjet e reja dhe blerësit e parë.

Sistemi i çmimeve referencë të banesave, i propozuar rishtas nga Ministria e Financave, përfshin një pjesë të elementeve apo të karakteristikave që merren parasysh edhe në përcaktimin e vlerës kadastrale në Itali.

Por, ndërkohë, vihet re se propozimit aktual i mungojnë dy elemente të rëndësishme të shembullit italian që e bëjnë mekanizmin efektiv. Elementi i parë është mungesa e diferencimit / dallimit në taksimin e shitjeve të shtëpive të para / kryesore ose jo.

Elementi i dytë po kaq i rëndësishëm është aplikimi i tatimit të fitimit kapital brenda një periudhë fikse prej 5 vjetësh, duke eliminuar mekanizmin që nxit kërkesën spekulative në treg, ose të blerjes dhe shitjes së një shtëpie brenda një kohë të shkurtër, kur tregu në vend e ka të theksuar edhe këtë tipar, pra spekulimin.

Ndërkohë, një tjetër element tjetër shtesë për t’u marrë parasysh mund të jetë që krahas taksimit me një normë fikse të të ardhurave nga qiraja ose të fitimit kapital, të lihet mundësia që ato të përfshihen në taksimin e të ardhurave personale, ku vetë individi mund të zgjedhë se cilën normë të aplikojë, sikurse është aktualisht në Itali.

Kjo masë do të jetë e favorshme për njerëzit me të ardhura të ulëta ose të papunë, që ata të kenë një barrë më të ulët fiskale në rast të shitjes së banesës.

Gjithsesi propozimet e mësipërme nuk mund thjesht të kopjohen. Ato duhet të analizohen në kompleksitetin e vet dhe e theksojmë gjithnjë të para në kuadër të plotë, jo duke përzgjedhur nga regjime të ndryshme, ato elemente që duket se qëllimin e kanë vetëm të çojnë më shumë para në buxhetin e shtetit.

Kështu është e rëndësishme një analizë më e thelluar për anën pozitive dhe negative të këtyre elementeve dhe se sa ato përshtaten me stadin e zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, me shkallën e informalitetit dhe të zhvillimit ekonomik në tërësi në Shqipëri, me qëllim mbrojtjen e konsumatorit fundor dhe duke ofruar më shumë përkrahje sociale për shtresat në nevojë.

 

——————

1. Vlera kadastrale llogaritet si një shumëfish i të ardhurave neto të shtëpisë, e cila është e ardhura hipotetike e përftuar nga dhënia me qira e saj (e cilat llogaritet nga zyra e hipotekës), shumëzuar me 5% dhe më pas shumëzuar me një multiplikator / koeficient që në më të shumtën e rasteve është 160. Ky koeficient ndryshon në varësi të kategorisë së shtëpisë që blihet; përse do të përdoret, dhe nëse është shtëpi e parë ose e dytë etj. Vlera kadastrale ndryshon ndjeshëm nga çmimi i tregut, ai është përgjithësisht më i ulët, duke përcaktuar edhe një barrë më të ulët për taksat. Kjo vlerë nuk bazohet në çmimet referencë që llogariten nga një institucion i pavarur që quhet: “Vëzhguesi i tregut të pasurive të paluajtshme” pjesë e tatimeve dhe taksave.

 2. IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) është forma kryesore e taksimit të të ardhurave (personale) të individëve, e cila është progrseive dhe rishikohet rregullisht. Këtu është dhënë nivelet më të fundit të aplikuara për 2024.

 

The post Përvoja, taksimi për pasuri të paluajtshme në Itali appeared first on Revista Monitor.

Tirana renditet në vendin e parë në Europë për yield-in nga qiratë e zyrave, sipas një analize krahasuese të tregjeve kryesore europiane të kompanisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme “Colliers International”.

Për vitin 2025, me një normë kthimi prej 8.5%, Tirana lë pas qytete si Stambolli (8%), Sofia (7.75%), dhe Beogradi (7.5%). Në Tiranë çmimet mesatare të qirave të zyrave variojnë nga 19 euro për metër katror në muaj për zonat sekondare deri në 30 euro për metër katror në muaj te zonat qendrore të biznesit.

Krahasuar me rajonin Tirana kryeson në rajon për çmimet e qirave të zyrave, ku në Beograd çmimi mesatar në zonat qendrore është 18 euro për metër katror në muaj, në Zagreb 17.5, në Sofje të Bullgarisë 16 euro për metër katror në muaj etj.

Në të kundërt, qytete si Zyrihu dhe Gjeneva në Zvicër regjistrojnë yield-in më të ulët prej vetëm 2.5%, ndjekur nga Parisi (4%) dhe Milano (4.2%), duke reflektuar tregje më të stabilizuara, por më pak fitimprurëse.

Ndonëse në këto qytete çmimet e qirave të zyrave regjistrohen ndër më të lartat në Europë.

Çmimi më i lartë mesatar i qirave të zyrave për 2025 shënohet në Paris me vlerë 97.5 euro për metër katror në muaj për zyrat në qendrat kryesore të biznesit, e ndjekur nga Londra me çmime 97 euro për metër katror në muaj apo Zyrih me 87 euro për metër katror në muaj.

Ndërkohë që Shqipëria po tërheq vëmendjen si një destinacion në rritje për investime, ekspertët sugjerojnë kujdes në analizimin e faktorëve që ndikojnë në qëndrueshmërinë afatgjatë të këtij tregu.

Yield-i (norma e kthimit) nuk është vetëm një tregues i fitimit që mund të sigurojë një investitor nga qiraja e një zyre.

Ai është gjithashtu një pasqyrim i cilësisë së tregut, nivelit të rrezikut dhe maturitetit të tij.

Ekspertët e pasurive të paluajtshme të Colliers Albania pohuan për Monitor se tregjet më të maturuara dhe të qëndrueshme zakonisht kanë yield më të ulët, sepse konsiderohen më të sigurta dhe ofrojnë stabilitet afatgjatë.

“Në këto tregje, investitorët nuk kërkojnë kthime shumë të larta pasi risqet janë minimale.

Në të kundërt, tregjet më të reja dhe më pak të konsoliduara, si ato në Europën Juglindore, përballen me më shumë pasiguri. Për këtë arsye, yield-i është më i lartë, sepse investitorët presin të kompensohen për rreziqet që marrin përsipër.

Pra, një yield i lartë nuk do të thotë domosdoshmërisht që tregu është më i mirë, por se përmban më shumë risk dhe kërkon kompensim më të lartë për investitorin”, nënvizuan ekspertët.

Në rastin e Tiranës, yield-i nga qiratë e zyrave është ndër më të lartët në Europë.

Kjo është reflektim i faktit që tregu është ende në zhvillim, me potencial për rritje, por njëkohësisht edhe me sfida dhe pasiguri./ D.Azo

 

 

Lexoni edhe:

Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti

 

The post Tirana kryeson në Europë për kthimin e lartë nga qiratë e zyrave, por ekspertët paralajmërojnë risk appeared first on Revista Monitor.

Çështjet e pronave në vendin tonë e rendisin Shqipërinë të dytën pas Portugalisë për problematikën e lartë me titujt e pronësisë dhe proceset e gjata gjyqësore.

Sipas të dhënave të Bankës Botërore për vitin 2024, Shqipëria ka një indeks prej 0.80 (ku 0 është vlera më e ulët dhe 1 më e larta) për të drejtën e pronës, një nivel që mbetet dukshëm më i ulët se mesatarja e vendeve të Bashkimit Europian, e cila qëndron rreth 0.93.

Indeksi vlerëson forcën dhe sigurinë e sistemit të pronësisë që një vend ofron, që nga mbrojtja ligjore e pronarëve dhe investitorëve, deri te funksionimi i tregut të pronave dhe qartësia e regjistrave publikë.

Në rastin e Shqipërisë, ky rezultat tregon se e drejta e pronës mbetet një nga pikat më të brishta të sistemit ligjor dhe institucional.

Problemet historike me titujt e pronësisë, fragmentimi i regjistrave, proceset e gjata gjyqësore dhe mungesa e transparencës në verifikimin e dokumenteve vazhdojnë të pengojnë krijimin e një mjedisi të qëndrueshëm për pronën private.

Përpjekjet për digjitalizimin e sistemit kadastral dhe unifikimin e të dhënave përmes Agjencisë Shtetërore të Kadastrës kanë sjellë disa përmirësime, por ritmi i reformës mbetet i ngadaltë dhe ende i pamjaftueshëm.

Në krahasim me vendet e tjera të Ballkanit Perëndimor, Shqipëria qëndron pak më dobët se Maqedonia e Veriut (0.81) dhe pak më poshtë se Bosnja e Hercegovina (0.82).

Serbia dhe Mali i Zi, me vlera përkatësisht 0.88 dhe 0.90, janë përmirësuar ndjeshëm falë digjitalizimit të regjistrave të pronës dhe forcimit të mekanizmave gjyqësorë për mbrojtjen e të drejtave të pronarëve.

Kjo tregon se vendet që kanë ndërmarrë reforma institucionale të qëndrueshme dhe kanë investuar në transparencë, kanë arritur rezultate më të larta në këtë indeks.

Në anën tjetër, vendet e Bashkimit Europian mbeten shumë më përpara.

Gjermania (0.97), Islanda (0.96) dhe Spanja (0.95) përfaqësojnë standardin më të lartë të sigurisë ligjore dhe administrimit të pronës, ku çdo transaksion është i gjurmueshëm, i mbështetur në teknologji të avancuar dhe me garanci të plotë nga sistemi gjyqësor.

Kjo distancë prej afro 15 deri në 20 pikë përqindje midis Shqipërisë dhe vendeve europiane tregon për nevojën e thellimit të reformave ligjore dhe institucionale në fushën e pronësisë.

Indeksi i Bankës Botërore përfshin të drejtën për të fituar, poseduar, trashëguar dhe shitur pronë private, përfshirë tokën.

Kufizimet mbi të drejtat e pronës mund të vijnë nga shteti, i cili mund t’i kufizojë ligjërisht ose të mos i zbatojë ato; nga ligjet dhe praktikat zakonore; apo nga normat fetare dhe shoqërore./ B.Hoxha

 

The post 2024, Shqipëria dhe Portugalia, ndër vendet më problematike në Europë për çështjet e pronave appeared first on Revista Monitor.

The post A përbën kleringu rrezik për evazion fiskal dhe përdorimin e parasë informale? appeared first on Revista Monitor.

The post Sektori bankar, rriti kredinë për ndërtimin appeared first on Revista Monitor.

The post Përvoja, taksimi për pasuri të paluajtshme në Itali appeared first on Revista Monitor.

Tirana barazohet me Barcelonën dhe Pragën për çmimet e qirave të zyrave në zonat qendrore. Kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të Bashkimit Europian dhe qëndron në krye të rajonit për çmime të larta. Pavarësisht rritjes së ofertës, ekspertët paralajmërojnë shtim të presionit ndaj çmimeve për shkak të ritmit të zhvillimit të projekteve dhe mënyrës së menaxhimit nga investitorët vendas, të cilët shpesh preferojnë të mbajnë ambientet bosh sesa t’i japin me qira me çmime më të ulëta.

 

Dorina Azo

Çmimet e qirave për zyra në qendër të Tiranës vijuan të mbeten 30 euro për metër katror edhe për 6-mujorin e dytë të 2025-s, duke u barazuar me ato të Barcelonës dhe Pragës, dy tregje të konsoliduara në Europë.

Sipas të dhënave të publikuara nga “Colliers Albania”, Tirana renditet jo vetëm ndër qytetet më të shtrenjta në rajon, por edhe më lart se disa qytete të Bashkimit Europian.

Në Tiranë çmimet e qirave tejkaluan kryeqytetet europiane, si: Portugalia që shënon vlera 29 euro apo Budapesti me çmime 25.5 euro dhe Bukureshti me çmime mesatare 20 euro për metër katror në muaj.

Çmimet e qirave për zyra janë edhe më të larta sesa kryeqytetet e rajonit. Në zonat qendrore të Beogradit çmimet arritën 18 euro për metër katror në 6-mujorin e parë të 2025-s.

Në Zagreb të Kroacisë çmimet janë 17.5 dhe në Sofje të Bullgarisë 16 euro për metër katror në muaj.

 

 

 

Tirana pozicionohet ndër qytetet më të shtrenjta edhe për çmimet e qirave në zonat sekondare. Me një mesatare prej 19 euro për metër katror në muaj, kryeqyteti shqiptar tejkalon disa qytete të rajonit si Beogradi (15 euro), Zagrebi (13 euro) dhe Sofia (11 euro).

Tirana lë pas jo vetëm qytete të rajonit, por edhe disa qytete të Bashkimit Europian si Porto në Portugali, Bratislava, Riga në Letoni apo Lubjana në Slloveni, ku çmimet luhaten nga 15 deri në 16.5 euro për metër katror në muaj.

Stela Dhami partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën pohon se barazimi i çmimeve të qirave në qendrën e Tiranës me Barcelonën nuk pasqyron domosdoshmërish një ekuilibër real mes kërkesës dhe ofertës.

Ajo thekson se edhe pse në Tiranë pritet një rritje e ndjeshme e ofertës për zyra përmes projekteve të reja dhe kullave të larta, çmimet mund të mos pësojnë ulje, për shkak të një sjelljeje specifike të tregut.

“Këtu më mirë i mbajnë bosh me muaj apo vite, sesa t’i japin me qira me një çmim normal e më të ulët. Nuk ka financim zyrtar nga bankat që t’u bëjë presion pronarëve për t’i dhënë ambientet aq sa mban tregu”,  shpjegon Dhami.

Sipas Stela Dhamit nga “Colliers Albania”, pavarësisht se çmimet e qirave në Tiranë janë barazuar me qytete të mëdha europiane, tregu vendas nuk i përmbush gjithmonë pritshmëritë e korporatave ndërkombëtare.

“Kërkesë është në rritje, por për çmime maksimale 22 deri 23 euro për metër katror në muaj jo për nivele çmimesh 30 euro në muaj për metër katror. Korporatat serioze funksionojnë me buxhete operative të miratuara nga qendrat e tyre mëmë.

Jo rrallë, çmimet tona u duken artificialisht të larta dhe vendosin që, në afatmesëm, sa kohë që tregu të jetë ky që është, zyrat të mos zhvendosen” thotë Dhami.

Ajo shton se me shtimin e stokut dhe hyrjen në treg të godinave të reja, pritet që presioni ndaj çmimeve të rritet, por ky efekt do të varet nga ritmi i zhvillimit të projekteve dhe mënyra se si do menaxhohen ato nga investitorët vendas, të cilët shpesh preferojnë të mbajnë ambientet bosh sesa t’i japin me qira me çmime më të ulëta.

 

Tendenca e çmimeve

Tirana po hyn për të katërtin vit radhazi, me qira zyrash më të shtrenjtat në Ballkan. Edhe për 2024-n, çmimet mesatare të qirave te zonat kryesore të biznesit arritën deri në 30 euro për metër katror në muaj, sipas raportit të hartuar nga Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën.

Ky trend u vërejt edhe në vitet 2022-2023 dhe vijoi edhe gjatë vitit të shkuar.

Sipas raportit “Tregu i Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri – Vështrim i Përgjithshëm 2024”, të “Colliers Albania”, mesatarja e përgjithshme e tregut arriti në 19 euro për metër katror, nga 18 euro në vitin e kaluar.

Për dy kullat e certifikuara sipas standardeve ndërkombëtare të qëndrueshmërisë, çmimet e qirave për 2024 rezultuan 15 deri në 20% më të larta. Këto objekte po luajnë rol referimi për tregun.

Megjithatë, oferta e këtyre ndërtesave mbetet e kufizuar, pasi aktualisht vetëm dy godina janë të certifikuara sipas këtyre standardeve: “Park Avenue” përgjatë Bulevardit të Ri, me certifikimin “BREEAM Excellent”, dhe “Downtown One”, i cili ka marrë paracertifikimin “LEED Gold”.

“Çmimet e qirasë vazhdojnë të jenë më të larta se mesatarja e rajonit të Ballkanit, në përputhje me presionin e lartë nga investitorët për të arritur kthime të shpejta nga investimet cilësore”, thekson ndër të tjera Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën.

 

 

Çmimet e qirave vijuan të mbeten të larta edhe gjatë 2025-s. Sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet e qirave për zyra ndryshojnë ndjeshëm në varësi të vendndodhjes dhe cilësisë së ndërtesës.

Në objekte kulla apo qendra të njohura të biznesit, si: “Arena Center”, “Alban Tower”, “Downtown One”, “Rainbow Center” (ish-Blloku), “MET Building” dhe “Lion Park” ofrohen qira për ambiente zyrash me çmime nga 22 deri në 30 euro në muaj për metër katror, duke reflektuar standard të lartë ndërtimi, por edhe vendndodhje të favorshme për bizneset.

Nga ana tjetër, çmimet për zyrat në zona të ndryshme të Tiranës janë më të ulëta dhe më të përballueshme, por me variacione të dukshme brenda vetë zonës. Në Unazën e Re, qiratë variojnë nga 6 deri në 8 euro në muaj për metër katror, duke e bërë atë një nga zonat më ekonomike për zyra.

Në ish-parku i autobusëve, “21 Dhjetori”, çmimet janë më të larta, duke filluar nga 10 deri në 13 euro në muaj për metër katror.

Zona e Rrugës së Kavajës në Qendër paraqet një gamë prej 15 deri në 23 eurosh në muaj për metër katror, ndërsa ish-Blloku dhe sheshi “Willson” janë ndër më të shtrenjtët në zonat jo-kulla, me çmime që luhaten nga 18 deri në 25 euro në muaj për metër katror.

Në zona si-stacioni i trenit, Bulevardi i Ri dhe Tregu Medreseja te zona 5 Maji, çmimet e zyrave nisin nga 8 deri në 10-12 euro për metër katror në muaj.

Jonian Antoni, CEO në agjencinë imobiliare “Century 21 Albania”, pohon se tashmë prej 4-5 vitesh, çmimet e qirave për zyra mbeten të qëndrueshme. Sipas tij, çmimet mesatare të qirave për ambiente zyrash në ndërtime jo kulla variojnë nga 8 deri në 15 euro për metër katror në muaj.

Ndërsa çmimet mesatare për qiratë e zyrave në ndërtime kulla apo qendra biznesi variojnë nga 22 deri në 30 euro për metër katror në muaj.

 

 

Vendasit dominojnë tregun

Ashtu si në vitin paraardhës, kërkesa e biznesit për zyra me qira vijoi të mbetet e qëndrueshme edhe gjatë këtij viti, sipas Jonian Antoni nga “Century 21 Albania”.

“Në tërësi, kërkesa për zyra ka mbetur e qëndrueshme, pa shënuar ndonjë rritje apo rënie të dukshme krahasuar me vitet e mëparshme. Kjo tregon për një stabilitet në tregun e qirave për zyra.

Dominanca në këtë treg u takon bizneseve vendase, të cilat përbëjnë pjesën më të madhe të kërkesës për hapësira zyrash. Pas tyre vijnë kompanitë e huaja, kryesisht për hapjen e zyrave përfaqësuese apo qendra operacionale në Shqipëri.

Interesant është fakti se muajt shtator dhe tetor regjistrojnë nivelin më të lartë të kërkesës për zyra gjatë gjithë vitit, një prirje që përsëritet nga viti në vit dhe mund të lidhet me rifillimin e aktivitetit të plotë ekonomik pas verës dhe planifikimet e reja të bizneseve për fundvitin”.

 

 

Sipas analizës së agjencisë ndërkombëtare për pasuritë e paluajtshme “Colliers” në 2024, në Tiranë mbetën shumë më pak zyra bosh sesa në 2023. Sipas “Colliers”, numri i zyrave të lira ra nga 21.5% në 12.5%.

Drejtoresha e “Colliers Albania”, Stela Dhami, shpjegon se rënia e zyrave bosh lidhet edhe me faktin që shumë ndërtesa të reja, të nisura në ndërtim më parë, si “Alban Tower”, “Met Building” dhe “Downtown One” kanë përfunduar ose janë shumë pranë përfundimit.

“Meqë këto ndërtesa kanë hyrë në përdorim në vitin 2024, shumë kompani të reja, por edhe kompani ekzistuese që janë zhvendosur i kanë zënë këto hapësira.

Kjo ka ndikuar drejtpërdrejt në uljen e ndjeshme të normës së vakancës në treg”.

Në analizën e “Colliers” gjithashtu theksohet se tregu po ofron gjithnjë e më shumë hapësira të mëdha dhe fleksibël të Klasit A, që përmbushin standarde ndërkombëtare duke tërhequr si qiramarrës vendas ashtu edhe ndërkombëtarë.

“Një tendencë e dukshme është largimi nga zyrat e përshtatura (konvertuara) drejt ndërtesave cilësore të ndërtuara posaçërisht për zyra.

Banka dhe institucionet financiare po qëndrojnë si nxitësit më të fortë të kërkesës për hapësira premium”, nënvizon zonja Dhami në analizën për ecurinë e tregut të zyrave.

 

Biznesi IT kryeson kërkesën për zyra

Tregu i zyrave në Shqipëri po përjeton një ndryshim të dukshëm të strukturës së kërkesës, me sektorin e teknologjisë së informacionit (IT) që po fiton gjithnjë e më shumë terren, duke lënë pas dominimin historik të qendrave të thirrjeve.

“Gjatë periudhës 2017–2022, kërkesat për hapësira zyrash dominoheshin nga qendrat e thirrjeve (call center). Fatkeqësisht, kjo kategori nuk është më aq dominuese, në tre vitet e fundit ka pasur rënie të ndjeshme të kërkesave në këtë segment.

Aktualisht, nuk mund të flasim për një kategori që dominon në mënyrë absolute, por nëse do të veçoja një trend të ri në rritje, do të ishte ai i zyrave për shërbime IT.

Kompanitë shqiptare dhe të huaja po zgjedhin të hapin selitë e tyre në Shqipëri, falë kostos së ulët të fuqisë punëtore në këtë sektor.

Këto kompani ofrojnë shërbime IT për tregje ndërkombëtare, duke e kthyer këtë kategori në një nga më premtueset për të ardhmen”, thekson Jonian Antoni.

 

Si po ndikon ekonomia informale te çmimet e qirave të zyrave

Në Shqipëri, gjatë vitit 2023 operuan 1,454 ndërmarrje me mbi 50 të punësuar, një numër që shënoi rënie me 2% krahasuar me vitin paraardhës. Pjesa më e madhe e këtyre ndërmarrjeve janë të përqendruara në sektorin e industrisë përpunuese, duke përbërë 30% të totalit.

Numri i bizneseve në sektorin e shërbimeve, transportit dhe telekomunikacionit me mbi 50 punonjës është rreth 350.

Megjithëse numri i bizneseve vendase me mbi 50 punonjës mbetet i ulët, agjentët imobiliarë pohojnë se çmimet e qirave për zyra pritet të mbeten të larta.

Përveç rritjes së materialeve të ndërtimit dhe kërkesës së bizneseve për ambiente zyrash bashkëkohore, përdorimi i parasë informale dhe skemave të kleringut në sektorin e ndërtimit, mbetën faktorë, sipas tyre, që po ndikojnë te rritja artificiale e çmimeve.

Stela Dhami, partnere drejtuese e “Colliers International” për Shqipërinë dhe Kosovën, fillimisht sqaron se çmimet janë shpesh artificialisht të larta, sepse në momentin kur bëhen marrëveshjet, ato ndryshojnë dhe shiten më lirë nga sa deklarohen fillimisht.

Sipas zonjës Dhami, fenomene të tjera si kleringu dhe ekonomia gri gjithashtu, nuk e ndihmojnë tregun, në qarkullimin e stokut, pasi ajo që mbetet në fund, shitet me çmime më të larta.

“Ekonomia gri dhe e zezë është bërë pjesë e ndërtimit dhe blerjeve. Kjo ndikon negativisht në funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme.

Qiratë nuk funksionojnë me klering, por mbeten të larta për disa arsye: ndërtuesit kanë kosto të larta ndërtimi, nuk kanë financim nga bankat që t’i detyrojë të japin me qira sa më shpejt dhe presin klientët që paguajnë çmimin që ata kërkojnë”.

Zonja Dhami gjithashtu thekson se një nga sfidat më të mëdha në tregun imobiliar mbetet administrimi i godinave.

“Administrimi i godinave mbetet një nga çështjet më të vështira për mua për t’u adresuar, kryesisht për shkak të mungesës së një oferte të strukturuar dhe serioze nga kompani që ofrojnë shërbime të mirëfillta administrimi.

Shtesë ndaj kësaj sfide është edhe vështirësia që has në procesin e mbledhjes së detyrimeve financiare nga përdoruesit, një problem ende i pranishëm në Shqipëri.

Megjithatë, shpresoj që ndryshimet ligjore të miratuara së fundmi ta lehtësojnë këtë proces, duke i bërë detyrimet më të zbatueshme dhe më të lehta për t’u mbledhur nga konsumatorët.

Vlen të theksohet se në godinat e reja, qoftë rezidenciale apo komerciale, duhet të ketë një bashkëpunim më të ngushtë mes banorëve apo qiramarrësve dhe administratës, për të siguruar një transparencë të plotë në menaxhimin e buxhetit dhe shpenzimeve për mirëmbajtje”.

 

Informaliteti

“Ekonomia gri dhe e zezë është bërë pjesë e ndërtimit dhe blerjeve. Kjo ndikon negativisht në funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme. Qiratë nuk funksionojnë me klering, por mbeten të larta për disa arsye: ndërtuesit kanë kosto të larta ndërtimi, nuk kanë financim nga bankat që t’i detyrojë të japin me qira sa më shpejt dhe presin klientët që paguajnë çmimin që ata kërkojnë”.

 

 

Lexoni edhe:

Tiranës pritet t’i shtohen edhe 192 mijë m² katror zyra të reja nga kullat 100-katëshe

 

 

 

The post Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti appeared first on Revista Monitor.

Në Tiranë pritet të pasurohet ndjeshëm oferta për ambiente zyrash, falë projekteve të reja që parashikojnë ndërtimin e kullave nga 40 deri në 100 kate, si dhe zhvillimeve të tjera të mëdha urbane.

Sipas Stela Dhamit nga “Colliers Albania”, këto projekte pritet të ushtrojnë një presion në rritje mbi çmimet e qirave, por efekti i tyre do të varet nga ritmi me të cilin hapësirat e reja do të hyjnë realisht në treg.

Meqenëse ndërtimi dhe vënia në funksion e këtyre ambienteve kërkon kohë, ndikimi në treg mund të shtrihet në një periudhë afatgjatë.

“Tirana e ka konsoliduar veten si një qendër për zhvillime të mëdha me përdorim të përzier. Rreth 192,338 m², hapësira zyrash janë në proces ndërtimi, me projekte të rëndësishme si ‘Book Building’, ‘T’Rock’, Bulevardi i Tiranës, ‘Lake Park Central’, ‘Eyes of Tirana’, ‘The Cliffs Project’ dhe ‘Lion 2 Residence’.

Disa kulla të larta (40–100 kate) janë njoftuar gjithashtu, por janë ende në pritje të miratimit. Meqë shumica e projekteve të reja përfshijnë komponentë zyrash, lokacionet qendrore po përjetojnë konkurrencë të intensifikuar dhe presion në rritje mbi qiratë”, nënvizon ajo.

Po ashtu gjatë vitit 2024, tregu i zyrave në Tiranë u stabilizua dhe filloi të rimëkëmbet pas një periudhe pasigurie. Sasia totale e zyrave mbeti pothuajse e njëjtë rreth 189,6 mijë metra katrorë.

“Kjo tregon se ndërtimet e reja janë në rrugë për t’u përfunduar, pas një rritje të madhe prej 31% në vitin 2023. Në treg ka më shumë zyra të klasës A dhe B+, dhe po lëvizim drejt hapësirave më të mira”, theksohet në analizën e “Colliers Albania”.

Shpërndarja gjeografike e ofertës së zyrave mbeti kryesisht e pandryshuar në vitin 2024. Rreth 82% e zyrave ndodhen në zonën qendrore të biznesit dhe brenda qytetit, ndërsa 18% janë në periferi.

“Zona qendrore tërheq më shumë biznese të reja që kërkojnë zyra cilësore.

Sepse ka pak zyra të mëdha dhe cilësore në zonën qendrore, po ndërtohen edhe godina të reja jashtë qytetit, si në autostradën Tiranë-Durrës dhe në zonën e Farkës. Këto përdoren kryesisht si seli kompanish”, theksohet nga “Colliers Albania”.

 

2025 pritet të sjellë investime të reja dhe hyrje të markave të tjera ndërkombëtare dhe për retail

“Colliers Albania” në raport nënvizon gjithashtu se viti 2025 pritet të jetë veçanërisht dinamik për sektorin e retail-it në vend. “Fashion Gallery Tirana”, një qendër e re tregtare me sipërfaqe 5,000 metër katror, do të nisë operimin pranë TEG-ut dhe Terminalit Lindor të Autobusëve në Tiranë, duke sjellë për herë të parë në Shqipëri marka si “Sinsay” dhe “Pepco”.

Po ashtu, projekte si “Eyes of Tirana” dhe Bulevardi i Tiranës do të shtojnë gati 7,900 metër katror hapësira të reja komerciale, ndërkohë që investitorë të njohur rajonalë si “Viva Fresh” nga Kosova kanë hyrë fuqishëm në treg me blerjen e rrjetit “SPAR Albania” nga Grupi BALFIN.

Në zhvillim janë edhe planet për ndërtimin e një qendre logjistike të re nga “Lidl” pranë Durrësit, që do të shërbejë si bazë për zgjerimin e rrjetit të tyre në të gjithë Shqipërinë.

Ndërkohë, BALFIN Group, në partneritet me “Big CEE Europe”, ka paralajmëruar një valë të re të ndërtimit të parqeve tregtare, me projektin e parë në Shkodër, që pritet të hapet në vitin 2027.

Një nga zhvillimet më të rëndësishme të vitit ka qenë edhe shitja e “Fashion Group Albania” (FGA), një nga operatorët kryesorë të markave të modës në qendrat tregtare, duke shënuar një moment kyç në peizazhin e retail-it në vend.

 

Pas pandemisë së Covid-19, qiratë e dyqaneve u rritën deri 38%

Pas pandemisë së Covid-19, qiratë për dyqane në qendra tregtare dhe rrugët kryesore të Tiranës u rritën deri me 38%.

Në vitin 2020, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet maksimale të ambienteve për dyqane në rrugët kryesore ishin 40 euro për metër katror, ndërsa maksimalja e qirasë për dyqanet në qendrat tregtare arriti 52 euro për metër katror.

Për 2024, sipas “Colliers Albania”, qiratë maksimale kanë arritur në 70 euro për metër katror në muaj për qendrat tregtare dhe 55 euro për metër katror në muaj për rrugët kryesore të shitjes me pakicë.

Qendrat tregtare kryesore janë pothuajse të gjitha të zëna, shpesh me lista pritjeje, duke tërhequr marka ndërkombëtare.

Njësitë tregtare cilësore në qendrat tregtare mbeten shumë të kërkuara. Megjithëse tregtia online vazhdon të rritet gradualisht, shitësit me pakicë online, veçanërisht ata me kosto të ulët, kanë filluar të hyjnë në treg, duke ndikuar disi te shitësit e vegjël fizikë dhe lokalë.

Megjithatë, dyqanet fizike vazhdojnë të dominojnë shitjet me pakicë në përgjithësi.

Në tërësi, sipas raportit të fundit të publikuar nga “Colliers Albania” tregu i pasurive të paluajtshme komerciale në Shqipëri ka shënuar rimëkëmbje të qëndrueshme gjatë vitit 2024, me sinjale pozitive për vijimësinë e këtij trendi edhe në vitin 2025.

Sipas të dhënave, stoku total i hapësirave në qendrat tregtare u rrit në 211,395 m², nga 203,395 m² një vit më parë, falë përfundimit të disa projekteve të reja.

Ndërkohë, norma e vakancës mbeti e ulët në vetëm 3.71%, një tregues ky i kërkesës së fortë dhe të qëndrueshme nga operatorët e retail-it.

 

Lexoni edhe:

Çmimet e qirave të zyrave në Tiranë barazohen me Barcelonën, si po ndikon informaliteti

 

 

The post Tiranës pritet t’i shtohen edhe 192 mijë m² zyra të reja nga kullat 100-katëshe appeared first on Revista Monitor.

Zbatimi i taksës së re për pasuritë e paluajtshme, që ishte planifikuar të hynte në fuqi në vitin 2026, do të shtyhet me dy vite të tjera dhe pritet të nisë zbatimin në vitin 2028.

Nga Ministria e Financave, mësohet se po hartohet një projektligj tërësisht i ri, i cili do të miratohet në vitin 2026, ndërsa do të nisë të zbatohet bashkë me Kadastrën Fiskale nga 2028.

Shtyrja vjen pas konsultimeve dhe përgatitjeve të nevojshme për të ndërtuar një sistem të ri taksimi, i cili do të bazohet në vlerën e tregut të pasurive të paluajtshme.

Projektligji i mëparshëm, i publikuar për konsultim publik në vitin 2023, parashikonte që taksimi i ri të fillonte për ndërtesat në vitin 2026 dhe për parcelat, truallin e tokën bujqësore në 2028.

Sipas propozimeve të vitit 2023, niveli i taksës do të ishte:

Nga 0,1% në 0,2% për ndërtesat rezidenciale (aktualisht 0,05%),

Nga 0,15% në 0,25% për ndërtesat tregtare (aktualisht 0,2%),

Nga 0,15% në 0,25% për ndërtesat bujqësore dhe industriale.

Mësohet se drafti i ri që po hartohet, nuk parashikohet të ndryshojë koeficentët e taksës së ndërtesë, për truallin dhe tokën bujqësore të propozuara në 2023, që përafronin shkallën e taksës me vendet e rajonit.

Sipas relacionit drafti që u hartua në 2023, synonte kalimin nga një sistemi taksimi i bazuar në vlerë për ndërtesat dhe një sistem i thjeshtë taksimi i bazuar mbi sipërfaqen (area based) për tokën, në një sistem modern taksimi që takson si ndërtesat ashtu dhe tokën, duke e bazuar në vlerën e tregut të këtyre pasurive.

Parashikohej që vlera e pasurive të paluajtshme do të përcaktohej në një hartë te re me çmime mesatare referuese, por e ndarë për njësitë e ndërtesave rezidenciale, të shërbimit, si dhe çmimet mesatare referuese të parcelave, duke përfshirë të truallit, tokës bujqësore dhe asaj pyjore.

Më tepër baza e taksës do të mbështetej nga vlerësimi i pronave nëpërmjet kontratave të shitblerjes dhe çmimeve të tregut, duke krijuar zona të reja për vlerat e pronës së paluajtshme.

Pavarësisht se formula e propozuar për llogaritjen e taksës së ndërtesës për banesën e para parashikonte zbritje 50% të vlerës, propozim për dyfishim të shkallës (nga 0.05 u propozua nga 0.1 deri 0.2%) do të rriste pagesën e detyrimet.

Me shembujt e publikuar nga Ministria e Financave në atë kohë me dokumentin “Reforma e taksës së pasurisë 2024-2028” rriste detyrimin për ndërtesat rezidenciale nga 18 deri 50% dhe për dyqanet deri 28%.

SHKALLA E TAKSËS MBI NDËRTESAT

Shkalla e taksës aktualisht:

0,05%, për ndërtesën/njësinë pronësore që përdoret, shfrytëzohet për banim;

0,2%, për ndërtesën/njësinë pronësore që përdoret, shfrytëzohet për veprimtari ekonomike;

30% e shkallës së taksës përkatëse, për të gjithë sipërfaqen ndërtimore, për të cilën zhvilluesi është pajisur me leje ndërtimi dhe nuk ka arritur ta përfundojë atë, sipas afatit të përcaktuar në aktin e miratimit të kërkesës për leje ndërtimi.

Shkalla e taksës e propozuar me projektligjin e 2023

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave rezidenciale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,1% deri në 0,2%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave bujqësore – blegtorale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave tregtare, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%;

Për të gjithë njësitë e ndërtesave, që përfshihen në kategorinë e pronave industriale, shkalla e taksës mund të variojë në shkallët nga 0,15% deri në 0,25%.

Shkalla e taksës për ndërtesën e papërfunduar është 30% (tridhjetë për qind) e shkallës së taksës së kategorisë përkatëse të ndërtesës./ Monitor

The post Shtyhet me 2 vjet zbatimi i taksës së re për pasuritë e paluajtshme, pritet të nisë në 2028 appeared first on Albeu.com.